Incentivos a la vivienda: "Esa mayor demanda probablemente va a inducir que los precios suban"

Los incentivos a la adquisición de viviendas que impulsa el Gobierno, como los subsidios a la tasa hipotecaria, la exención del IVA a la venta de propiedades por 12 meses o el incentivo al ahorro para el pie -con un aporte estatal complementario del 3%- que se plantea en la reforma al mercado de capitales, podrían generar un efecto que casi no se ha debatido públicamente hasta ahora: un eventual aumento en los precios de las viviendas.
Ignacio Aravena, investigador de Fundación Piensa y subdirector del máster de Economía y Finanzas Inmobiliarias de la London School of Economics (LSE), enciende la luz de alerta en ese sentido. En conversación con "El Mercurio" también se refiere a la necesidad de mantener el Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC), enfocado en proyectos con subsidios, y cuestiona la lentitud y escasa claridad del plan habitacional de 400 mil viviendas del Ejecutivo.
-¿Cuál es su visión de los incentivos a la adquisición de vivienda que ha impulsado el Gobierno?
"Hay que entender las cosas dentro de su contexto. Chile tiene hoy una industria inmobiliaria debilitada, hay un muy alto desempleo, el crecimiento económico es bajo y además, hay una contracción en la producción de vivienda social. Dentro de todo eso, estamos intentando resolver con algunas políticas públicas tres problemas bien distintos: vender el stock existente, tratar de recuperar la inversión inmobiliaria para afrontar el desempleo y volver a producir viviendas sociales.
Hay algunas cosas que van en la dirección correcta y otras tienen una serie de desafíos para que no se vayan en el sentido contrario, por ejemplo, que se sobreestimule la demanda y eso afecte los precios".
-Los incentivos están potenciando la capacidad compradora de las personas. ¿En algún momento, esa mayor demanda potencial, sin una construcción suficiente de viviendas, podría implicar que los precios suban?
"Exactamente. Por ejemplo, lo que está pasando con la propuesta de la ley de mercado de capitales es bastante ilustrador. El Fondo Nacional para la Vivienda es una buena idea, todos queremos volver a tener créditos con menores tasas a más largo plazo, que los dividendos sean menores, los pagos mensuales sean menores. Pero si eso va de la mano, por ejemplo, con el ahorro voluntario a la vivienda, lo que puede terminar pasando es que, al final del día, al tener ese horizonte de 6.000 UF (valor de la vivienda), lo que se está haciendo es que un gran porcentaje de la demanda inmobiliaria va a ser un 3% más rica.
Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, las viviendas que están bajo las 6.000 UF son casi el 88% del stock nuevo. Al dar ese 3% (aporte al pie) a un gran porcentaje de la población, los precios podrían subir y podríamos terminar en un equilibrio en que los nuevos pagos mensuales sean muy similares a los anteriores. Eso tiene que ser ecualizado".
-En este contexto, ¿son necesarios los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)? El Gobierno apunta con esto a facilitar la construcción y que los precios de las viviendas bajen.
"Esa medida va a la dirección correcta. Es bastante importante, sobre todo que en las zonas metropolitanas se pueda construir más, pero también de forma balanceada, donde más se necesita, cerca de estaciones de metro, donde hay equipamiento urbano. En el fondo, donde hay mayor demanda. Para eso, seguir con este guarismo de que son cuatro personas por vivienda no responde a la lógica chilena.
Cambiar el guarismo también genera un problema con los alcaldes que hacen planificación urbana de sus municipalidades. Ahí hay que trabajar un poco más y probablemente, en vez de que esto sea un simple número, van a tener que dar ciertas escalas, ciertas definiciones, para que también tenga validez con los mismos alcaldes, porque estos pueden bajar las densidades de los planes reguladores o congelar los permisos".
-Volviendo al tema de los precios, ¿hay que evaluar su comportamiento luego que todos los incentivos estén en marcha?
"Sí. De hecho, cuando se hizo la primera vez el Fogaes, cuando se habló de las primeras 50.000 unidades, una de las cosas que recomendé en la discusión era que se fuese siguiendo la evolución de los precios cada seis meses, para que estos no se alejasen de los fundamentos, porque es difícil seguirlos.
Pero además hay otros efectos, que se han visto últimamente, temas de anticipación y espera. Si puedo comprar una propiedad y sé que tendré un potencial descuento por IVA, mi decisión de adquirir quedará en pausa hasta que la medida opere. Eso se dio en los últimos meses. Como la discusión (de la ley) se extendió, las intenciones de compra bajaron y la gente estaba esperando la medida. El problema es que ahora, cuando se aplique y sea oficial, irá mucha gente a comprar y esa mayor demanda probablemente va a inducir que los precios suban. Hay que ir haciéndoles seguimientos. Con la reforma tributaria de 2016 fue lo mismo. Se anunció la aplicación del IVA (a la venta), se detuvieron las adquisiciones, después hubo un volumen grande de compradores y los precios también se vieron afectados".
-La industria ha advertido de impactos negativos por la eliminación del CEEC, que terminaría este año. ¿Es necesario extenderlo?
"Retomar la idea del Crédito Especial para Empresas Constructoras es fundamental, sobre todo el mundo de los subsidios habitacionales, porque tienen precios máximos que pueden cobrar. Por la eliminación del CEEC, hay aumento de costo que es entre un 10% y 15%, que si no puede pasarse a precio, automáticamente hay dos opciones: tengo una menor utilidad y eso significa que, probablemente, no se hará el desarrollo, o mi capacidad de pago por terreno se ve muy disminuida. Eso explica por qué los proyectos de vivienda sociales cada vez están menos donde se necesitan. No están en las zonas metropolitanas, sino que están en las comunas más chicas, porque todavía se puede comprar suelo más barato.
La restitución del CEEC es fundamental. Le haría algunas modificaciones. Lo asociaría con viviendas sociales, para que sea un incentivo hacerlas".
-¿Cómo ve el avance del plan del Gobierno de entregar 400 mil soluciones habitacionales?
"Creo que vamos con un avance lento y todavía no hay claridad suficiente de cómo es ese plan, cómo esas 400 mil unidades se van a distribuir. Por ejemplo, cuántas son subsidios DS49, de integración social (DS19), también se habla de la Operación Sitio.
Básicamente se está doblando la tendencia de los gobiernos anteriores, que estaban entre las 200 a 220 mil soluciones habitacionales. Esto es superimportante porque le da una hoja de ruta a la industria para que pueda proyectarse y saber cómo viene el rubro de la vivienda social en los próximos años".
-¿Y cree que es falta de gestión, presupuesto o ambos?
"Este gobierno tuvo la mala suerte de tener que toparse con una reconstrucción en Viña del Mar muy difícil, con el incendio en el Biobío y, además, con un recorte de subsidios. Por lo tanto, todos en la industria sabíamos que este año iba a ser más débil que los anteriores (...). Parte de la discusión presupuestaria probablemente nos dará algunas luces, porque ahí se tendrá que aprobar un nuevo presupuesto con una nueva cantidad de unidades, pero así (...) todavía no hay claridad".