Se reducen las hipotecas con pagos atrasados

El porcentaje de préstamos hipotecarios con atrasos en sus pagos mensuales exhibe una tendencia a la baja tras haber alcanzado su punto más alto en noviembre pasado, según datos provistos por la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico (MBA, en inglés).
No obstante, aunque más consumidores han logrado ponerse al día en el pago de sus hipotecas, la entidad augura que las ejecuciones superarán los niveles vistos en la isla antes del paso del huracán María en septiembre pasado.
"La moratoria de ejecuciones oficialmente se acabó en mayo pero, bajo ciertas condiciones, en algunas hipotecas se podían extender hasta agosto", expresó Dimas Rodríguez, presidente de la asociación, en alusión a la moratoria aprobada por el Departamento de Vivienda federal (HUD, en inglés), que detuvo los procesos de ejecuciones hipotecarias después del ciclón. "Por eso, vamos a empezar a ver más actividad de ejecución".
"La realidad es que debemos superar (niveles pre-María) porque tiene la delincuencia (morosidad) previo al huracán y la delincuencia causada por el huracán. Por más programas que implementemos, sabemos que no todo el mundo allá afuera ha vuelto a la realidad que tenía previo al huracán. Desafortunadamente, no todas las personas afectadas por el huracán van a volver a ponerse al día, ya sea en residencia principal, segunda residencia o propiedad de inversión", sostuvo Rodríguez.
"Esperamos que con los programas que podamos ir implementando podamos mitigar un poco ese número", agregó el ejecutivo sin dar más detalles acerca de alternativas que aún se deliberan dentro de la industria.
A mayo pasado, mes en que acabó la mencionada moratoria para la mayoría de los casos, un 2.79% de las hipotecas en la isla estaba en proceso de ejecución, lo que constituye una baja de casi medio punto porcentual en comparación con el mismo mes de 2017, cuando esa cifra ascendía a 3.23%.
Por su parte, Peter Torres, vicepresidente de la MBA, resaltó que "hay cientos de miles de casos donde la persona va a caer otra vez en tiempo y va a permitir volver a tener una delincuencia como la teníamos antes del huracán".
De acuerdo con datos divulgados por la asociación, antes del paso del huracán María, la morosidad de las hipotecas estaba en 13.38% a junio de 2017. Ese porcentaje incluye préstamos con atrasos de 30, 60 y 90 días, así como los que estaban en proceso de ejecución.
La cifra se mantuvo en torno al 13% en julio y agosto, pero en septiembre -mes en que la isla fue impactada por los ciclones Irma y María- la morosidad subió a 20.11%. Luego, ascendió a 35.02% en octubre y alcanzó al mes siguiente el pico de 36.78%.
A partir de entonces, el porcentaje de hipotecas morosas ha experimentado una baja paulatina hasta llegar al 22.08% en mayo de 2018, lo que constituyen 14.7 puntos porcentuales menos que en noviembre de 2017.
Ambos entrevistados coincidieron en que la morosidad aumentó drásticamente luego de los ciclones debido a la gran cantidad de clientes que se acogieron a moratorias en los pagos mensuales de las hipotecas que ofrecieron las instituciones financieras y aseguradores hipotecarios como la Administración Federal de Vivienda (FHA, en inglés). Agregaron que la baja experimentada desde diciembre pasado se debe a préstamos que son puestos al día a medida que se extinguen esas moratorias.
Iniciativa para arrojar luz
Las cifras de morosidad con las que ahora cuenta la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico son fruto de tres años de esfuerzos, una inversión de $15,000 y la contratación de la compañía estadounidense Black Knight para la elaboración de un informe mensual de rendimiento hipotecario. Este emula el informe McDash, el cual, según Rodríguez, es utilizado por la mayoría de los inversionistas en el exterior.
El informe contiene datos acerca de la morosidad desglosados por mes, por municipio, por tipo de hipoteca (convencional o "balloon", por ejemplo), por monto del préstamo y por tasa de interés. Cada reporte se divulga a miembros de la asociación 25 días después del fin de mes, para contar con data mucho más actualizada y detallada que la publicada por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).
Para elaborarlo, se utilizan los datos suministrados por cuatro instituciones hipotecarias que entre todas tienen el 75% de las hipotecas reportadas a la OCIF, indicó Torres. La meta a futuro, según Rodríguez, es incluir datos de más instituciones en el informe.
Como Black Knight ya cuenta con datos del 75% de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos, permite comparar el mercado de la isla con otros dentro de la nación americana.
De hecho, en el informe Mortgage Monitor que publica Black Knight cada mes con datos de todo Estados Unidos, la morosidad hipotecaria relacionada con huracanes en Puerto Rico bajó un 13% en mayo pasado respecto al mes anterior. Ese descenso fue de 16% en Texas y de 24% en Florida, estados que fueron impactados el año pasado por los huracanes Harvey e Irma, respectivamente.
A juicio de Rodríguez, contar con datos más actualizados y precisos ha resultado útil para ver el impacto de los huracanes en el mercado hipotecario y para motivar la entrada de inversionistas privados que compren hipotecas y brinden así liquidez a los bancos para originar más préstamos.
"Para atraer inversionistas que estén dispuestos a proveer liquidez, ellos tienen que medir el riesgo, ver cómo se comporta la delincuencia, cómo es el mercado de vivienda en Puerto Rico", dijo.