Operadores y desarrolladores del sector inmobiliario uruguayo coincidieron en que el movimiento del mercado durante el año electoral fue sostenido y se espera lo mismo para el 2025.
El mercado inmobiliario uruguayo mostró un "alto dinamismo" durante el 2024. En eso coincidieron algunos operadores y desarrolladores inmobiliarios que, en la recta final del año, sostienen que tanto los alquileres, ventas y desarrollo de la vivienda promovida en Uruguay se han logrado sostener, a pesar de que el foco durante este año se lo llevaron las elecciones presidenciales.
Régimen de vivienda promovida
En lo que refiere al desarrollo de este tipo de propiedades, Matías Medina, presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU) y director de Macari, resaltó que se registró un crecimiento de un 27% interanual en cuanto a la construcción de este tipo de hogares en comparación al 2023. De hecho, gracias a este incremento, también subió en un 60% la cantidad de viviendas totales bajo este régimen comparado al año previo. En esta línea, se han acumulado un total de 39.000 viviendas de esta índole en general, según los últimos datos recabados por la CIU.
En este caso, Mauricio la Buonora, director de La Buonora Asoc & Desarrollos resaltó que ante el dólar atrasado fue "fundamental tener proyectos con exoneraciones impositivas" ya que el margen del mercado "está muy justo y apretado", por lo que será necesario seguir impulsando el desarrollo de este tipo de viviendas durante "unos cuantos años".
Por su parte, Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, dijo que la vivienda promovida es "el gran dinamizador del mercado" en el cual están enfocados los estudiantes y los jóvenes profesionales, sumado a que el público de clase media también opta por este tipo de régimen inmobiliario.
Compraventas de viviendas
En cuanto al desarrollo de venta de propiedades, durante el 2024 se registró un incremento de 3% en relación al 2023, según informó Medina. Además, indicó que "los créditos hipotecarios aumentaron significativamente la cantidad de operaciones como el monto de dinero prestado".
Por otro lado, el precio de la vivienda medido en dólares aumentó un 8% y un 5% medido en unidades indexadas. "Se prevé que en el 2025 sigan los precios elevados", vaticinó Medina.
Con respecto al promedio de días para concretar una operación inmobiliaria relacionada a una venta, el vicepresidente de la CIU manifestó que la misma variaba entre los 85 a 100 días como máximo (es decir, el tiempo entre que la propiedad ingresa al mercado y se firma el boleto de reserva).
En este apartado, La Buonora opinó que el mercado pasó por un "sube y baja" en la concreción de ventas en la recta final del año, pero sostuvo que dicho fenómeno responde a las elecciones presidenciales y al foco por el plebiscito jubilatorio, ya que en esos momentos se genera "incertidumbre" entre los inversores en relación a cómo se desarrollará luego el mercado inmobiliario.
"Hay mucha oferta y los proyectos que tienen mayor valor agregado por ubicación y por servicios son los que se ven más beneficiados en la venta, mientras que los proyectos que tienen menor valor les cuesta un poco más defender su oferta", aseguró.
Precio y tamaño de inmuebles a la venta
En cuanto a los precios más buscados en el mercado inmobiliario uruguayo durante el 2024, Medina dijo que en general, el 50% del público busca propiedades que estén en el entorno de los US$ 150.000, mientras que un 37% busca que se ubique entre los US$ 150.000 y US$ 300.000. Por otro lado, un 11% del público inmobiliario se centró en la búsqueda de propiedades en las que su costo se lograra situar entre los US$ 300.000 a US$ 500.000, mientras que tan solo un 2% buscó inmuebles los cuales superaran los US$ 500.000. Cabe resaltar que este tipo de operaciones se desarrollaron tanto para el uso de la vivienda como para invertir, dependiendo del gusto del consumidor final.
En referencia a las zonas más buscadas para la compra de propiedades, se destacaron barrios como Cordón, La Blanqueada, Centro, Parque Rodó, Parque Batlle, Tres Cruces, Carrasco y Ciudad de la Costa (en este último caso se destacaron las propiedades ubicadas sobre Giannattasio Sur y Shangrilá).
Al centrarse en el tamaño de las propiedades, Medina afirmó que las de un dormitorio fueron buscadas por el 44% del total del público (generalmente dentro de este porcentaje se encuentra una importante masa de inversores, según el vicepresidente de la CIU), mientras que las de dos dormitorios acapararon un 26% (aquí ya hay una mezcla de inversor y consumidor final). Después, un 7% buscó propiedades de tres dormitorios a la venta (en este caso, todo el público era consumidor final para instalarse definitivamente en el inmueble) y otro 23% se centró en la concreción de ventas de monoambientes (propiedades buscadas netamente por los inversores).
Alquileres de viviendas
En cuanto al desarrollo del mercado de alquiler uruguayo en 2024, el vicepresidente de la CIU dijo que, comparado al 2023, disminuyó el promedio de días para alquilar una unidad, ya que antes el promedio era de 20 a 25 días, mientras que ahora se ubica en los 15 días.
¿La razón? Según Medina, cambió mucho la dinámica de los hogares, ya que hoy por hoy el consumidor final opta por vivir en espacios más pequeños y además aumentó la cantidad de extranjeros viviendo en Uruguay. Sumado a esto, el hábito de los estudiantes jóvenes cambió, ya que ahora buscan vivir en un espacio individual y no en hogares estudiantiles o pensiones, por ejemplo.
"El alquiler es inmediato, la venta ya es más peleada porque es un proceso. El alquiler va para el consumidor final, ya que la mira está puesta en el residente, puede ser un propietario o un inquilino en este caso", opinó Kopel.
Precios y barrios destacados en alquileres
Durante el 2024 el 61% del público inmobiliario busco propiedades en alquiler con un precio final de hasta $ 35.000, mientras que un 22% busca que se ubiquen entre los $ 36.000 y $ 50.000. Por otro lado, un 12% se centra en las propiedades de entre $ 51.000 y $ 70.000 y un 5% solicita las que están por encima de los $ 71.000 mensuales (en todos estos casos hay que sumar el aporte de los gastos comunes, costos de garantía e intermediación inmobiliaria, resaltó Medina).
En este caso, los barrios más destacados en este tipo de operaciones fueron Cordón Sur, Pocitos, La Blanqueada, Parque Batlle, Centro y Aguada (en este último caso las propiedades eran solicitadas mayoritariamente por estudiantes ante su proximidad con facultades, transporte y otros servicios). Cabe resaltar que Ciudad de la Costa también es muy solicitada, según Medina, pero para familias grandes, por lo que se premian más las propiedades de al menos dos dormitorios, de las cuales "hay más demanda que oferta para ofrecerle hoy en día".
El País, Uruguay
12 de diciembre de 2024
