Comunidades impulsan el desarrollo

Nota del editor: Tercera entrega sobre San Juan, como parte de la Radiografía Municipal, un espacio para dar a conocer los desafíos y aciertos en algunas administraciones municipales, así como el sentir de sus residentes.
San Juan tiene cerca de 46,580 residencias vacantes y un número indeterminado de locales comerciales e industriales desocupados.
Y, aunque durante los pasados tres años el gobierno municipal ha adquirido herramientas legales para atender ese problema, es poco lo que ha adelantado en sus propósitos.
Las 46,580 unidades vacantes que recoge la Encuesta de la Comunidad del Censo de 2017 son de vivienda, y no incluyen propiedades comerciales, industriales ni solares. Los locales comerciales abiertos totalizaban 11,164 en 2010, y seis años después, se habían reducido a 10,727, según la misma encuesta.
Mientras, el inventario de propiedades abandonadas, que están hoy en completo desuso, totaliza 1,352, según la administradora municipal, Esperanza Ruiz Ríos.
La pérdida poblacional en San Juan ha impactado al pequeño y mediano comercio, sostuvo el representante del precinto 2 de San Juan, Luis Raúl Torres.
A pesar de que no cuenta con números actualizados, el legislador popular indicó que, tan temprano como en octubre de 2011 a enero de 2012, contó 238 negocios cerrados en algunas de las avenidas principales de la capital, como las Roosevelt, Piñero, Barbosa, Domenech y Américo Miranda.
"De allá para acá, la situación se ha agravado", aseguró Torres, y lo atribuyó al empobrecimiento de los residentes.
Atender el deterioro en la propiedad privada resulta costoso en un momento en que la administración municipal enfrenta descapitalización, argumentó la alcaldesa Carmen Yulín Cruz Soto.
Expropiar conlleva gastos de tasación y requiere consignar la mitad del valor de la propiedad en el tribunal. "Todo se reduce a dinero", advirtió la ejecutiva municipal.
Cruz Soto anticipó que, las próximas semanas, su administración comenzará a entregar estructuras municipales en desuso a la Junta Comunitaria de Río Piedras, al Consejo Las Curías, en Cupey Alto, y al Caño Martín Peña, en Santurce.
No ofreció mayores detalles sobre ese asunto, y se limitó a decir que ya tienen identificadas las propiedades en desuso en Río Piedras y se ha designado un grupo para corroborar cuáles mantienen deudas con el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM).
"No es el tiempo de los proyectos grandes de varilla y cemento. Es el tiempo de los proyectos pequeños que transformen la vida comunitaria; es el tiempo del cogobierno", indicó Cruz Soto a El Nuevo Día.
La alcaldesa de San Juan dijo, además, que recientemente discutió con el presidente del Senado, Thomas Rivera Schatz, la posibilidad de legislar un proceso expedito que permita, en 30 días, adquirir propiedades que lleven cuatro años o más vacantes, si la deuda excede su valor. Esto, abundó, le permitiría nutrir de forma más rápida la cartera de propiedades de fideicomisos o el banco de tierras comunitarias. No fue posible conocer de inmediato el estatus de esa iniciativa legislativa.
banco de tierras comunitarias
Mientras busca engrosar la cartera de propiedades, Cruz Soto también espera constituir finalmente, en agosto, el organismo rector de la Corporación para el Desarrollo de las Comunidades de San Juan.
Esa entidad fue creada mediante una ordenanza, en junio de 2016, para que funcionara como un banco de tierras comunitarias. La propuesta fue trabajada por Nelson Rodríguez, entonces abogado de la Asociación y Consejo Vecinal Sagrado Corazón, con la ayuda de la planificadora Marina Moscoso Arabía, coordinadora de Casa Taft 169.
Ese modelo corporativo, utilizado en ciudades como Detroit, tiene poder para adquirir propiedades abandonadas y optar por su venta, demolición o utilización pública, en representación de las comunidades. Su financiación depende de fondos federales, donativos o emisiones de bonos para rehabilitar los cascos urbanos.
