Rápida aprobación en el Congreso, la clave para que el proyecto que amplía el subsidio a la tasa hipotecaria reactive la demanda de viviendas y empleos

Una fuerte reducción en los ingresos y pie requeridos para acceder a financiamiento hipotecario y un notorio menor dividendo mensual son algunos de los efectos que generarían las medidas que está impulsando el Gobierno para reactivar al sector de la construcción: la exención del IVA a la venta de viviendas por 12 meses y la ampliación del subsidio a la tasa de interés hipotecaria para viviendas de hasta las 6.000 UF, cuyo tope hoy es de 4.000 UF.
La extensión del subsidio a la tasa fue anticipada por "El Mercurio" y confirmada el martes por los ministros de Hacienda, Jorge Quiroz, y de Vivienda, Iván Poduje, en el Congreso.
La iniciativa inició inmediatamente su tramitación en la Cámara de Diputados y será clave su rápida aprobación para que comience a producir efectos positivos en la economía. Esto, con la agilización de ventas de viviendas, la reducción del stock , la activación de nuevos proyectos y la generación de nuevos empleos.
Expertos y actores de la industria de la construcción consultados por "El Mercurio" coinciden en el impacto reactivador de una medida que busca ampliar de 50.000 a 80.000 los subsidios a la tasa y extender el programa en 12 meses, hasta mayo de 2028.
Tramitación con urgencia y temor a desistimientos
Según el texto del nuevo proyecto de ley, al 24 de julio de 2026 el actual programa de subsidio registraba 40.081 solicitudes ingresadas y 31.640 créditos formalizados, restando 18.360 cupos disponibles. Así, al ritmo de uso actual se agotaría a inicios de septiembre de este año.
El beneficio de la ley que hoy rige combina un subsidio de 0,6 puntos porcentuales a la tasa de interés de los créditos hipotecarios, que puede combinarse con una garantía estatal Fogaes para la adquisición de la primera vivienda de hasta 4.000 UF. Ese mecanismo se extiende ahora hasta las 6.000 UF.
La ley vigente, cuya idea fue impulsada por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), fue tramitada entre enero y mayo de 2025 por el Ministerio de Hacienda, en esa fecha liderado por Mario Marcel. La iniciativa fue aprobada en tercer trámite en la Cámara de Diputados por 129 votos a favor y una abstención.
"Es fundamental que la iniciativa avance con celeridad para entregar certezas a las familias. Una implementación rápida permitirá acelerar la venta de viviendas terminadas, reducir stock disponible y generar condiciones para reactivar nuevos proyectos. En este caso particular, que se trata de una extensión de una ley que en esencia es prácticamente igual a la que está en vigencia, creemos que el plazo de tramitación debería ser breve", sostuvo el presidente de la CChC, Alfredo Echavarría , quien valoró -al igual que el resto de la industria- la decisión del Gobierno.
"La discusión de medidas de este tipo inevitablemente afecta las ventas presentes ante la expectativa de mejores condiciones futuras. Es inevitable que esto ocurra, por lo que lo importante es reducir lo más posible la ventana de tramitación", afirmó Slaven Razmilic , director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
La constructora e inmobiliaria Ingevec señaló que el proyecto del Ejecutivo "va en la dirección correcta para apoyar la reactivación del mercado inmobiliario. Sin embargo, creemos que es fundamental que su anuncio e implementación se coordinen con la entrada en vigencia de la reducción del IVA (...). Una descoordinación entre estos beneficios podría llevar a que muchos compradores posterguen su decisión de compra, afectando el ritmo de las ventas y las escrituraciones".
Ignacio Aravena , investigador de Fundación Piensa y subdirector del máster de Economía y Finanzas Inmobiliarias de la London School of Economics (LSE), comentó que "si el Gobierno decide avanzar, la tramitación debe ser rápida, porque la expectativa de nuevos beneficios puede llevar a muchos compradores a postergar sus decisiones y enfriar aún más las ventas".
Riesgo de capitalización en los precios
El investigador agregó que "la medida tiene una buena intención, pero subsidiar viviendas de hasta 6.000 UF implica destinar recursos públicos a hogares de ingresos medios-altos, lo que puede distorsionar el mercado. Debemos considerar que el valor promedio de las viviendas vendidas en Chile supera levemente las 3.000 UF". A la vez, advirtió que "necesitamos estar conscientes de las señales del mercado, pues los precios de los departamentos nuevos en la Región Metropolitana aumentaron 4,9% anual, lo que eleva el riesgo de que el subsidio se capitalice en los precios. Por ejemplo, si un departamento se vende en 5.800 UF, podría comercializarse en 6.000 UF con una tasa menor y el dividendo sería similar".
