"Bonos de densidad" para viviendas sociales: Las trabas que alejan a la inversión inmobiliaria

El encarecimiento de las viviendas nuevas, ante el mayor costo de los terrenos y materiales; las dificultades de acceso a crédito y tasas de interés más altas que en años previos, han sido algunos de los obstáculos para que las personas adquieran una propiedad en el país.
En Chile, el 61,1% de los hogares vive en una casa o departamento propio y el 26,2% arrienda. Otro 12,7% habita en inmuebles cedidos por trabajo o servicio, prestados por un familiar u ocupados de hecho, entre otros escenarios, según el Censo 2024.
Diversas municipalidades han impulsado incentivos en sus planes reguladores comunales (PRC) para el desarrollo de viviendas con subsidios para sectores vulnerables y medios. Estos estímulos, denominados "bonos de densidad", apuntan a flexibilizar restricciones normativas.
Estos bonos, en general, otorgan mayor altura y densidad a cambio de que el inversionista inmobiliario destine un porcentaje para viviendas sociales en su proyecto. Por ejemplo, en un predio donde se permiten cinco pisos se podría llegar a ocho si incluye 20% de unidades de interés público.
Estas experiencias generan discusión entre expertos, quienes enjuician la efectividad de este mecanismo para capturar a inversionistas privados.
¿Funciona el sistema?
Las opiniones de los expertos consultados se dividen. Unos señalan que el incentivo funciona bien, en particular en los subsidios DS19 de integración social (barrios bien localizados y cercanos a servicios). Otros los cuestionan y afirman que existe un mal diseño, que carecen de estudios económicos e incorporan exigencias que encarecen la construcción.
Ignacio Aravena, investigador de Fundación Piensa y subdirector del Máster en Economía y Finanzas Inmobiliarias de London School of Economics (LSE), comentó que uno de los factores que perjudica a estos planes, es que a los desarrolladores se les exija un porcentaje alto de viviendas sociales de un precio bajo, lo que pone en riesgo la rentabilidad del proyecto.
Aravena añadió que hay municipios que solicitan que cada departamento social disponga de un estacionamiento, lo que no sería rentable para el desarrollador.
Esteban González, director de Asesoría Estratégica AGS Visión Inmobiliaria, señaló que "el principal obstáculo es la adecuada calibración de los incentivos, ya que la vivienda social muchas veces no logra absorber el costo del suelo". Afirmó que "al no existir evaluaciones económicas en la elaboración de los planes reguladores, los estímulos suelen volverse desproporcionados e ineficaces. Esto no solo frena proyectos, sino que además genera desinversión".
Iván Poduje, arquitecto y director de Atisba, sostuvo que estas iniciativas "funcionan bien en los proyectos DS19, incluso en edificios". Pero advirtió que "es clave que la exigencia de vivienda social no comprometa la viabilidad del proyecto".
Barrera social
Otro factor que "desincentivaría" a las inmobiliarias a invertir en este esquema, comentaron los expertos, es que una parte de los compradores sin subsidio no está dispuesta a compartir un edificio con personas que adquieren viviendas con ayuda fiscal. También existen vecinos en los barrios que se oponen a estos proyectos, señaló Aravena. Recordó el caso de Rotonda Atenas en Las Condes.
"Hay desconfianza y prejuicio. No se debe castigar a las personas que sienten esto. La clave es sentarlos a todos a conversar para que se conozcan. No se debe demonizar a las personas que sienten eso. Es una condición natural en ciudades segregadas. Pero la integración funciona bien", afirmó Iván Poduje.
"En Chile, la sociedad aún no está preparada para proyectos habitacionales que busquen generar cohesión social de manera forzada. Al momento de adquirir una vivienda, el factor aspiracional pesa más que la integración", indicó Esteban González.
Mejoras y otros países
Para potenciar estos incentivos, Iván Poduje planteó que no se deben duplicar las exigencias a los proyectos, por ejemplo, con las de la Ley de Aportes al Espacio Público.
"El desafío está en calibrar correctamente los incentivos e incorporar evaluaciones económicas territoriales que respalden la planificación urbana", estimó González.
Ignacio Aravena explicó que "existe evidencia internacional de que los bonos de densidad funcionan..., siempre que el cambio normativo sea significativo y bien diseñado. Resultan cuando se autoriza bastante más edificación, no solo un piso extra; se simplifican permisos y exigencias en temas como el tipo de viviendas sociales y la cantidad de estacionamientos. Ello, además de aplicarse donde existen demanda efectiva y costos que el incentivo compensa. Experiencias como Los Angeles, Nueva York, Auckland, Sao Paulo y Zúrich muestran más permisos y unidades con el tiempo bajo estas condiciones".
Mencionó que en Los Angeles, EE.UU., esta política aumentó la construcción en barrios donde los arriendos eran cercanos a los niveles de los subsidios. En tanto, en zonas más acomodadas, no hubo grandes efectos.
Plan del Minvu y el caso de RencaVicente Burgos, jefe de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), comentó que este incentivo puede verse en comunas como Providencia y más recientemente en Renca, San Joaquín y Estación Central.
Burgos señaló que "queremos impulsar y facilitar este tipo de herramientas. Este año publicaremos la modificación a la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcción) de integración social en la planificación, donde se fija un estándar en materia de integración social, definiendo que los IPT (Instrumentos de Planificación Territorial) en todas las zonas con destino habitacional deben fijar, como norma de resguardo, una cuota de al menos 5% de viviendas de interés público en nuevos proyectos".
Expertos comentaron que Renca puso en marcha este incentivo, pero no se generaron mayores proyectos por un mal diseño y exigencias costosas, como en estacionamientos.
Claudio Castro, alcalde de Renca, consignó que el plan regulador de la comuna está vigente desde 2022 y aseguró que cuentan con proyectos en construcción y anteproyectos aprobados que se han acogido a los estímulos.
De todos modos, Castro reconoció que dichos alicientes "pueden ser mejorados". Indicó que en el marco de un cambio parcial y específico del plan regulador, "estamos buscando ampliar la visión normativa para fortalecer el desarrollo urbano con la inclusión de incentivos con enfoque medioambiental y de cuidados".