Nuevo orden fiduciario

En 2024 conocí, en mi ejercicio profesional, un caso emblemático: un proyecto inmobiliario administrado por una sociedad fiduciaria, con expediente formalmente ordenado. Actas firmadas, instrucciones ejecutadas al pie de la letra, desembolsos documentados, cuentas rendidas en tiempo y forma. Y, sin embargo, el proyecto se cayó, los compradores quedaron expuestos y la defensa clásica —"cumplimos las instrucciones del fideicomitente"— ya no convenció al juez. Esa escena, repetida en distintos despachos del país, explica por qué llegamos al Decreto 510 de 2026. Expedido el 19 de mayo e incorporado como Título 5 al Decreto 2555 de 2010, el 510 no es un ajuste técnico más, sino una redefinición del papel de las sociedades fiduciarias en un mercado que cerró 2025 administrando $1.110 billones —equivalentes al 60,9 % del PIB— según Asofiduciarias, y que canaliza aproximadamente el 72 % de los proyectos inmobiliarios del país. El nuevo marco aplica a los negocios fiduciarios celebrados a partir de su vigencia —los existentes continúan rigiéndose por las normas previas— y la Superintendencia Financiera dispone de doce meses para expedir las instrucciones de implementación. Un sector así obliga a tomarse en serio cualquier cambio en su régimen de responsabilidad. Durante años el sector operó bajo una premisa cómoda: la fiduciaria administra bienes, ejecuta instrucciones y no responde por el éxito comercial del proyecto subyacente. La idea no era equivocada, pero sí incompleta. La fiduciaria no puede ser un actor pasivo frente a riesgos previsibles, información incompleta o proyectos que llegan mal diseñados al patrimonio autónomo. Varias fiduciarias han respondido patrimonialmente ante compradores e inversionistas cuando se acreditan fallas propias del servicio fiduciario, mucho antes de que el Decreto 510 entrara en vigor. Del negocio al servicio El Decreto 510 introduce una distinción que será central en los próximos años: una cosa es el negocio fiduciario como vehículo contractual y otra el servicio fiduciario como actividad profesional especializada. A partir de allí, el nuevo marco separa con claridad los riesgos fiduciarios —aquellos imputables a la gestión profesional del fiduciario— de los riesgos no fiduciarios, propios del negocio subyacente. La discusión judicial ya no se reducirá a si el proyecto fracasó. Será más precisa: qué riesgos eran fiduciarios, qué información debía revelarse, qué controles eran exigibles y qué actuación profesional podía esperarse de una entidad experta durante toda la ejecución del negocio. Esa lectura no aparece en el vacío. La Circular Externa 024 de 2016 reforzó los deberes de información, prevención y rendición de cuentas en la fiducia inmobiliaria. Luego, en sentencias como la SC5430-2021 y la SC3978-2022, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema fijó un estándar más exigente, reiterado en fallos posteriores: la fiduciaria debe actuar como un experto prudente y diligente, sujeto a deberes legales, contractuales y profesionales propios de su actividad especializada. Esos deberes ya no son conceptos abstractos. Hoy son estándares medibles ante un juez. La consecuencia operativa es directa. La matriz de riesgos se convierte en el centro probatorio vivo del negocio. El contrato fiduciario, por su parte, cambia de naturaleza: deja de ser un documento operativo de instrucciones para transformarse en una herramienta de gobierno corporativo, con reglas claras de información, conflictos de interés, valoración, liquidación y trazabilidad. En consecuencia, los contratos de adhesión utilizados en fiducia inmobiliaria deberán reestructurarse y, en muchos casos, ser revaluados por la Superintendencia Financiera al amparo del numeral 4 del artículo 146 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, para ajustarse al nuevo estándar regulatorio. profesionalización Fiduciarias y constructoras siguen siendo piezas clave del aparato productivo. Durante décadas han administrado recursos y estructurado proyectos de vivienda, infraestructura y otros sectores estratégicos, y el propósito del nuevo marco no es castigarlas: es separar las buenas prácticas de las estructuras deficientes que terminaron deteriorando la confianza del mercado. El impacto económico será inevitable. Un modelo basado en gestión activa de riesgos exige más tecnología, más compliance, áreas jurídicas reforzadas, seguimiento técnico y trazabilidad documental. Cambiarán tarifas, seguros, colaterales y fianzas. Administrar confianza bajo un estándar profesional reforzado no cuesta lo mismo que ejecutar instrucciones, y las entidades tendrán que reconsiderar sus modelos de cobro para reflejar el verdadero costo del servicio. También cambiará el ecosistema alrededor de la fiduciaria. Las entidades que quieran sostenerse encontrarán apoyo en aliados profesionales: expertos en debida diligencia técnica, financiera y reputacional; firmas de interventoría con metodologías robustas; estructuradores que validen la viabilidad antes de constituir el patrimonio autónomo; y una fuerza comercial externa especializada que profesionalice la generación y maduración de negocios. Tal como ocurre en la industria aseguradora, donde corredores y agentes son pieza fundamental de la colocación, es razonable esperar que la actividad fiduciaria evolucione hacia un modelo en el que los negocios no lleguen crudos a la mesa, sino estructurados, evaluados y depurados por intermediarios especializados. El equilibrio será la gran discusión de la próxima década: más responsabilidad fiduciaria, sí; garantía universal del negocio, no. Aquel caso de 2024 hoy se discutiría distinto. No porque el Decreto 510 cambie las pruebas, sino porque cambia la pregunta que el juez debe hacerse. Y en derecho, cambiar la pregunta suele ser el comienzo de un nuevo orden. Ese nuevo orden fiduciario ya empezó.
Omar Eduardo Suárez Gómez
Abogado. Máster en Derecho Internacional de la Empresa. Especialista en derecho tributario y comercial. Más de 20 años de experiencia en sector fiduciario.