A dos años y nueve meses de la aprobación del estatuto, la alcaldesa aún no ha designado a sus directivos ni ha nombrado los miembros del consejo asesor comunitario.
Cruz Soto afirmó que hará los nombramientos en agosto. Este diario supo que la Legislatura Municipal le proveyó a la alcaldesa una lista de candidatos potenciales, y ha habido esfuerzos múltiples para poner a funcionar la iniciativa.
El abogado de la organización Casa Taft 169, Luis Gallardo, explicó que, aunque existen muchas leyes para facilitar la declaración de estorbo público, la mayoría de los municipios "no quieren convertirse en depositarios de edificios abandonados". Por ello, el banco de tierras comunitarias recibiría las propiedades adquiridas por el ayuntamiento y las transferiría a fideicomisos de tierra o entidades privadas para su venta, arrendamiento o uso público. "La norma es que trabaje mano a mano con las organizaciones de desarrollo comunitario, fideicomisos, contratistas y hasta inversionistas privados para disponer de estas propiedades", expresó Gallardo.
Solo 90 de las propiedades vacantes han sido declaradas estorbos públicos, según datos ofrecidos por el municipio a grupos comunitarios. El problema, según expertos en el tema, estriba en cuán razonable es declarar estorbos públicos cuando la municipalidad carece de fondos para expropiar o comprar esas propiedades y para contratar el personal técnico que se requiere en ese proceso.
Otro asunto que ha podido retrasar las declaraciones de estorbo públicos, según los conocedores, es el efecto que tendría sobre el valor de las propiedades cercanas y en el recaudo sobre la propiedad inmueble.
"Perciben ellos que también tiene un efecto en reducir el impuesto a la propiedad porque, si el valor disminuye, el por ciento del impuesto también baja", explicó el presidente de la Sociedad Puertorriqueña de Planificación, David Carrasquillo.
Recordó que se aprobaron leyes para que el municipio pueda hacer gestiones de cobro a nombre del CRIM. Cuando la deuda sobrepase el valor de la propiedad, esos bienes podrían ser incautados por el gobierno municipal. "Sería el primer mecanismo para coger propiedades sin tener que gastar mucho dinero. Los municipios tendrían una cartera de propiedades que podrían vender o pasar a las comunidades", expresó el planificador.
"Si tienes un programa de incautación de propiedades con deuda del CRIM, resuelves el problema de ingresos porque hay tantas propiedades abandonadas, que no solamente generarías más economía al tener más negocios y más gente residiendo en San Juan, sino que también habría más patentes y generarías dinero de la transferencia, venta y permisos", comentó Carrasquillo.
Otros dos métodos para adquirir propiedades sin necesidad de compra es la venta judicial por deudas (Ley 77 de 2017) y cuando la propiedad no tiene herederos (Ley 157 de 2016), detalló Gallardo.
Fideicomiso de Río Piedras
En 2016, se creó también mediante legislación el Fideicomiso para el Desarrollo de Río Piedras para recuperar estructuras y terrenos, solares en desuso o abandonados, para desarrollar vivienda asequible, comercios y organizaciones. La entidad negocia con el ayuntamiento para adquirir propiedades municipales en desuso, comentó su presidenta, Cristina Miranda.
El coordinador del fideicomiso, José "Tato" Rivera Santana, detalló que existe la posibilidad de que les transfieran sobre una docena de propiedades, pero la demora estriba en que se tienen que hacer estudios de título para verificar que no hay gravámenes sobre esos inmuebles. Los planes incluyen también sostener conversaciones con agencias y corporaciones públicas que tengan propiedades en Río Piedras.
Según Rivera Santana, el fideicomiso es una herramienta útil, que probó que funciona en la Península de Cantera. "Es una entidad que está investida por ley para incursionar en el uso correcto de propiedades que son clave en el redesarrollo de los entornos urbanos o comunitarios", mencionó Rivera Santana.
No obstante, advirtió que la rehabilitación tiene que ser un "esfuerzo mancomunado". "No puede ser esfuerzo solamente de los municipios, sino también del Estado y organizaciones comunitarias", puntualizó.