Registro de Deuda Consolidada: Los primeros balances sobre el financiamiento para la vivienda

En abril pasado entró en vigencia la Ley N° 21.680, que crea el Registro de Deuda Consolidada (Redec) bajo la supervisión de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). A partir de esta fecha, comenzaron a incorporarse al registro las diversas obligaciones financieras de las personas naturales: las comerciales, automotrices, hipotecarias, tarjetas de crédito, entre otras.
Desde entonces, las personas que buscan créditos para adquirir una vivienda quedaron más expuestas ante los bancos, ya que estos pueden conocer el detalle de compromisos financieros que antes, probablemente, no eran visibles para las entidades bancarias.
A cuatro meses de la puesta en marcha de esa norma, "El Mercurio" reunió los primeros balances de su aplicación en el ámbito hipotecario. En general, expertos, bancos y actores de la construcción no advierten que las instituciones financieras hayan limitado el crédito a las personas por esta causa, pero sí ven exigencias. Agregan que la implementación de ayudas estatales, como el subsidio a la tasa hipotecaria, podría distorsionar el efecto del Redec.
Qué dice la banca
Según la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), el crédito hipotecario creció 1,7% anual en junio, "manteniendo el ritmo de expansión de los tres meses previos. Estas cifras siguen siendo bajas en el contexto histórico".
Sobre el Redec -sin entrar en detalles-, Luis Opazo, gerente general de la ABIF comentó que "es una buena iniciativa, que permitirá contar con información más completa de la situación financiera de las personas. Esto evidentemente es un beneficio para los clientes y el sistema como un todo, ya que permite reducir las tasas de interés y expandir la oferta crediticia".
¿Más exigencias?
Algunos datos dan indicios de que subieron las exigencias para quienes buscan acceder a un hipotecario. Las preaprobaciones con respuesta positiva "sin modificaciones" de financiamiento para la vivienda venían representando cerca del 20% del universo de solicitudes mensuales entre noviembre de 2025 y marzo de 2026. Esa cifra cayó a 10% en abril -cuando comenzó a operar el Redec- y llegó al 9% en julio, según Enlace Inmobiliario, red de portales para la búsqueda de propiedades, que posee alianzas con nueve instituciones financieras para preaprobar créditos. La firma analizó a nivel nacional cerca de 65.000 solicitudes a las entidades crediticias en los últimos 12 meses, unas 5.400 mensuales.
En tanto, las preaprobaciones "con modificaciones" -ajustes en montos o plazos- subieron desde el 24% de los primeros tres meses del año a 34% en abril, mientras en julio saltaron al 36%. Las respuestas negativas o requerimientos "no preaprobados" se han mantenido estables en el 51%.
"Que los rechazos se mantengan estables, mientras aumentan las preaprobaciones con modificaciones, indica que las instituciones siguen dispuestas a financiar. Lo que hacen es ajustar la oferta a la capacidad de pago que hoy observan con mayor detalle", explicó Rodrigo Krebs, líder del área de Estudios y gerente de marketing de Enlace Inmobiliario. Añadió que "al hacerse visible la carga financiera de todo tipo de créditos, se reduce el espacio para asumir un nuevo dividendo. De ahí que un mismo solicitante reciba hoy una respuesta positiva, pero por un monto menor o a un plazo mayor al que pidió...Con una fotografía más completa del endeudamiento, la evaluación crediticia se volvió más precisa y, por lo mismo, más exigente".
Expertos y construcción evalúan
Para Ignacio Aravena, investigador de Fundación Piensa y subdirector del máster de Economía y Finanzas Inmobiliarias de la London School of Economics (LSE), el registro "mejora el acceso a la información, lo que contribuye a una entrega más eficiente de créditos. Como su costo y asignación dependen de la probabilidad de no pago, una mejor estimación ayuda a evitar préstamos riesgosos, como el caso de los multicréditos".
Aravena sostuvo que en el mismo período de operación del Redec han funcionado el subsidio a la tasa y el Fogaes. "Hay demasiadas cosas ocurriendo como para atribuirle algo al registro, pues la única métrica certera es la morosidad de los créditos, y eso se verá en el tiempo".
Alfredo Echavarría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), afirmó que "no hemos visto una mayor restricción de la banca. Al revés, ha estado muy dinámica con el otorgamiento de créditos en los últimos trimestres por la ley de subsidio a la tasa". Agregó que "si no existiera (el registro), los bancos podrían ponerse mucho más restrictivos".
Pedro Ariztía, presidente de la Comisión Inmobiliaria de la Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y gerente de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual, destacó que "está bien que el acreedor pueda conocer la deuda consolidada. Son políticas que alguien podría verlas como un poco más restrictivas, pero son de todo sentido en la industria, son saludables".
El Redec seguirá funcionando en los próximos meses en paralelo a los incentivos que ha impulsado el Gobierno, como el subsidio a la tasa hipotecaria y la exención del IVA a la venta. Respecto de las implicancias de ese escenario, Ignacio Aravena precisó que "las ayudas estatales operan sobre el pie y el dividendo, pero no reemplazan la evaluación de riesgo al otorgar un crédito. La garantía y el subsidio a la tasa abaratan el costo del crédito, lo cual permite disminuir los ingresos exigidos, pero no por ello se dejan de considerar las obligaciones y las probabilidades de no pago, cosa que ningún beneficio estatal resolverá".
Alfredo Echavarría estimó que las ayudas estatales fortalecen la posición de los solicitantes de crédito ante los bancos.
4 meses   Lleva operando el Registro de Deuda Consolidada.