Administraciones suben hasta 20%; triplican alza del arriendo

Vivir en un conjunto residencial cuesta cada vez más, las cuotas de administración suben a un ritmo que triplica el del arriendo, mientras seis de cada 10 contratos de alquiler se pactan solo de palabra. Lo advirtió Mario Andrés Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), a Portafolio, en un país donde el 40,8 % de los hogares ya vive en arriendo. Según el gremio, que este año celebra 50 años, las cuotas de administración crecieron 17,14 % anual, frente al 5,12 % del arriendo efectivo. El dato llega en un momento complejo para el sector pues las ventas de vivienda nueva cayeron 11,9 % entre enero y septiembre de 2026, según Camacol, y la tasa de política monetaria se mantiene en 12,25 % desde el 1 de octubre. En ese escenario, Ramírez insiste en que el reto va más allá de levantar más proyectos. "El desafío no es solo construir más, sino lograr que las soluciones habitacionales estén al alcance de quienes las necesitan", aseguró el dirigente. Según Ramírez, la explicación está en la estructura de gastos de las copropiedades. "En temas de administración de propiedad horizontal, las cuotas de administración empezamos a ver que subieron entre un 17 y un 20 %, porque el mayor rubro dentro de los presupuestos de propiedad horizontal son la mano de obra, vigilancia y manutención de las diferentes partes de la propiedad", dijo. A esa presión se suman el incremento del salario mínimo, que según el dirigente también golpeó a la vivienda VIS, y los cambios en el sector de vigilancia. El resultado se siente en el bolsillo de quienes viven en propiedad horizontal: "Le cuesta más a la persona tener que pagar un incremento de un 17 % en la cuota que venía pagando la administración". Frente a esos costos, algunos conjuntos han optado por automatizar la vigilancia y la seguridad. Ramírez reconoce que es un mecanismo válido y pide cautela. "Si bien es un mecanismo que se puede implementar, eso tiene que tener un plan y una rigurosidad para poder implementar esta automatización. Eso no debería hacerse de la noche a la mañana", advirtió. El segundo frente es la informalidad. La Federación, que agrupa a 18 lonjas regionales, identificó que la mayoría de los acuerdos de alquiler no queda por escrito. "Estamos viendo que seis de cada 10 contratos son verbales y, al no tener nada escrito y nada físico, no se respetan los cánones de arrendamiento, los inmuebles no tienen una vigencia estipulada", señaló Ramírez. Para el gremio, ese vacío deja sin respaldo jurídico a quienes arriendan. "Cuando no tenemos contratos físicos o contratos escritos, pues es un marco de inseguridad jurídica enorme", insistió el presidente de Fedelonjas, quien pidió acudir a las lonjas de propiedad raíz y a las inmobiliarias formales para la asesoría en compraventa y arrendamiento. "En la medida que podamos tener cada vez más formalidad en nuestro sector, pues va a hacer que genere mucho más una mayor confianza para el consumidor, para el usuario final", agregó. La informalidad, sin embargo, no se limita a los contratos. Ramírez la relaciona también con los daños que dejó el sismo del 10 de agosto de 2026 en las regiones afectadas. "Parte seguramente de lo que pudo haber pasado con el terremoto en estas regiones es que la informalidad constructiva pudo ser también lo que generó que muchas edificaciones se hayan caído", afirmó. Una de sus prioridades en las zonas afectadas es evitar la especulación con los arriendos. "Poder salvaguardar que los cánones que se cobren sigan siendo los que estaban siendo previos al terremoto y que aquella oferta que ingresa al mercado no supere los topes permitidos", explicó Ramírez. Para atender a los damnificados, el Decreto 1422 de 2026 habilitó más de $350.000 millones de las cajas de compensación familiar. Detrás de esto hay un cambio de fondo: Colombia dejó de ser un país de propietarios. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del DANE, el 40,8 % de los hogares vive en arriendo o subarriendo, frente al 38,1 % que habita en vivienda propia. Los hogares de cuatro o más personas son cada vez menos frente al crecimien- to de los de una o dos. A eso se suma la falta de oferta. A septiembre los lanzamientos de vivienda nueva se redujeron 18,1 % y las iniciaciones de obra retrocedieron 11,2 %. Dijo que el desmonte de los subsidios fue muy lesivo para las familias que más lo requerían".