Fundos imobiliários recorrem a despejo e venda de propriedades

Diante do cenário de taxa de juros em 13,75% ao ano e crise das varejistas, os fundos imobiliários têm enfrentado um período desafiador, em especial os chamados "fundos de tijolo", que compram propriedades já construídas e prontas e sofrem com calotes nos aluguéis. Sem sinal de melhora no curto prazo, gestores têm recorrido a estratégias de negociação, que vão da venda de imóveis da carteira a pedidos de despejo dos inquilinos, além de negociações mais flexíveis de pagamento.
Segundo relatório do BTG Pactual publicado na quinta-feira, os fundos de galpões e de lajes, que investem o patrimônio para aquisição de imóveis destinados à atividade empresarial, foram os mais afetados nos últimos três meses, caindo 3,93% e 5,48%, respectivamente no período.
Sem o pagamento regular de aluguéis, como aconteceu com fundos que tinham como inquilinos Americanas, Marisa e Tok&Stok, os gestores não têm como pagar o retorno mensal aos aplicadores. Apesar de os FIIs terem sido amplamente divulgados por influenciadores digitais como opção de retorno certo, são um tipo de renda variável e contêm riscos.
A alternativa encontrada por muitos gestores é usar o dinheiro em caixa.
negociação flexível
Outro caminho, segundo Marx Gonçalves, analista de FIIs da Nord Research, é vender algum imóvel da carteira para comprar outro mais barato e usar a diferença para remunerar os investidores. Isso é o que está fazendo o fundo HGRU11 (CSHG Renda Urbana). Dono de lojas individuais alugadas para a Pernambucanas, ele tem optado pela venda para proporcionar retornos aos cotistas.
A preocupação é menor em fundos com bons imóveis na carteira porque, além da opção da venda, a gestora pode entrar com ação de despejo do inquilino a fim de alugar novamente para um bom pagador. O inconveniente é que demanda tempo.
" Existem fundos imobiliários, com carteira diversificada e portfólio de altíssima qualidade, em que os riscos são menores. Por outro lado, há fundos muito concentrados, que sofrem mais " afirma o especialista.
O BB Progressivo (BBFI11B) tem grande parte das receitas vinculada a um inquilino. Como adiantou a coluna Capital, o Banco do Brasil decidiu entregar as chaves de um imóvel de nove blocos e 40 mil metros quadrados no bairro do Andaraí, Zona Norte do Rio. Com isso, o fundo viu seu valor ser reduzido de R$ 265 milhões na Bolsa para R$ 151 milhões.
Guilherme Champs, CEO do Champs Law, sugere como alternativa para lidar com a inadimplência negociações mais flexíveis. Para evitar que os pagamentos parem num rompante, conta que gestores de fundos imobiliários têm aceitado conceder descontos nos aluguéis e adiar parte do pagamento para o futuro.
" Em ativos mais tradicionais, como o galpão, pode haver flexibilização por parte do fundo. Isso se torna mais difícil nos casos em que o fundo financia a obra e passa a alocar determinada empresa. Aí são contratos mais longos e rígidos " opina.
Enquanto os gestores tentam contornar as perdas, investidores veem o valor das cotas despencarem no mercado imobiliário.
Mesmo sem atraso nos repasses de aluguéis, o fundo RBRL11, de galpões logísticos e com 11,4% dos espaços locados para Americanas, sofreu impacto significativo no mês passado devido à recuperação judicial da varejista, especialmente no mercado de crédito, com aumento do spread (diferença entre o juro de captação e o de concessão de empréstimo) exigido. Sua cota no mercado secundário saiu de R$ 84 em dezembro de 2022 para R$ 75,61 em fevereiro.
Maurício Muniz, sócio e head de aquisições da Brio Investimentos, recomenda entender, no caso dos "fundos de tijolo", quais são os imóveis, onde estão localizados, se o preço pelo qual estão alugados é compatível com o mercado e quem são os inquilinos.