‘Família insegura não dá o passo da casa própria’

Entrevista
À frente da MRV, maior incorporadora de habitação popular do país, Eduardo Fischer afirma que a confiança na economia é fundamental para que famílias deem o passo mais importante de suas vidas financeiras: a casa própria. Em entrevista ao GLOBO, aponta o amadurecimento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), com aumento do teto do valor dos imóveis e das faixas de renda contempladas, como fundamental para preservar o acesso ao crédito imobiliário em meio aos juros altos.
Com as mudanças, quase 40% do estoque de imóveis da MRV ficaram elegíveis ao programa, ele estima. Hoje, a Faixa 1 (renda até R$ 2.850 para imóveis até R$ 260 mil ou R$ 270 mil, a depender da cidade) responde por 22% das vendas da empresa, e a 2 (até R$ 4.700 para o mesmo teto), por 35%. Nos primeiros nove meses de 2025, a MRV lançou mais de 31 mil unidades, 97% pelo MCMV. Mas Fischer se preocupa com o saque-aniversário no FGTS, principal fonte de recursos do crédito habitacional e das próprias famílias. Segundo ele, a liberação de saques reduziu de 70% para 30% o uso do FGTS na entrada dos financiamentos.
As mudanças no MCMV que entraram em vigor em janeiro já alteram expectativas da MRV?
Sim, positivamente. Quando o teto do preço do imóvel não é corrigido em um cenário de inflação, a capacidade de compra dessas famílias é anulada. Quando olhamos para a demanda, o funil segue a pirâmide de renda do Brasil: há muito mais procura nas faixas de renda mais baixas. À medida que se sobe, o número de famílias diminui. Quando o teto é ajustado, passamos a ter uma base maior de clientes aptos a comprar nossos imóveis.
Faltam imóveis para a classe média? Pensam em avançar nesse segmento?
A classe média sofre mais porque o custo do crédito é o grande X do mercado imobiliário. Tanto a construtora precisa de financiamento para construir quanto o cliente precisa para comprar. É mínima a parcela da população que consegue adquirir imóvel sem crédito. Para a classe média, o crédito fica mais caro e restrito, o que pressiona a capacidade dela de acessar financiamento. Em períodos de juros altos, esse mercado sofre ainda mais, porque a poupança perde recursos. A MRV tem hoje uma linha para o que seria a Faixa 4, com imóveis de até R$ 500 mil, mas sem perspectiva de crescer. O crescimento vem do segmento econômico.
A Faixa 1 é menos rentável?
A Faixa 1 pode ser rentável, se houver um produto direcionado, como é o nosso caso. Tem uma dinâmica adicional, que é o benefício tributário. A tributação do setor funciona no Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota de 4% sobre faturamento, mas, quando atinge a família da Faixa 1, cai para 1%. Além disso, faz sentido do ponto de vista social, porque a maior parte do déficit habitacional está na Faixa 1, onde famílias têm enorme dificuldade de acesso ao crédito.
O saque-aniversário do FGTS atrapalha?
É muito ruim porque desequilibra o Fundo. A família é incentivada a sacar um recurso que funcionaria como proteção e transformá-lo em consumo, perdendo essa segurança. Houve uma alteração no fim do ano que trouxe mais equilíbrio e um regramento melhor, preservando tanto a capacidade das famílias de comprar um imóvel quanto de ter um recurso disponível em momentos de necessidade, como o desemprego. Antes do saque-aniversário, cerca de 70% dos nossos clientes tinham FGTS para dar como entrada no imóvel. Hoje, são pouco mais de 30%. É uma queda violenta. Quando a família perde a capacidade de dar entrada, a compra fica inviabilizada, o banco não financia 100% do imóvel. Do ponto de vista de impacto social, não faz sentido. O impacto do FGTS antes era muito maior.
Como o nível de juros afeta o segmento de baixa renda e a empresa? A expectativa de queda da Selic (taxa básica de juros) muda o planejamento?
Do ponto de vista do negócio, o impacto é pequeno porque os recursos do FGTS têm uma dinâmica de remuneração diferente. Isso acaba protegendo o cliente, que não fica exposto a juros elevados, e também a nossa operação. Ao longo dos últimos anos, tivemos aumento de alavancagem por conta da inflação, e toda a nossa dívida é de mercado. Com isso, a Selic mais alta impacta a despesa financeira. À medida que cai, afeta a empresa positivamente. Mas a operação em si é relativamente protegida.
O aumento recente da renda das famílias teve influência nos resultados da MRV?
Tão importante quanto o aumento da renda é a queda do desemprego, que amplia a base de compradores e, junto com a renda maior, melhora o acesso ao crédito. O limite acaba sendo o teto das faixas do programa. Não adianta a família ter mais renda e capacidade de crédito se as faixas 1 e 2 não acompanham. O cliente está comprando o bem mais caro da vida dele, o patrimônio principal da família. Então, macroeconomia mais equilibrada é favorável para a indústria. Quando desemprego está baixo, inflação, comportada, a família se sente mais segura. O componente de confiança na realização do sonho da casa própria é importante. Se a família está insegura, não vai dar o passo financeiro mais importante da vida dela.
Houve melhora no padrão dos imóveis da faixa de entrada (em tamanho, áreas comuns ou localização) nos últimos anos?
Esse é um tema de enorme impacto. São Paulo passou por uma mudança importante de legislação por volta de 2015, com regras para favorecer a construção de habitações de interesse social (HIS). Esse modelo permite que empresas como a nossa, se direcionarem determinado imóvel para famílias de renda mais baixa, consigam construir mais em determinadas regiões. Hoje, esse tipo de imóvel tem pouquíssimas vagas de garagem. A pessoa que vive ali, com acesso pleno à infraestrutura urbana, via de regra não tem carro. Conseguimos fazer um empreendimento maior, com bom lazer, mas sem vaga. Essa mudança é muito relevante, porque não é só a pessoa conquistar o lar e toda a formação de patrimônio que isso traz, mas ganhar qualidade de vida.
O preço das unidades vendidas no segmento de baixa renda da MRV vem subindo. Por quê?
Basicamente, é inflação. É o grande desafio do nosso negócio. O custo subiu, mas, ao olhar para as margens das companhias, de médio e alto padrão em São Paulo, elas não subiram. As empresas não estão ganhando mais dinheiro.
Eduardo Fischer / CEO da MRV