Desistimientos de compra de vivienda llegan al 20% en abril y paralización de obras cuesta a constructoras US$ 45 millones a la semana

ayores desistimientos de reservas de casas y departamentos nuevos, un alza en las tasas de interés y de las condiciones para los créditos hipotecarios, un crecimiento en la morosidad del pago de arriendos, y casi 100 mil viviendas en construcción detenidas en la Región Metropolitana. Ese el cóctel de problemas que tiene más que en alerta a la industria inmobiliaria en medio del coronavirus.
Solo en abril se registraron 350 desistimientos, es decir, cuando el cliente retira la reserva que había hecho por su futura propiedad, antes de firmar la promesa de compraventa. Tal cifra, sobre las 1.745 unidades que se comercializaron en ese mes en la Región Metropolitana, da una tasa de desistimiento de 20,1%, subiendo desde el 17,4% reportado en marzo de 2020 y lejos del 8,7% que se registró en abril del año pasado, según un análisis que hace TocToc.com
Claudio Nitsche, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) dice, al menos, que una parte de la industria enfrenta esta crisis con algo de optimismo. "La buena noticia es que nos pilla al mercado inmobiliario sólido, porque veníamos con buenas ventas del año pasado, hasta octubre, y en enero y febrero algo había repuntado. Además había bajo stock de proyectos nuevos entrando por las complicaciones que habían tenido para tramitar los permisos", dice Nitsche.
Claro que con las cuarentenas obligatorias ya entrando a su tercera semana en la Región Metropolitana, las obras en construcción detenidas es lo que pone más nervioso al gremio. Según un catastro de la CChC, hay 747 obras paralizadas en 29 comunas de la Región Metropolitana, las que suman 98.652 unidades de casas y departamentos sin avance.
Según cuenta Nitsche, las conversaciones del gremio con el Gobierno han sido incesantes y apuntan a que se les permita reiniciar algunas obras cumpliendo un estricto protocolo sanitario que ya le presentaron a la autoridad.
"La gente necesita volver a trabajar, necesitamos que el problema del desempleo no se siga profundizando", apunta. Según el mismo catastro de la CChC, las obras detenidas representan 324 mil empleos. Y también tiene costos fijos asociados tener la obra paralizada, que van desde seguir pagando el arriendo de equipos, como las grúas por ejemplo, así como personal imprescindible. En total, las constructoras desembolsan del orden de US$ 45,5 millones en seguir pagando estos costos semanalmente en la RM.
"Buena parte tenía caja, y los bancos algo de créditos están dando, pero no hay caja que aguante tanto tiempo detenida una obra, y los bancos siguen exigiendo el pago de los préstamos", explica Nitsche. Por lo mismo, de profundizarse la paralización del sector y si siguen cayendo las ventas, no descarta que más empresas sigan el camino de la constructora Brotec, que recurrió a la justicia para reorganizar sus deudas esta semana, convirtiéndose en la primera constructora grande en seguir ese camino.
Demasiada oferta, poca demanda
José Ignacio Vicente, gerente general de TocToc, comenta que la industria ya venía con problemas desde octubre, cuando las ventas comenzaron a caer del orden de 30% mensual. Pero en abril tocaron el punto más álgido desde que tienen registro. El mercado de departamentos vendió 1.302 unidades en abril, un 52% inferior al mismo mes de 2019; y un 7,3% menos respecto de marzo de este año. En cuanto a las casas, durante abril se comercializaron 443 unidades, cayendo un 37% respecto a idéntico período del año pasado.
Eso ha conllevado que el valor de las propiedades caiga, como medida de las inmobiliarias para hacer frente al temporal. El valor promedio de departamentos se ubicó en 62 UF el metro cuadrado, cayendo 8,8% respecto a marzo de este año. Porque también se conjuga otro factor: hay demasiada oferta en el mercado, mientras la demanda cae. Solo durante abril se incorporaron 319 unidades en casas y 4.252 en departamentos, alcanzando una oferta total de 8.582 unidades en casas y 58.492 en departamentos. Esto último marca el peak en oferta disponible en el segmento departamentos desde que existe el registro.
