¿Es real la sensación de que fue más fácil comprar casa, lotes o fincas en el pasado?

Una queja usual de las personas menores de 30 años alude a la dificultad de comprar casa o terreno en comparación con generaciones anteriores, como las de sus padres y sus abuelos. Entre otros comentarios, es común escuchar a personas jóvenes decir que, a su edad, sus papás "ya tenían casa" o que su abuelo (o el de algún amigo suyo) "pudo heredar fincas de hectáreas".

¿Es real que las generaciones actuales tienen más difícil conseguir una propiedad? Los datos apuntan a una respuesta afirmativa.

Demanda

Los precios de los mercados se basan en la relación entre oferta y demanda. En cuanto más escasez hay, más suben los precios; y la escasez siempre se relaciona con una mayor demanda, con una menor oferta o con una combinación de ambas.

En el caso del mercado inmobiliario costarricense, existen presiones en ambos sentidos que se han agravado con el paso del tiempo.

Como punto de entrada, basta con señalar que la población del país se cuadruplicó desde los años 1960 y se duplicó desde la década de los 1980, hasta alcanzar los 5,04 millones de personas en el Censo Nacional de 2022 realizado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).

La densidad poblacional de Costa Rica pasó de 36,6 personas por kilómetro cuadrado (km²) en 1963 a casi la centena en la actualidad; lo cual implica una menor disponibilidad de tierra por persona.

La situación se agrava aún más en la zona central del país, en donde se aglutina la mayor parte de la producción económica y los promedios de habitantes por kilómetro cuadrado son mucho mayores (incluso de varios miles en algunos cantones).

Esta situación implica un aumento de la demanda de casas y terrenos, pero también refleja un agotamiento del espacio. Así lo advierten especialistas como el expresidente de la junta directiva del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), Olman Vargas, quien ha señalado cómo la menor disponibilidad de tierras para la construcción en sitios como el centro de San José ha desplazado la actividad constructiva a sitios en la periferia cercana.

En ello coincide el economista y consultor inmobiliario, Melizandro Quirós, del Centro de Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi). "La mayor demanda por vivienda en el tiempo, atendida de forma privada como pública a través de vivienda social, ha provocado una reducción acelerada del suelo urbano disponible. La consecuencia en la actualidad es que los precios de las tierras se han incrementado significativamente respecto al pasado", explicó.

Costos de construcción

Por otra parte, los costos de la construcción también han aumentado.

Según Quirós, el modelo constructivo adoptado por al país se inclinó hacia una mayor dependencia de la producción importada, lo cual ha hecho que este factor sea especialmente susceptible a factores como el tipo de cambio o crisis internacionales.

En ese sentido, recordó, cuestiones como la pandemia de covid-19 provocaron "un efecto muy fuerte" que no ha sido posible "desacumular", y el resultado es "un costo de construcción mucho más alto que hace 10 años".

Esta información es corroborable, por ejemplo, con base en los datos del Índice de Precios de la Construcción que publica mensualmente el INEC. Este índice ha crecido un 32% en el caso de edificios y un 27,4% en el caso de viviendas de interés social desde febrero de 2012; es decir, en los últimos 12 años; principalmente por el comportamiento de los costos de productos como las tuberías de plástico, el cemento, el cableado eléctrico y algunos metales.

Financiamiento limitado

Aunado a todo ello —el aumento de la demanda, la disminución de la oferta y el aumento en los costos de la construcción—, en el país tampoco han surgido demasiadas opciones de financiamiento para la mayoría de la población.

Las opciones para personas con salarios menores a ¢600.000 (más del 50% de los salarios formales del país) son pocas y por montos que apenas permiten adquirir viviendas fuera de la zona central del país; mientras que las personas que laboran en la informalidad (dos quintas partes de la fuerza laboral activa) encuentran mayores barreras de entrada.

Esto implica que solo una minoría de la población puede acceder al capital suficiente para comprar bienes inmuebles en las áreas de mayor interés económico (y muchas veces, aún así, con dificultades).

Esta situación también ha cambiado con el paso del tiempo, según el director del Cenfi. Él explicó que el sistema de evaluación de crédito aplicado por la banca costarricense en los últimos 20 años ha hecho que menos personas califiquen como deudores de vivienda, por su alto costo.

Muchos de los cambios aplicados respondieron, precisamente, a la crisis de los años 2007 y 2008, desencadenada por la burbuja inmobiliaria que provocó el giro de créditos hipotecarios excesivos en favor de compradores con bajos niveles de ingresos.

El cambio en la regulación, considera el experto, afectó "especialmente a los jóvenes", que en el pasado tenían un acceso menos restrictivo a financiamiento.

¿Soluciones?

Ante todas estas condiciones, ¿existen vías para reducir los precios del sector inmobiliario y aumentar la capacidad de compra de la población?

Según Quirós, es clave aumentar la oferta por medio de distintas esfuerzos complementarios.

Entre ellos, indicó que el Estado podría aprovechar su disponibilidad de terrenos para incrementar la oferta de vivienda, por cuenta propia o a través de alianzas público privadas.

Asimismo, señaló que se podrían mejorar las condiciones de crédito para constructores privados, de modo que puedan generar una mayor cantidad de oferta habitacional con sus recursos; o implementar mecanismos como fondos de avales, para ampliar la capacidad de compra de los grupos económicamente más rezagados.

Todas esas ideas, sin embargo, son solo algunas posibilidades y ninguna funcionaría integralmente por sí sola. "Las alternativas al problema requieren una combinación de varias estrategias", puntualizó.