Polémica por alza de las cuotas de administración

El incremento del salario mínimo para 2026, fijado en 23,7%, volvió a poner en el centro de la discusión pública el valor de las cuotas de administración en los conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Aunque desde distintos sectores se ha sugerido limitar estos aumentos a la inflación, los gremios del sector recuerdan que la legislación vigente no establece topes automáticos ni fórmulas obligatorias y que cualquier ajuste debe responder a los costos reales de operación definidos en el presupuesto anual aprobado por las asambleas de copropietarios. La Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) señaló que el debate se intensificó tras un llamado del presidente Gustavo Petro a las asambleas para revisar el valor de estas cuotas. En respuesta, el gremio aclaró que la Ley 675 de 2001 es explícita al otorgar a la asamblea general de copropietarios la competencia para aprobar el presupuesto y definir, con base en este, el monto de la cuota de administración, sin que exista una indexación obligatoria al salario mínimo ni al índice de precios al consumidor (IPC). ¿Qué dice la ley y cómo se fijan las cuotas? De acuerdo con la normativa que regula la propiedad horizontal en Colombia, la cuota de administración es el resultado de un ejercicio presupuestal que debe reflejar las necesidades reales de funcionamiento de cada copropiedad. La Ley 675 de 2001 establece que es la asamblea general la encargada de aprobar el presupuesto anual y, a partir de este, determinar el valor que deben pagar los propietarios para cubrir los gastos comunes. Fedelonjas insistió en que no existe un "tope legal" automático que limite los incrementos ni una fórmula que obligue a atarlos al salario mínimo o a la inflación. En la práctica, esto implica que cada conjunto residencial tiene la responsabilidad de analizar su propia estructura de costos y tomar decisiones informadas, sustentadas en cifras verificables y discutidas. Este punto cobra relevancia en un país donde la propiedad horizontal tiene un peso significativo. En Colombia existen cerca de 14 millones de unidades de vivienda urbana, de las cuales aproximadamente la mitad alrededor de 7 millones están bajo este régimen. Esto significa que cualquier ajuste en las cuotas de administración tiene un impacto directo sobre millones de hogares y sobre la sostenibilidad financiera de los conjuntos residenciales. Desde el gremio se subraya que la discusión no debe centrarse en un porcentaje generalizado de aumento, sino en la revisión detallada del presupuesto. La recomendación es desagregar cada rubro de gasto para entender qué factores están presionando las finanzas y cuáles pueden ser objeto de ajustes, renegociaciones o medidas de eficiencia. Vigilancia y aseo, los rubros de mayor peso Uno de los principales factores que explica la presión sobre las cuotas de administración para 2026 es el impacto del aumento del salario mínimo en los costos laborales. Los servicios de vigilancia y aseo, que en muchos conjuntos representan entre el 60% y el 70% del presupuesto de la administración, son especialmente sensibles a este tipo de incrementos. Aunque el incremento del salario mínimo ejerce una presión directa sobre los gastos, esto no significa que el aumento de la cuota de administración deba replicar ese mismo porcentaje.