Asimismo, la pandemia ha puesto otros problemas al mercado inmobiliario. Por ejemplo, los trámites en el Conservador de Bienes Raíces se han ralentizado y las direcciones de obras municipales muchas veces no están funcionando o lo hacen a media máquina. Asimismo, los bancos han estado más exigentes en sus condiciones para otorgar créditos y muchos están enfocados en entregar créditos a clientes pymes para que subsistan sus negocios. Por ejemplo, en la semana del 8 al 15 de mayo, la tasa de interés que informaron los bancos al Banco Central fue de 2,96%, lo que significa un alza respecto del 2,88% que estaban pidiendo la semana anterior y se sigue alejando del mínimo histórico de 1,96% alcanzado la primera semana de diciembre.
Mercado del arriendo con luz amarilla
La otra cara del mercado inmobiliario residencial está en lo que desde hace unos años se ha convertido en un negocio recurrente de personas naturales y fondos de inversión: los edificios multifamily o aquellos que son comprados en su totalidad para destinarlos a arriendo, y que aprovecharon tanto la ola migratoria, como los cambios en los hábitos de consumo de las generaciones más jóvenes para crecer como la espuma.
"Va a haber arrendatarios que no van a poder pagar. Los propietarios van a tener que ser flexibles, porque recolocar un departamento hoy es mucho más complejo que en tiempos normales", explica Ingrid Hartmann, senior r esearch manager de CBRE. Por ejemplo, si la tasa de colocación en periodos normales es que un 85% del edificio esté ocupado constantemente, eso debiera tender a caer, agrega.
Alfredo Alcaíno, gerente general de AssetPlan, la mayor administradora de torres de departamentos para arriendo y que suma unas 8 mil propiedades bajo su alero, dice que post 18 de octubre vieron una caída de 10% en las colocaciones, las que se recuperaron en los meses posteriores, pero que ahora con el coronavirus sí ha sido más complejo arrendar nuevos departamentos, principalmente por las restricciones de movilización de las cuarentenas y los límites para las mudanzas.
Por el lado de la morosidad, dice Alcaíno, aún no ve graves complicaciones y durante lo que va de mayo la recaudación de arriendos ha caído del 98,8% que ostentaron en abril a 95%. "La gente está teniendo problemas, y presenta menores ingresos, pero igual prioriza el pago de su arriendo y alimentos, porque no está gastando en otros ítems, como transporte y entretención", apunta.
En el mercado financiero, junto con compartir las preocupaciones por morosidades y dificultades de nuevas colocaciones, también ven oportunidades. "Hay varias inmobiliarias que en vez de vender ellos mismos el edificio, están conversando con fondos de inversión de renta residencial para vender la torre completa y que luego sea arrendada, y esa transacción supone un descuento para que los fondos compren", explica Bernardo Dominichetti, gerente de activos reales de Banchile AGF.
Al mismo tiempo advierte que en el mediano o largo plazo no ve un cambio de tendencia en el mercado de renta residencial. "Los cambios de consumo llegaron para quedarse. Las familias son más pequeñas, y la gente prefiere priorizar vivir cerca del Metro y de servicios, y no tiene la misma prioridad de compra que las generaciones anteriores", afirma.
Pedro Ariztía, gerente de inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Chile Asset Management, apunta a que la mayor dificultad la han visto en la colocación de departamentos no arrendados durante un período de cuarentena, dada las limitaciones al desplazamiento y porque en la cuarentena vigente no está contemplada la entrega de salvoconductos para mudanzas. "Pero nadie espera que esta situación se prolongue indefinidamente". De todos modos, destaca positivamente la condición natural de los departamentos: son un bien de primera necesidad. En crisis la renta residencial ha mostrado un buen comportamiento frente a otras clases de activos, tal como lo muestra la evidencia de mercados con mayor historia, como Estados Unidos. Por lo tanto, esperamos observar resiliencia en la morosidad de la renta residencial al comparar la cobranza con otras clases de activos", recalca.
Van a haber arrendatarios que no van a poder pagar. Los propietarios van a tener que ser flexibles, porque recolocar un departamento hoy es mucho más complejo que en tiempos normales". INGRID HARTMANN SENIOR RESEARCH MANAGER DE CBRE