Para Luis Opazo , gerente general de la ABIF, el actual programa del subsidio a la tasa "se ha transformado en un apoyo transitorio relevante para las familias y para un mercado hipotecario que todavía muestra un crecimiento acotado, de 1,7% anual. Sin embargo, su evolución también dependerá de factores como el empleo, los ingresos y las tasas de largo plazo".
"La velocidad de venta aumentará 25% y eso va a permitir reducir el stock "
El Gobierno destacó ayer que el subsidio a la tasa, una vez aprobada la ampliación en el Congreso, se unirá a otros beneficios como la exención del IVA para la compra de viviendas nuevas.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz , agregó otro efecto: "Recordemos que en el proyecto de ley de Reconstrucción, que va a estar vigente al cabo de este mes, también se incluye un beneficio tributario del DFL2 para la compra de vivienda para arrendamiento, con un impuesto único de 5%, que también va a permitir la compra de grandes cantidades de viviendas por parte de inversionistas. Por tanto, se combinan las dos cosas, las familias, los inversionistas, los incentivos para poder generar un rápido decrecimiento del stock de viviendas y con eso reactivar la actividad de la construcción y recuperar los empleos que se han perdido en ese sector, que se estiman en el orden de 180 mil".
Otro impacto lo detalló el ministro Iván Poduje, quien también destacó que la ampliación del subsidio a la tasa "es un esfuerzo que tiene que ver con la indicación del Presidente (José Antonio Kast) de ampliar el acceso a la vivienda a las clases medias". El titular del Minvu recordó que en el segundo semestre de este año "se va a generar un combo entre este Fogaes y el subsidio del DS1 Tramo 4.000, que va a permitir que las familias accedan a viviendas de hasta 4.000 UF con un subsidio (al valor de compra) del Estado". Actualmente, esos tipos de programas incluyen propiedades de 2.000 a 2.500 UF.
En esa línea, Poduje estimó que "la velocidad de venta aumentará 25% y eso va a permitir reducir el stock que hoy alcanza a las 100 mil unidades y reactivar la construcción de viviendas y el empleo".
Con el aumento del valor máximo de la vivienda que considera el proyecto de ley de subsidio a la tasa, se lograría cubrir el 88% de las unidades disponibles en oferta -a marzo de 2026-, de las cuales 19.022 corresponden a propiedades de entre 4.000 y 6.000 UF, las que el Ejecutivo espera sumar al programa.
TiempoEl primer proyecto de subsidio a la tasa se tramitó entre enero y mayo de 2025. Efecto completo: Dividendo baja de $950 mil a $770 milDesde el Gobierno señalaron que para una vivienda de 5.000 UF, financiada a 25 años con un crédito del 90% de su valor, el dividendo mensual bajaría desde cerca de $950 mil a $850 mil con la ampliación del Fogaes y a cerca de $770 mil al combinarse con la exención del IVA. A la vez, el ingreso mensual requerido para el hogar con dos personas aportantes se reduciría desde $3,8 millones a cerca de $3,1 millones (ver ejemplos en infografía).
Nicolás Herrera , gerente general de Inciti, filial de GPS Property, comentó que para el caso de una vivienda de 4.500 UF, reducir la tasa de interés en 60 puntos base -de 3,6% a 3,0%- baja el dividendo mensual en unos $46.700, habilitando a 134.000 hogares adicionales en la RM y a cerca de 252.000 a nivel nacional para acceder a una propiedad en el nuevo rango de precios que pretende el proyecto de ley.
Herrera añadió que el "principal obstáculo no es el dividendo mensual, sino el pie inicial: reunir $36,7 millones para acceder a un departamento de 4.500 UF está fuera del alcance de la mayoría de las familias que sí pueden pagar la cuota mensual". Pero destacó que el Fogaes reduce ese pie a la mitad, a $18,4 millones. "El costo financiero es el mismo: quien no tiene el pie, simplemente lo paga distribuido en 25 años", acotó.
Datos claveAporte fiscal: El proyecto de ley que ingresó ayer al Congreso contiene una disposición transitoria que señala: "Autorízase al Ministerio de Hacienda a efectuar uno o más aportes fiscales al patrimonio del Fondo de Garantías Especiales que crea la ley N° 21.543, por un monto total de hasta 175 millones de dólares de los Estados Unidos de América, o su equivalente en moneda nacional, mediante uno o más decretos exentos expedidos bajo la fórmula 'Por orden del Presidente de la República'. Dichos aportes se podrán enterar en una o más transferencias hasta el 31 de mayo de 2028".
Acceso a hogares: Existen 227.000 hogares en la RM que pueden pagar el dividendo mensual, pero no tienen el ahorro para el pie, según Inciti. Para estos, instrumentos como el Fogaes son la única vía de acceso real a la vivienda, agrega. En conjunto, una reducción de tasa combinada con garantía de pie podría incorporar al mercado a unas 252.000 familias adicionales a nivel nacional, de acuerdo a la consultora.