Multifamily: La fuerte expansión que se espera y dónde están los edificios

El cuestionamiento del ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, al mercado multifamily abrió un debate que se plasmó ayer en las páginas de "El Mercurio" y luego en redes sociales, donde expertos salieron a opinar tras los dichos del secretario de Estado.
"Como ministerio no nos gusta", señaló Poduje el lunes, en radio Infinita, en relación con la compra de edificios por parte de empresas que operan en el negocio del arriendo.
¿Cuál es el tamaño de este mercado, cómo son y dónde están los edificios? Las cifras varían de acuerdo a las consultoras que llevan registro de este rubro, pero coinciden en que esta actividad seguirá creciendo en los próximos dos años.
La demanda por este tipo de arriendo ha sido impulsada por personas que tienen dificultades para comprar una vivienda, por trabas crediticias y el precio de las propiedades. También, por nuevos estilos de vida, por ejemplo, jóvenes que prefieren alquilar y no tomar un hipotecario a largo plazo, los requerimientos de familias más pequeñas o personas que viven solas.
Los edificios multifamily -torres que tienen un solo dueño y se destinan al arriendo- tienen ocupaciones cercanas al 95%.
Stock y ubicaciones
De acuerdo con Colliers, hoy existen 197 edificios multifamily privados en la Región Metropolitana, que suman unos 48 mil departamentos. Vaticinó que al 2028 la cifra subirá a cerca de 60 mil viviendas en altura y alrededor de 220 torres.
GPS Property, a mayo de 2026, tiene catastrados 220 edificios multifamily en operación en la Región Metropolitana, con 50.520 departamentos, repartidos en 22 comunas. "En 10 años el segmento pasó de ser un nicho a un mercado institucional. A fines de 2016 había 11 edificios y 2.187 departamentos", recordó Nicolás Abarca , jefe de research de la consultora. Proyectó el ingreso de 30 torres al 2028, con lo que las viviendas llegarían a 58.391 unidades.
La mayor parte de este mercado se concentra en la comuna de Santiago, con cerca del 27%. Más atrás aparecen Estación Central (entre 11% y 13%), La Florida (8%-11%) e Independencia (casi 9%-10%).
Entre las comunas del sector oriente, comenzó a tomar fuerza la oferta en Las Condes con poco más del 4% del stock .
Los edificios habitualmente están a menos de 500 metros de estaciones de metro.
Precios y formatos
En general, estos edificios son diseñados para este negocio, por lo que se construyen con materiales durables y de baja mantención. Buscan potenciar las áreas comunes, con zona para trabajar y mascotas, entre otras. Cuentan con administraciones profesionales y con controles de accesos con sistemas digitales, para elevar la seguridad y limitar el ingreso de usuarios morosos. La superficie promedio de estos departamentos transita entre los 41,7 a 45 metros cuadrados. En tanto, los precios de arriendo bordean las 0,265 UF por m {+2} , según Colliers. El ticket promedio de alquiler sería de unos $481.500, indicó GPS Property, pero esto varía según la comuna y puede llegar a $1,37 millones en Vitacura.
Discusión
Diversos expertos se refirieron a los cuestionamientos del ministro Poduje a este mercado. "En Chile existe una cultura de compra, lo cual se ve reflejado en que, aproximadamente, el 75% de los hogares son propios (...). El modelo multifamily , sin necesidad de ponerle un apellido positivo o negativo, es una alternativa habitacional para muchas personas y familias que al día de hoy quizás no puedan acceder a la vivienda propia. También da respuesta a muchas personas jóvenes, cuyo primer interés no es la compra de la vivienda y prefieren destinar sus recursos a otros fines", señaló Matías Bucci , gerente del área de research de Colliers.
Nicolás Abarca afirmó que el multifamily "es una opción para quienes hoy no pueden o no quieren comprar". Añadió que "hay una diferencia importante con el caso europeo que mencionó el ministro. En Chile, el multifamily no se ha formado comprando edificios existentes para desalojar a sus habitantes. Son torres nuevas".
En LinkedIn, Francisco Klein , gerente general de Inmobiliaria VIVA, comentó que no ve una contradicción en querer que más personas accedan a una vivienda propia y contar con "un mercado de arriendo robusto". En la misma red social, Rodrigo Andreucci , abogado socio de Andreucci y Torrejón, y académico de la Escuela de Ingeniería en Construcción de la U. Mayor, advirtió sobre los riesgos -entre ellos regulatorios y financieros- que surgen cuando una autoridad cuestiona "el modelo económico sobre el cual se valorizaron miles de departamentos".