Fundos imobiliários multiestratégia vieram para ficar

Os fundos imobiliários multiestratégia, relativamente novos no mercado, estão aos poucos conquistando seu espaço na indústria de fundos imobiliários. Nascidos com a promessa de proporcionar maior liberdade ao gestor responsável pela escolha dos ativos da carteira, esses fundos do tipo hedge funds, ou multimercados dos fundos imobiliários, como também são conhecidos, já ultrapassam setores mais tradicionais da classe em número de investidores.
Atualmente, o segmento de galpões logísticos lidera em número de cotistas, com pouco mais de 150 mil investidores, conforme levantamento feito pelo analista Flávio Pires, do Santander, para o Valor Investe. O setor de shopping centers aparece na sequência, com quase 145 mil investidores. Os fundos multiestratégia têm 66 mil cotistas, à frente de outros mais antigos na indústria, como os de lajes corporativas (escritórios), com 62 mil, e os fundos de fundos (os FoFs), com 48,5 mil.
Os fundos multiestratégia são conhecidos por seu mandato flexível, com liberdade de atuação para investir em diversas classes de ativos ligadas ao mercado imobiliário, como ações, imóveis, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e até Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) e Sociedades de Propósito Específico (SPEs). Os demais tipos trazem no estatuto a obrigatoriedade de investir em determinados tipos de ativos.
" A beleza do fundo multiestratégia é justamente se apropriar dos benefícios da diversificação dentro do segmento imobiliário, que tem ciclos longos " afirma Brunno Bagnariolli, da JiveMauá. " Quando o investidor entra em um fundo desses, ele entrega a chave do carro para a gestora fazer aquilo que o gestor julga melhor.
crises e oportunidades
Isso é importante para aproveitar oportunidades e navegar nos mais variados cenários.
" Tem momentos em que é melhor investir em crédito imobiliário, ou em ativos reais, ou em desenvolvimento, e o fundo multiestratégia chega à indústria para oferecer essa diversificação " diz Bagnariolli.
A proposta dos fundos imobiliários multiestratégia é parecida com a dos fundos multimercado, que investem em diversos mercados sem que o portfólio fique concentrado em uma única classe ou ativo. Em geral, esses fundos costumam reunir em suas carteiras ações, renda fixa, moedas e até derivativos.
Por outro lado, a liberdade de alocação demanda alguns cuidados. Como é uma novidade no mercado, investidores e especialistas ainda não têm um histórico do segmento, por isso é preciso acompanhar a evolução da classe para ver as estratégias vencedoras e perdedoras.
Segundo os analistas Larissa Nappo e Fausto Menezes, do Itaú BBA, alguns fundos multiestratégia investem mais em CRIs, outros compram imóveis diretamente, e ainda não existe um padrão de percentual de alocação no mercado.
Pires, do Santander, comenta que boa parte dos fundos multiestratégia tem hoje em seus portfólios fatia majoritária alocada em CRIs, devido ao potencial de geração de receita recorrente, o que torna a distribuição de dividendos mais perene. O restante da carteira é, portanto, o que de fato diferencia um fundo do outro.
" Alguns têm uma parte focada em imóveis, outros, em fundos imobiliários, e alguns recorrem a produtos que o mercado não vê com tanta frequência, como os FIDCs e as SPEs " diz Pires.
FIDCs e SPEs são usados por entidades que vão ao mercado para captar recursos para financiar construções. São bastante tradicionais no ramo imobiliário, mas voltados para investidores qualificados e com investimento inicial bem mais alto, afastando os investidores pessoa física. Os fundos imobiliários multiestratégia facilitam o acesso a esses produtos mais complexos, explica Pires.
substitutos dos fofs
Alguns profissionais apontam para uma tendência de que os fundos multiestratégia substituam os FoFs. Os últimos também têm a diversificação como vantagem, mas os multiestratégia não precisam se restringir às cotas de outros fundos.
Para Fernando Crestana e Rui Ruivo, sócios da área imobiliária do BTG Asset Management, os FoFs já estão caminhando para o desuso. Os executivos citam um movimento de incorporação de FoFs.
O BTG Pactual aprovou em assembleia a incorporação do BCFF11, maior FoF do mercado em número de investidores até então, pelo BTHF11, fundo multiestratégia da gestora. Além de ter sido o maior FoF em termos de investidores, com cerca de 360 mil, o BCFF11 também foi o precursor do segmento na indústria, lançado há quase 15 anos.
A taxa básica de juros, a Selic, em dois dígitos (14,25%) ao ano torna a remuneração da renda fixa bastante atraente. Em cenários como esse, é comum os investidores saírem dos ativos de risco em direção a aplicações mais conservadoras, como é o caso dos títulos públicos.
Nesse movimento, os fundos imobiliários foram bastante penalizados em 2024 e no início deste ano. O Ifix, índice de referência da categoria, registrou a maior sequência de perdas da história em janeiro. O trimestre foi salvo pelo mês de março, quando a classe esboçou um movimento de recuperação, com valorização de mais de 6%.
sobe e desce na bolsa
Como as cotas dos fundos imobiliários são negociadas em Bolsa, muitos investidores se assustam com o sobe e desce dos preços em ambientes de alta volatilidade e acabam optando por resgatar o dinheiro investido. Não é por acaso que mais de 90% dos fundos listados no Ifix são hoje negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
Considerando somente os setores mais tradicionais, os fundos de lajes corporativas apresentam o maior desconto da classe, de 38%, em média. Os fundos de shopping e de galpões logísticos dividem a segunda posição, com desconto médio de 27%.
Mas os fundos multiestratégia parecem mais protegidos em tempos de turbulência. Eles estão entre os fundos com menor desconto da categoria, de 13%. Os fundos de "papel" e os FoFs aparecem logo na sequência, ambos com desconto de 14%.
Assim como os fundos imobiliários em geral, todos os nove fundos multiestratégia listados no Ifix negociam abaixo do valor patrimonial atualmente, com descontos que variam entre 8% e 19%. O fundo com menor desconto hoje é o Manatí Capital Hedge Fund (MANA11), gerido pela Manatí, enquanto aquele com maior desconto é o Itaú Total Return (ITRI11), do Itaú.
No saldo do ano até aqui, os fundos multiestratégia apresentam retorno total (preço da cota mais dividendos) médio de 6%, segundo dados do Santander. Em 12 meses, no entanto, acumulam queda de 5,7%. Já o retorno só em dividendos (dividend yield, na linguagem do mercado) anualizado desses fundos é de 13,6%, em média.