Mercado inmobiliario: qué tipos de viviendas se buscan más, las zonas que se demandan y el rol del argentino

El mercado inmobiliario uruguayo está mostrando un comportamiento estable durante lo que va del año. Así lo ven los principales desarrolladores y actores del rubro, quienes también destacan la participación contínua del inversor argentino en las operaciones del sector en Uruguay. En ese marco, ¿cómo vieron el primer semestre del año en general? ¿Qué tipologías y barrios fueron más solicitados y qué esperan para el segundo semestre?
Fabián Kopel, socio fundador y CEO de Kopel Sánchez, indicó que el mercado inmobiliario uruguayo tuvo un comportamiento "muy estable" en el primer semestre del año. En el caso particular de esta desarrolladora, contaron con "muy buenos resultados" en cuanto a ventas. De hecho, Kopel resaltó que el rendimiento en ese sentido fue superior a 2024, por lo que ven "mucha estabilidad" en el mercado local.

En tanto, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, hizo énfasis en el dinamismo por las operaciones del sector, sobre todo en los alquileres, ya que en un plazo de 20 días se logra concretar la operación del alquiler y la mudanza del nuevo inquilino.

Por su parte, Santiago Pierro, presidente de Liderus, empresa desarrolladora en Punta del Este, resaltó que si bien en los primeros meses del 2025 "hubo cierta lentitud en la toma de decisiones y estuvo más orientado al crédito", también estuvo "menos influenciado" por inversores particulares, razón por la cual las familias tomaron más relevancia en las operaciones, ya sea por cambio de vivienda o por inversión familiar.

"Este público valora la calidad, pero está aturdido por una mayor oferta de propiedades más viejas, de menor calidad y de menores superficies, aunque menores precios", agregó.

Protagonistas

Consultado sobre quiénes fueron más activos en consultas durante el primer semestre del 2025, Kopel aseguró que cuentan con un alza interanual del 12% de inversores argentinos y que ese número llega a más del 15% en algunos de sus proyectos en particular.

En tanto, Pierro remarcó que cuentan con el proyecto Torres Cardinal -ubicado en Punta del Este-, en donde los argentinos que invierten buscan unidades pequeñas, mientras que los que quieren venir a Uruguay a vivir (que son menos que los anteriores) buscan propiedades de dos o tres dormitorios.

Por otro lado, opinó que los uruguayos están buscando departamentos de un dormitorio y además ven con buenos ojos los monoambientes "cuando son cómodos y confortables". En la sumatoria, manifestó que en este período están comprando más uruguayos que argentinos, "aunque históricamente el 75% de nuestros clientes son argentinos".

Haciendo referencia a los inversores brasileños, Pierro dijo que "aún no valoran el mercado uruguayo como un buen mercado de renta". Eso sí, quien sí está apareciendo es el chileno, pero en este caso necesitan financiamiento con ingresos en Chile, ya que ellos "están más acostumbrados a la compra con hipoteca".

Fin del cepo cambiario

En base a la liberación del cepo cambiario (término que se usa para referirse a las restricciones que existían para la compra de dólares) en Argentina, se le consultó a los desarrolladores por su repercusión en el mercado local.

Pierro dijo que a pesar de que el argentino siempre invirtió en Uruguay, el interés y la concreción de operaciones "se acrecentó" en las últimas semanas.

"Es más, a modo de referencia, las rentas netas alcanzan niveles similares a los más altos de la región y oscilan en el 5% anual en dólares", agregó.

Medina, en tanto, opinó que el mercado argentino "está mejor que antes", lo cual supone una "amenaza" para el mercado inmobiliario local de aquí en adelante. En este sentido, aseguró que el inversor que compra una propiedad para renta de consumidor final sigue apostando en Uruguay, pero que el inversor que cuenta con un perfil desarrollador de edificios esperará para ver si el gobierno toma nuevas medidas o modificaciones para el rubro.

Dólares "del colchón"

Los desarrolladores también se refirieron a los anuncios del gobierno argentino de Javier Milei para incentivar a usar los dólares "del colchón" y si este hecho impactará en las decisiones de inversión de los argentinos en Uruguay.

"En relación a cómo repercute en el mercado inmobiliario los anuncios del gobierno argentino como el incentivo a usar los dólares del colchón, creo que no han habido grandes modificaciones. Creo que el mercado todavía está expectante", resaltó Kopel.

Por su parte, Pierro cree que este anuncio favorecerá a Uruguay y que los argentinos "se van a animar más a invertir".

La razón se basa en que el costo de construcción y los precios de venta en la Argentina -en términos de moneda extranjera- "se han puesto caros", sumado a que el desarrollo de nuevos proyectos es "inviable", además de las dudas que genera la falta de récords históricos que "demuestran confiablemente la rentabilidad y el refugio de valor en propiedades de Argentina", añadió.

"La inversión irá a consumir stock, pero gran parte de la inversión puede beneficiar a Uruguay si se logra convencer a los argentinos que Uruguay es una plaza que, además de turística, tiene un mercado de hipotecas y de renta muy sólido, confiable, sostenido y seguro", recalcó Pierro.

Tipologías

En relación a las tipologías más consultadas por los clientes, Kopel opinó que las más buscadas son los apartamentos de uno y de dos dormitorios, siendo este último caso el más buscado para los inversores para una posible reventa.

"También está muy sostenido el alquiler, especialmente el de dos dormitorios, ya que se están alquilando a valores muy bonus y con contratos más duraderos que hace que también sea una alternativa muy buena para todos los inversores. En definitiva, cuanto menos rote el inquilino, más rentabilidad tiene". agregó.

Pierro, por su parte, cree que las tipologías más consultadas y vendidas fueron tanto apartamentos de un dormitorio como los monoambientes.

Zonas más demandadas

En este apartado, Kopel resaltó que hay varias zonas con "mucho movimiento", sobre todo en Tres Cruces y La Blanqueada, barrios que son de "mayor permanencia" y que además ofrece "buenos alquileres".

Medina, en tanto, dijo que para el alquiler se han destacado zonas como Cordón Sur, Tres Cruces, Parque Batlle, La Blanqueada y Aguada (en este caso muy solicitado por los estudiantes por su cercanía con la Facultad de Medicina y la locomoción en general).

En el caso de la venta, se destacan barrios como La Blanqueada, Centro, Parque Rodó y Parque Batlle, mientras que los consumidores con ingresos más elevados buscan en zonas como Pocitos, Pocitos Nuevo, Punta Carretas, Malvín y Buceo.