Mercado inmobiliario en Uruguay: las perspectivas sobre hipotecas, demanda y nuevos proyectos

¿Qué tiene que pasar para que más uruguayos compren una vivienda con un crédito hipotecario? Esa fue una de las preguntas que se plantearon en la Scotia Talks de Real Estate, organizada por Scotiabank. En el encuentro también se habló de cómo cambia la demanda cuando cada vez hay menos personas por hogar y qué zonas de Montevideo y sus alrededores tienen espacio para seguir creciendo.

Entre 10% y 15% de los compradores llega con una hipoteca, según estimó Fabián Kopel, director de Kopel Sánchez. El empresario cree que hay margen para sumar a otro grupo de tamaño similar. Dijo que las tasas en Uruguay son razonables en comparación con otros países y que hay hogares que podrían comprar con un préstamo a 20 años y una entrega inicial de entre 10% y 15%. El problema, a su juicio, es que mucha gente desconoce esas condiciones.


En esa línea, Kopel propuso que los bancos, incluido el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), hagan una campaña conjunta para explicar cómo funciona el crédito y cuánto se necesita para comprar. Dijo que a los desarrolladores les cuesta destinar parte de su equipo comercial a promocionar un producto que usa una porción chica de sus clientes. "Nos hemos cansado de querer hacer cosas con los bancos", afirmó.

El empresario señaló que hay hogares que necesitan un subsidio para acceder a una vivienda, aun cuando puedan juntar dos sueldos para solicitar el préstamo. Entre los que sí pueden pagar una cuota, dijo, también pesa la libertad de mudarse que ofrece el alquiler. Por eso planteó que un comprador joven puede sacar una hipoteca para adquirir un apartamento como inversión y seguir alquilando en el lugar donde prefiere vivir.

En cuanto a los planes de la empresa, Kopel habló del proyecto "El Águila" en Atlántida que impulsan junto al Estudio Luis E. Lecueder, el cual está pensado para unas 10.000 personas. Kopel agregó que buena parte de los proyectos de la firma se financia con aportes de accionistas, en su mayoría familias uruguayas. Eso le permite estudiar y decidir la compra de terrenos a medida que aparecen oportunidades.

En Montevideo, recordó que la empresa apostó por Bulevar Batlle y Ordóñez con el edificio Aventura Boulevard. Según contó, al comienzo tuvieron que ofrecer precios más bajos de los que entendían que valían las unidades para captar compradores en la zona. También planteó que debería ser más fácil combinar los beneficios de distintos regímenes de promoción en un mismo proyecto. Puso el ejemplo de la Plaza Independencia, donde le gustaría poder hacer un edificio con pisos de oficinas, de viviendas y de garajes.

Kopel dijo que buena parte de quienes compran sus apartamentos lo hacen como inversión, aunque al diseñarlos la empresa piensa en las personas que van a vivir allí. Para que una unidad se alquile con facilidad, señaló, importa tanto incorporar tecnología como resolver cuestiones básicas, desde evitar filtraciones hasta lograr que las puertas cierren bien. "Nosotros hacemos edificios que los pensamos hoy y los vemos realizados en cinco años", dijo.

Por otro lado, aunque la población de Uruguay apenas crece, el país puede seguir necesitando más viviendas, según los expertos que hablaron en el evento realizado por Scotiabank. En ese sentido, Javier Lázaro, director financiero de Altius Group, explicó que entre los censos de 2011 y 2023 el promedio de integrantes por hogar pasó de 2,8 a 2,5. Según sus cálculos, esa reducción representó una necesidad de casi 14.000 viviendas por año durante ese período.

Lázaro espera que el promedio siga bajando, aunque a un ritmo menor. Eso, dijo, llevará a las empresas a pensar más en quienes viven solos y en los adultos mayores cuando decidan qué tipo de apartamentos construir. También señaló que el programa Entre Todos puede crecer y llegar a familias con ingresos por debajo de los que suelen tener los compradores de vivienda promovida.

En el caso de las hipotecas, dijo que las tasas son bajas en relación con lo que ha sido habitual en Uruguay, pero que hay ideas sobre el crédito que desalientan la compra. Puso el ejemplo de una persona de 25 años que saca un préstamo a 30 y cree que va a seguir pagando por el mismo apartamento de un dormitorio hasta los 55. Si sus necesidades cambian, explicó, puede vender esa primera vivienda y comprar otra.

El director financiero señaló que Altius trabaja en México, Panamá y Paraguay, además de Uruguay, y que la rentabilidad de los proyectos suele ser menor en el mercado uruguayo. Lo vinculó con el menor riesgo que los inversores ven en el país por la estabilidad política, el cumplimiento de los contratos y la continuidad de programas como el de vivienda promovida. "En Uruguay invierten con gusto y en el resto de los países que mencioné no invierten", dijo sobre algunos de los inversores internacionales del grupo.

