Niterói vive novo ciclo de valorização imobiliária

Renda elevada, escolaridade acima da média e escassez de terrenos bem localizados ajudam a explicar o novo momento do mercado imobiliário de Niterói. Com 481.749 habitantes (Censo 2022), a cidade tem um dos mais expressivos perfis socioeconômicos do país. O rendimento domiciliar mensal per capita chegou a R$ 3.577 naquele ano, o quinto maior entre os municípios brasileiros, segundo o IBGE, à frente de São Paulo e Rio de Janeiro. O PIB per capita também se destaca: R$ 158,3 mil em 2023.
O perfil educacional reforça esse cenário. Entre os moradores com 25 anos ou mais, 43% haviam concluído o ensino superior em 2022, o equivalente a 154.516 pessoas. A média ultrapassava 12 anos de estudo, patamar alcançado por poucos municípios com mais de cem mil habitantes.
Para o mercado imobiliário, a combinação de renda, escolaridade, localização e oferta de serviços favorece a demanda por imóveis de alto padrão. Segundo Julio Kezem, presidente da Ademi de Niterói, o setor vive seu melhor momento desde 2012. A expectativa é que, até o final deste ano, sejam lançados 29 empreendimentos no município, somando quase R$ 3,1 bilhões em VGV e aproximadamente 4,5 mil novas unidades.
" Esse forte aquecimento impacta diretamente a economia local, impulsionando a criação de quase 14 mil postos de trabalho, diretos e indiretos, somente neste ciclo. O grande desafio, no entanto, continua sendo estrutural: a escassez de mão de obra qualificada e a alta nos custos dos insumos " observa Kezem.
O desafio, porém, não é apenas estrutural. Apesar da oferta na Região Oceânica, o niteroiense ainda associa o luxo à experiência de morar à beira-mar em bairros como Icaraí e Boa Viagem. Nesses endereços, terrenos com vista para as águas da Baía de Guanabara são praticamente inexistentes. Quando surge uma oportunidade, o mercado se movimenta.
É o caso do The Grove, da Soter Engenharia, em Icaraí, primeiro residencial assinado pelo arquiteto Sérgio Conde Caldas na cidade. São 199 unidades de dois a quatro quartos, em duas torres implantadas em um terreno de 2,7 mil metros quadrados na Rua Miguel de Frias.
As fachadas e as áreas comuns têm paisagismo do Escritório Burle Marx, e a iluminação é assinada por Maneco Quinderé, que também estreia em Niterói. Lazer e conveniência ocupam 2,5 mil metros quadrados, e o VGV chega a R$ 320 milhões.
" Icaraí é um bairro consolidado, e terreno grande ali é exceção. Uma área que comporta duas torres e 2,5 mil metros quadrados de lazer e conveniência é algo que não se repete com facilidade. O comprador quase sempre já mora ali. Não está mudando de cidade, está trocando de endereço dentro do próprio bairro. Ele conhece o terreno e a rua melhor do que qualquer pesquisa " pontua o diretor Comercial da Soter, Rodrigo Pecly.
Em Boa Viagem, a raridade do terreno também pautou o projeto da Habitare. Depois de uma negociação de dez anos, a incorporadora encontrou o último terreno na orla do bairro para lançar o Lazuli, com 112 apartamentos divididos em três torres. O VGV é de R$ 430 milhões.
O empreendimento terá oficina e galeria de arte e piscina voltada para o oceano. Para criar esse espaço, a incorporadora abriu mão de uma torre. A proposta, porém, não se resume ao impacto visual. Para o CEO da Habitare, Roberto Coutinho, luxo não pode ser apenas viver em um lugar para postar nas redes, tem que funcionar bem no dia a dia.
" Optamos por espaços que funcionem 24 horas, salão de festas com tratamento acústico e serviços de hotelaria que se adequem às necessidades do morador. Essa é a maior sofisticação: o conforto na rotina " explica.