Juro em baixa favorece troca de crédito imobiliário

Pouca gente sabe, mas é possível trocar o financiamento imobiliário de um banco pedindo a portabilidade para outro em busca de taxas de juros mais baixas " e um bom alívio no bolso. Com a queda na taxa básica de juros (Selic) para 6% ao ano, o menor patamar histórico, especialistas avaliam que é um bom momento para comparar as taxas no mercado e reavaliar o financiamento da casa própria. Segundo o Banco Central, em 2018 foram feitos 5.535 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário, alta de 453,8% em relação a 2017. No primeiro semestre deste ano, já foram 3.466.
Apesar do crescimento, o número ainda é pequeno perto da portabilidade em outras modalidades de crédito. Para analistas, a principal causa é a desinformação sobre essa possibilidade. Outra razão é que não havia antes um ambiente econômico favorável como o de agora, com melhoria da regulação e maior competição nesse segmento de crédito.
" A transação só faz sentido quando a economia está melhorando e os juros estão em queda como agora, pois é preciso haver interesse do cliente em mudar e do banco em aceitar o novo crédito " diz Miguel José de Oliveira, executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade.
é preciso proatividade
Nessa modalidade, o cliente precisa avaliar com o novo banco quais seriam as condições de financiamento sem mudar o saldo devedor nem o prazo. É preciso ter o imóvel já pronto e estar adimplente. Chegando-se a um acordo, o novo banco comunica ao anterior que recebeu o crédito. O banco original pode oferecer uma contraproposta ou passar todas as informações para o novo banco. E cada vez mais as instituições se mostram interessadas em negociar.
" Os pedidos quase dobraram neste ano. Temos interesse em receber os clientes porque esse crédito possibilita um relacionamento de longo prazo. O mercado está entrando em uma dinâmica nova, de mais concorrência " afirma Paulo Duailibi, superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander.
Para Alberto Ajzental, professor de Economia e Negócios Imobiliários da FGV/PEC, esse é o momento de negociar um alívio nos juros:
" Para os bancos é um bom negócio receber (crédito de outro banco), mas eles não incentivam, pois podem perder. É preciso ser proativo.
Para tomar essa decisão, é preciso avaliar a possível economia obtida com a redução de juros e os custos envolvidos. Para comparar as taxas dos bancos, o consumidor precisa olhar o Custo Efetivo Total, que mostra o custo total do financiamento, e não apenas os juros nominais. Será cobrada novamente uma taxa de avaliação do imóvel, que em geral é de R$ 3.100, e uma taxa de cartório para a averbação fiduciária. Os custos são baixos perto da economia com um financiamento de longo prazo em muitos casos. Quanto maior o percentual de redução de juros e o tempo restante de financiamento, maior é essa economia.
negociar antes de decidir
Antes de trocar de banco, o mais indicado é fazer uma cotação no mercado.
" Para avaliar qual será de fato o Custo Efetivo Total, é importante pedir uma avaliação aos bancos. Mas, antes de fechar com o mais competitivo, negocie com o seu banco com essa avaliação de mercado em mãos. Ele não vai querer perder um bom cliente " aconselha Tiago Sayão, professor de Economia do Ibmec RJ .
Para os bancos, reduzir um pouco os juros e manter o cliente pode ser de fato vantajoso. Segundo cálculos de Daniel Linger, da RB Investimentos, enquanto a taxa básica de juros caiu, o spread (diferença entre o custo de captação e a taxa cobrada pelo banco) do crédito imobiliário aumentou. Isso porque, com o menor rendimento da poupança, o custo do banco caiu mais que as taxas cobradas na ponta.
A Caixa vai criar uma nova modalidade de crédito imobiliário, com correção pela inflação, mas não está claro se estará aberta à portabilidade.