¿Cómo viene el mercado inmobiliario? Precios de venta, alquileres, cambios en los tipos de apartamento y más

El mercado inmobiliario uruguayo está expectante a las primeras señales que dará el gobierno de Yamandú Orsi para el desarrollo del sector en el 2025. La promoción de nuevos proyectos es uno de los puntos claves de aquí en adelante, ya que varios inversores (sobre todo argentinos) apuestan firmemente al mercado local gracias a las exoneraciones impositivas que brindan algunos proyectos de vivienda, como es el caso de la ley de Vivienda Promovida y el Plan Entre Todos, por ejemplo. En este marco, ¿qué tipo de iniciativas se esperan y qué es lo más demandado en el mercado hasta el momento?



Fabián Kopel, co-fundador y director de la desarrolladora Kopel Sánchez, indicó que todavía no se conocen medidas en el ámbito específico del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) sobre el sector inmobiliario. Además, resaltó que aún no ha habido algún cambio que pudiera afectar "ni positiva ni negativamente" el curso en el que estaban funcionando las operaciones del sector.

Planes sociales

Sin embargo, están esperando "señales claras" de si van a existir cambios o modificaciones en la ley de Vivienda Promovida. En el caso que se genere algún cambio, opinó que sería ideal que se vean entre todos los actores del sector para ver si se puede promover algunas zonas en específicas.


Consultado sobre si el inversor extranjero sigue invirtiendo en Uruguay pese al cambio de gobierno, resaltó que van a seguir invirtiendo aquí, aunque "hay que dejar pasar un poquito las primeras señales" del gobierno de Orsi. Igual aseguró que el inversor extranjero "siempre se ha mostrado proinversión" sea cual sea el gobierno de turno.

"No tenemos duda que el país necesita inversiones de extranjeros y que va a continuar en esa línea", enfatizó.

Alquiler y venta

Por su parte, Matías Medina, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y director de Macari, sostuvo que en el primer trimestre del 2025 el inversor compra para alquilar, para vender durante la obra del proyecto o hasta compra un apartamento usado o una casa "a buen precio" para hacerle algunas mejoras y venderla luego.

Además, han observado que los alquileres están "dinámicos" pero con una suba moderada entre un 5% y 6% en algunos casos. En este marco, se destacan los proyectos relacionados a la ley de Vivienda Promovida para la compra de unidades para inversión.

"Se están buscando más apartamentos de uno y de dos dormitorios y se está prefiriendo el de un dormitorio por encima del monoambiente, porque a veces sucede que entre un monoambiente grande y un apartamento de un dormitorio la diferencia de metraje es muy chica hoy en día. El constructor y el inversor vio esa cuenta y ahora lo que se están haciendo son menos apartamentos monoambientes en relación a un dormitorio, es una tendencia que visualizamos en este último lapso", agregó.

Además, resaltó la imposición de la portería virtual en varios proyectos de desarrollo de propiedades, con el fin de bajar el total de los gastos comunes del edificio.

Desde su perspectiva, Mauricio La Buonora, director de La Buonora & Asoc. Desarrollos, opinó que el comienzo del año siempre es "tibio" en cuanto a concreciones inmobiliarias, aunque sí aseguró que el mercado comenzó a repuntar a medida que los uruguayos volvieron de sus respectivas licencias del verano. Además, resaltó que se venía de un "mercado frío" (haciendo referencia al final del 2024) debido al efecto que generó en las inversiones el debate por el plebiscito de seguridad social y las elecciones.

"Se sienten los coletazos meses después por ese período frío de ventas. Llegando a marzo se notó un cambio sensible en el movimiento de compras y se volvió a recuperar al inversor interesado que estaba en stand by", agregó.

Uruguay versus Argentina

Los operadores del sector también se refirieron a las oportunidades identificadas a la hora de adquirir una propiedad en la capital uruguaya en comparación a la capital de Argentina durante este año.

En este marco, Kopel destacó que los precios entre ambas ciudades "se han emparejado mucho" y que, en ese sentido, la capital uruguaya tiene una "ventaja competitiva muy importante", haciendo referencia a la seguridad jurídica, "especialmente en un aspecto fundamental, como lo son los alquileres".

"Además, en la capital uruguaya se observa un aumento en la demanda de apartamentos en pozo, los cuales permiten obtener alrededor de un 11% de rentabilidad anual en dólares, lo que es un gran atractivo para los inversores", agregó.

Consultado sobre si es más rentable comprar en Montevideo en términos de revalorización de la propiedad y la rentabilidad del alquiler, dijo que la revalorización dependerá mucho de la ubicación y el potencial del proyecto y también de la situación del contexto internacional en el mediano plazo por el tipo de cambio.

"Siempre en la medida que el peso uruguayo se fortalezca más respecto al dólar, los precios en dólares suben y, por ende, las propiedades en dólares se revalorizan. Esta es la tendencia que ha pasado en los últimos años", explicó.

Medina, en tanto, opinó que Uruguay cuenta sea cual sea el gobierno de turno con estabilidad jurídica y económica y transparencia, pilares que lo caracterizan y colocan en un pedestal a la hora de apostar por la inversión en el país.

Sin embargo, aseguró que a pesar de ser "más atractivos" que Buenos Aires o Argentina en general en este rubro, Uruguay no puede quedarse estático en esa "comodidad" si no conserva su ecosistema de negocios y de dinámica del Estado en los permisos y en las respuestas edilicias pero sin encarecerse en general, ya que si eso ocurre luego el retorno de rentabilidad no será bueno.

En este apartado, La Buonora resaltó que ambos mercados cuentan con virtudes y defectos. Asimismo, manifestó que el país vecino logró una recuperación "importante" en precios y transacciones, ya que venía golpeado por la incertidumbre que generó el inicio del mandato de Javier Milei.

"Uruguay está en un buen momento de inversiones, todas las propiedades encuentran inquilino rápidamente, sobre todo las del mercado de alquileres", enfatizó el CEO de La Buonora & Asoc. Desarrollos.