Transporte literalmente na porta de casa

Morar perto do transporte público, um dos principais atrativos para quem vende ou compra imóveis em São Paulo, pode ganhar nova conotação nos próximos anos, já que o Metrô, estatal paulista que opera as linhas na Região Metropolitana, pretende viabilizar construções de empreendimentos imobiliários em cima de suas estações e terminais. Literalmente.
Há três semanas, foi publicado um edital de chamada pública para que eventuais interessados enviem projetos e ideias de como deve funcionar esse tipo de empreendimento. Neste momento, o Metrô tem planos para novas construções sobre os terminais de ônibus que ficam anexos às estações Vila Mariana, da Linha 1 (Azul), na Zona Sul; Vila Madalena, da Linha 2 (Verde), na Zona Oeste; e Belém, da Linha 3 (Vermelha), na Zona Leste.
A ideia da estatal é se beneficiar da lógica que já permeia o mercado imobiliário de São Paulo há ao menos uma década: incentivar novas construções em locais bem servidos de transporte público, reduzindo os deslocamentos e o uso dos veículos individuais.
No futuro, os planos incluem planejar os empreendimentos nos projetos de novas linhas, para possibilitar que o mercado imobiliário contribua no custeio da expansão do transporte sobre trilhos, juntando o desenvolvimento urbanísticos e ao de mobilidade. A medida faz parte do esforço do Metrô para diversificar fontes de receita além das tarifas. A perda de passageiros do sistema causada pela pandemia jamais foi totalmente revertida.
A construção sobre estações de metrô não é inédita em São Paulo, mas o modelo adotado até então era o de concessão, com prazo determinado. É o que ocorre nos shoppings Metrô Tatuapé, Santa Cruz, Itaquera e Tucuruvi, erguidos em áreas que pertencem ao Metrô. A companhia recebe contrapartidas financeiras em troca da exploração dos espaços.
ouvindo o mercado
Anos atrás, a empresa estudou replicar esse tipo de concessão para viabilizar empreendimentos imobiliários de outros tipos, mas percebeu que o interesse era limitado. Agora, a ideia é que o setor imobiliário traga as propostas de como funcionará o negócio e que tipos de empreendimentos serão mais viáveis.
" A diferença é que nós ouvimos o setor privado e decidimos abrir a chamada pública. Eles definem o negócio, regularizam a área, constroem, e, no final, a gente define se o Metrô quer em dinheiro ou em ativos. O Metrô não tem vocação imobiliária, ele transporta pessoas. O Metrô vai se associar, por meio de um consórcio, será cotista minoritário, e quem vai trazer a proposta do que será construído é a construtora, o fundo. Não é o Metrô que dirá "aqui vou fazer um Airbnb, ou um prédio comercial, ou uma faculdade" " diz Eraldo Rett, gerente de planejamento financeiro da empresa estadual.
O modelo de negócios será estruturado a partir das sugestões recebidas, mas a ideia é constituir um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), que terá o Metrô como sócio minoritário. A companhia pública não vai aportar recursos, e sim oferecer a "laje" para a construção. Já a remuneração ao poder público poderá ser paga com dinheiro ou com ativos. Uma das possibilidades é que o poder público seja dono de apartamentos destinados à locação, por exemplo, e seja remunerada com o valor dos aluguéis.
Como o arranjo ainda será definido, não é possível estimar quanto o Metrô irá arrecadar, mas serão levados em consideração o preço médio do metro quadrado nas áreas, os potenciais construtivos permitidos em cada local " que, justamente por estarem próximas ao transporte público, permitem prédios mais altos " e retorno financeiro dos empreendimentos. Os interessados poderão apresentar propostas para as três estações em separado ou de forma conjunta.
Na Vila Madalena, são 42 mil passageiros por dia e uma área de 3 mil metros quadrados a ser explorada. O da Vila Mariana é o maior, com 105 mil passageiros por dia, e uma área de 8 mil metros quadrados. Já o terminal norte da estação Belém tem 5 mil metros quadrados, e por lá circulam 60 mil pessoas por dia.
" A primeira etapa é esse acolhimento das opiniões, em que o mercado vai falar o que ele quer. Depois, vamos verificar quais ideias são mais aderentes do ponto de vista comercial, porque não pode ser vantajoso só para o privado, mas para o Metrô. Aí vamos selecionar a melhor ideia, ou o misto das ideias, e na segunda etapa a gente mostra qual modelo o Metrô considera mais adequado do ponto de vista comercial, mas só participam da segunda etapa aqueles que se lançaram na primeira " explica Regis Takaoka, assessor-executivo de planejamento financeiro da companhia.
Localização importa
Segundo fontes do setor ouvidas pelo GLOBO, incorporadoras e bancos acompanham com entusiasmo a possibilidade de garantir lajes dos terminais e estações de metrô, mas os projetos possíveis variam conforme o local. Na Vila Madalena, por exemplo, seria mais interessante para o mercado empreendimentos de padrão mais alto ou voltados às locações temporárias, tipo Airbnb. No Belém, a produção de unidades habitacionais de interesse social em prédios mistos, com unidades corporativas, teriam mais apelo.
Ricardo Zylberstein, CEO da incorporadora Magik LZ, afirma que essa iniciativa é "um marco significativo para o desenvolvimento urbano" de São Paulo, e defende essa linha da incorporação imobiliária tradicional em vez da concessão. Ele ainda diz que há desafios de engenharia para projetos do tipo, mas que a localização das áreas é um atrativo "inegável":
" Construir em conjunto com a infraestrutura de um terminal de metrô em operação exige um cuidado técnico e de engenharia excepcional. As intervenções, seja pela complexidade da estrutura subterrânea existente, seja pela necessidade de anexar novas edificações sobre e sob o solo, encarecem significativamente a obra . A manutenção da operação dos terminais durante todas as etapas da construção adiciona uma camada extra de complexidade.
nova legislação
A construção em cima de terminais passou a ser incentivada após uma alteração no Plano Diretor e nas leis sobre regularização de imóveis, sancionadas no fim de 2024. A norma regulamenta o direito de laje sobre as estações de metrô, trem e terminais de ônibus, permitindo que os espaços sejam vendidos para que empreiteiras construam prédios residenciais, comerciais ou mistos. Pela lei, entretanto, os prédios devem ter uma entrada independente do terminal de ônibus ou da estação. O edital do Metrô prevê que a circulação dos ônibus não poderá ser prejudicada durante a construção dos empreendimentos.
Gabriela Braz Aidar, advogada especializada em direito urbanístico e sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, afirma que a nova lei deu segurança jurídica para esse tipo de construção. Entretanto, ainda não está regulamentada a incorporação, ou seja, a construção de residenciais com apartamentos que serão vendidos individualmente para cada comprador, o que privilegia empreendimentos multifamily (de um único proprietário), ou lajes corporativas ou de uso misto.
" Agora há a possibilidade de se construir um empreendimento privado sobre uma laje pública, ampliando as possibilidades de aproveitamento dessas estações e terminais, principalmente para usos mistos, com residências junto a comércios e serviços. Isso leva mais gente para morar e trabalhar perto do transporte público e melhora o entorno dessas estações " opina.
A SPTrans, responsável pelos terminais de ônibus da capital, afirmou que como esses locais já estão concedidos à iniciativa privada por meio de parcerias público-privadas (PPPs), "caso haja interesse da concessionária na implantação de novos imóveis, a viabilidade destas iniciativas será avaliada individualmente em conjunto com o município".