Invertir en vivienda para alquilar: ¿qué rentabilidad deja hoy y qué miran los inversores en Uruguay?

La inversión inmobiliaria para renta mantiene su atractivo en Uruguay, aunque con un matiz cada vez más claro: el resultado final depende menos del precio de compra y más de la estructura de costos. Si bien el inversor local tiene un rol importante, los argentinos también se siguen destacando .

Según explicó a El País el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, si bien sigue siendo "útil" invertir para que luego poner en alquiler el inmueble y "las rentabilidades se mantienen a lo largo del tiempo", lo que "cada vez incide más son los impuestos y los gastos".

En este sentido, señaló que a la renta anual que genera el alquiler se le deben descontar costos que pueden modificar sustancialmente el retorno, en donde si los gastos comunes son muy elevados, la rentabilidad baja porque se debe cotizar menos al alquiler para "compensar".


A eso se suman tributos como la Contribución inmobiliaria y el Impuesto de Primaria. "Si están desmedidos o en una zona donde el costo es muy elevado, el inversor va a ir a otra zona", afirmó.

En ese sentido, mencionó que no siempre las zonas más "promocionadas" son las más rentables, que incluso "llegan a un 6,5% o 7%". Por ejemplo, destacó áreas como Aguada, Bella Vista o Cerrito. En contrapartida, barrios más consolidados como Pocitos o Punta Carretas se ubican en niveles más bajos. "Van en un 4% o 4,5%", dijo, en términos generales.

Medina remarcó que estos valores son promedios y que existen excepciones, pero que el comportamiento general del mercado marca esa diferencia entre zonas de inversión y zonas más orientadas a vivienda.

Otro factor que incide es el tipo de propiedad. "Las casas, al no tener gasto común, pueden compensar mejor", explicó, siempre que estén en buen estado. En cambio, en edificios, la rentabilidad varía según su estructura. "Si hay muchos servicios y pocas unidades, es menos rentable", afirmó.

En ese sentido, apuntó directamente a los amenities y servicios centrales, como es el caso de los edificios con portería 24 horas o calefacción central no regulable, siendo menos rentables que aquellos con sistemas individuales, por el impacto que esos costos tienen en el alquiler.

También destacó cambios positivos en el mercado, como la mayor competencia entre garantías de alquiler. "Hay algunas que no le cobran al dueño, y eso antes era un costo que hoy puede no estar", indicó.

Ante un escenario actual que presenta una mayor oferta, Medina destacó que ha y más exigencia del lado de los inquilinos. "Al mismo precio, el inquilino tiene varias opciones", señaló, lo que obliga a los propietarios a mejorar la presentación de las unidades. "Si no está bien pintada o no funciona todo correctamente, va a elegir otra", afirmó.

A su vez, subrayó que muchos inversores siguen viendo al inmueble como refugio de valor en contraste con otras alternativas de mayor volatilidad, ya que "buscan una renta constante y evitar el riesgo".

Sin embargo, advirtió que factores externos también impactan directamente la rentabilidad, como la inseguridad. En este sentido, mencionó casos como Centro y Ciudad Vieja, donde la dinámica comercial y residencial se ha visto afectada desde hace ya un tiempo.

Ese mismo factor también incide en el comportamiento de los inversores extranjeros, sobre todo el argentino. "Monitorean las noticias y, si ven que una zona está insegura, directamente cambian", sostuvo. Incluso, agregó que en áreas con precios atractivos pueden decidir no invertir.

En ese contexto, Medina señaló que el negocio inmobiliario no se limita al alquiler, sino que hay estrategias alternativas como la de inversores que compran para refaccionar y vender o para dividir un padrón y comercializarlo en unidades.

Por su parte, el director de Siab Inversiones, Luis Silveira, coincide en que el negocio inmobiliario mantiene su atractivo, especialmente frente a otras alternativas de inversión. "Las propiedades se tonificaron, porque es un nicho de inversión real y tangible", afirmó.

Según explicó, la lógica del inversor sigue siendo clara: combinar renta mensual con valorización del activo. "Comprás una propiedad hoy y sabés que el año que viene va a valer un 2% o 3% más", indicó, para luego sumarle el ingreso por alquiler.

"Si tenés la plata en el banco te deja 3% o 3,2%. En una propiedad te deja un 6% o 7%", agregó.

Este comportamiento se explica, en parte, por la estructura de ahorro en Uruguay. "El 75% de los depósitos están en dólares", indicó, y con la evolución del tipo de cambio, muchos inversores optan por volcarse a activos reales.

En cuanto a rentabilidad por zonas, coincidió con la segmentación del mercado y apuntó a que Punta Carretas o Pocitos presentan retornos de 3,7% o 4%, mientras que en otras áreas son más altos, como Tres Cruces o Goes que "están en un 6% o 7%".

Además, destacó el rol de la vivienda promovida como vehículo de inversión, que "concentra mucho interés del inversor", principalmente por los beneficios fiscales. "No pagan impuestos y están exonerados del IRPF por 10 años", explicó.

Esto, sostuvo, facilita la generación de oferta para alquiler, en un contexto donde muchos no acceden a la compra de vivienda.

Por otro lado, el costo de construcción sigue al alza, lo que también incide en el negocio. "El metro cuadrado está creciendo porque la mano de obra y los insumos no bajaron", explicó.

No obstante, Guillermo Wajner, gerente comercial en Kosak Inversiones Inmobiliarias, sostuvo que "el escenario no cambió". "¿Sigue siendo bueno invertir? Sí. La pregunta es cómo invertir bien", agregó.

En ese sentido, remarcó que "la clave siempre es la compra". Si el mercado no ofrece oportunidades claras, el retorno puede verse afectado. "Si todos los precios están caros y las rentas se mantienen, es difícil encontrar algo bueno", explicó.

Aún así, identificó segmentos con buen desempeño, como el de los apartamentos en construcción, especialmente la vivienda promovida, la que definió como una "reina de la renta".

Además, destacó el efecto de la valorización del activo. "Las propiedades han cuidado el valor del dinero, incluso mejorándolo", señaló, subrayando el componente de capitalización.

En cuanto a zonas, planteó que las oportunidades dependen del perfil del inversor, que "depende del estómago de cada uno". En su caso, señaló interés en áreas de expansión como Carrasco Este.

Se trata, aclaró, de proyectos menos tradicionales, que pueden implicar desarrollo o construcción, pero con potencial de valorización. "Tienen un público cautivo muy bueno", sostuvo.

Al mismo tiempo, remarcó que las zonas consolidadas siguen funcionando, especialmente si se ingresa en el momento adecuado. "En Cordón o Tres Cruces, si comprás bien, se alquilan rápido y a buen precio", afirmó.

Sobre el inversor extranjero, destacó que la demanda se mantiene, aunque con cambios en su composición. "Quizás no tanto en el comprador chico, pero sí en inversores más grandes", indicó. Para estos perfiles, la clave sigue siendo el valor de la oportunidad y la necesidad de diversificación.