Agregó que, aun entre quienes tienen experiencia en los mercados financieros, hay inversores que compran inmuebles para resguardar parte de su patrimonio y diversificar su cartera. Para la empresa, otro factor a favor es que la banca local financia la construcción. El desafío, sostuvo, está en que ese crédito llegue también a más compradores.

Antes de llegar a Uruguay, Grupo Caral desarrollaba proyectos de primera vivienda en Lima y Guayaquil. Pablo Seminario, CEO de la firma, contó que en esos mercados la mayor parte de la operativa gira en torno al crédito hipotecario. En Uruguay encontró otra forma de vender en pozo. Sostuvo que los beneficios de la vivienda promovida atraen a inversores que compran unidades para alquilar, lo que ayuda a financiar el arranque de los proyectos.

A modo de ejemplo, en Hábitat -un proyecto que tiene la compañía sobre Avenida Italia- la empresa buscó venderles tanto a inversores como a personas que querían comprar con una hipoteca para vivir allí. Seminario dijo que tener en cuenta a ese segundo público cambia la búsqueda de terrenos. Mientras que un inversor puede mirar primero una esquina o una avenida principal, para alguien que busca su propia casa también puede ser atractiva una calle secundaria.

El empresario valoró que en Uruguay los terrenos estén registrados y que se puedan encontrar predios con agua y electricidad. En Lima, explicó, las dificultades de infraestructura concentran la competencia por los mismos metros cuadrados. En Uruguay, en cambio, sostuvo que hay que prestar especial atención al peso de la tierra en el proyecto por lo que cuesta construir. Según sus estimaciones, la incidencia del terreno puede ubicarse en el entorno de 10% a 11%. Si llega a 15%, dijo, los números dejan de cerrar. "No me siento cómodo construyendo sin banca. Primero porque necesito al banco para vender hipotecas", afirmó.

Seminario atribuyó a la estabilidad política uruguaya la decisión de inversores peruanos de acompañar a la empresa en el país. Dijo que los permisos pueden demorar, pero que los requisitos en Uruguay son previsibles. Para un desarrollador, explicó, esa certeza importa porque las decisiones se toman para proyectos que pueden llevar varios años.

Por su parte, Nicolás Zuckowicki, fundador de Ixou, dijo que el efecto de las tasas y del costo del financiamiento depende del tipo de proyecto y del público al que apunta. Un edificio de alta gama, por ejemplo, puede ser menos sensible a algunas de esas variables. "No es lo mismo buscar 10 clientes de US$ 2 millones que buscar 300 clientes de US$ 200.000", ejemplificó.

El empresario cuestionó cuánto pueden decir los estudios de mercado sobre viviendas que todavía no se ofrecen. A su entender, hay demanda para propuestas distintas, pero para concretarlas hace falta que alguien las financie y que los organismos públicos puedan evaluar proyectos que se aparten de lo habitual. También dijo que los desarrolladores tienen margen para aprovechar más las exoneraciones a la importación de materiales y acceder a tecnologías que se usan en otros países.

"Lo que nos trajo hasta acá no nos va a llevar hasta allá", afirmó al hablar de lo que Uruguay puede hacer a partir de su estabilidad institucional.

Sobre Montevideo, destacó el vínculo de la ciudad con la rambla y señaló que se puede aprovechar mejor la infraestructura que ya existe. Construir en zonas que cuentan con saneamiento y tendido eléctrico, dijo, permite darles más uso a esos servicios. Al mismo tiempo, planteó que el crecimiento del área metropolitana requiere nuevos centros urbanos, con servicios propios y transporte público, para que quienes viven fuera de Montevideo tengan menos necesidad de trasladarse a la capital.

En esa línea, Seminario también habló del crecimiento hacia el este y de sus efectos en el tránsito. Contó que, cuando llegó a Uruguay desde Perú, el viaje en auto desde Carrasco hasta el Buceo a las ocho de la mañana le llevaba unos 15 minutos y que hoy le toma cerca de media hora. En ese sentido, planteó la necesidad de contar con un tranvía por avenida Italia para agilizar los tiempos desde y hacia el este y dijo que los desarrolladores pueden ayudar a resolver parte del problema de movilidad en la capital y parte de Canelones si hacen proyectos que combinen viviendas con otros usos. En la construcción, puso como ejemplo los baños prefabricados y propuso aprovechar las certificaciones para agilizar la aprobación de componentes que se producen en serie.

De cara a los próximos cinco años, Zuckowicki prevé que la inteligencia artificial y otras tecnologías ganen espacio en la administración, la gestión y la obra. Uno de los desafíos, señaló, será incorporar herramientas que permitan hacer las tareas con menos jornales, porque esos cambios pueden encontrar resistencia en el ámbito laboral.