Alza del mínimo obligaría a miles de familias colombianas a desistir de comprar vivienda

Lina Quiroga Rubio - redacción de economía y negocios Deiqui@eltiempo.com
Lo que para muchos trabajadores representa un alivio al bolsillo, para familias con el sueño de tener casa propia se puede convertir en una pesadilla financiera por cuenta del histórico aumento del salario mínimo para 2026. El incremento del 23 por ciento encareció el costo de las viviendas que se entregarán en este año, un sobrecosto que sería imposible de asumir para miles de familias colombianas. "Creemos que habrá un impacto grande. Con este incremento tan por fuera de lo normal, es muy probable que encontremos un alto nivel de desistimientos", aseguró Alejandro Forero, consultor en La Galería Inmobiliaria. Esto se debe a que el precio de la vivienda se fijó en salarios mínimos, una práctica común en las ventas sobre planos para compensar el alza en los costos de construcción. Debido a que estos proyectos residenciales tardan varios años en entregarse, las empresas usan esta opción para cubrir el encarecimiento de la mano de obra y los materiales. Cálculos de La Galería Inmobiliaria indican que el 78 por ciento de las viviendas en oferta a finales del tercer trimestre del año pasado estaban tasadas en salarios mínimos; solo el 22 por ciento tenía su precio fijado en pesos. Si el precio del inmueble está en pesos, la constructora puede perder dinero si la inflación se dispara. Pero al fijarlo en salarios mínimos, el costo se ajusta automáticamente cada año, lo que garantiza que la obra sea financieramente viable. Si el mínimo sube drásticamente, como ocurrió en 2026, el precio de la vivienda se dispara de inmediato. Sin embargo, es probable que los bancos no aumenten el monto del crédito hipotecario en la misma proporción. Esa diferencia de dinero es la que miles de familias no podrían cubrir, obligándolas a desistir de la compra y a perder parte de los ahorros invertidos durante años en la cuota inicial de su casa o apartamento. El panorama es crítico, pues el incremento del 23 por ciento solo ampara a quienes devengan un salario mínimo, mientras que el resto de los trabajadores recibirá alzas menores, en línea con la inflación de 2025, que no compensan el nuevo valor de la vivienda. La magnitud del impacto Para ilustrar mejor el impacto, se puede revisar el siguiente ejemplo: una vivienda vendida a 135 salarios mínimos al momento de su escrituración tenía un valor de 192’172.500 pesos en 2025. Sin embargo, con el ajuste del 23 por ciento para 2026, ese precio se disparó a 236’372.172 pesos. Esto representa un aumento de 44’199.675 pesos que la familia debe cubrir de inmediato si su entrega es en 2026. Peor aún: si se posterga para años siguientes, el precio continuará indexándose a los futuros incrementos del salario mínimo. Si el salario mínimo hubiese subido el 7,21 por ciento que propusieron los gremios empresariales -basados en la inflación y productividad de 2025-, el valor de esta misma vivienda solo se habría encarecido 13’855.590 pesos. Las familias que se vean obligadas a renunciar a la compra de su propiedad perderán una parte considerable del dinero de la cuota inicial. El monto exacto de la penalidad dependerá del porcentaje de arras que se haya pactado con la constructora. De acuerdo con La Galería Inmobiliaria, el año pasado la tasa de desistimientos se situó en 44 por ciento; esto significa que, por cada 100 viviendas de interés social (VIS) vendidas, se cancelaron 44 negocios. Para este año se estima que los desistimientos podrían retornar a las cifras de 2023, cuando rondaron el 90 por ciento. Esto se debe a que un incremento tan fuerte del salario mínimo no estaba en los cálculos de los compradores ni de las constructoras. "Las constructoras pueden tomar algunas medidas para aliviar esta situación, como descuentos o beneficios extras; sin embargo, es clarísimo que podríamos tener un nivel de desistimientos muy alto", afirmó Forero. Las familias que estén enfrentando esta crítica situación pueden acudir a los subsidios de vivienda que entregan las alcaldías. No obstante, Forero advirtió que no todas las ciudades ofrecen este beneficio. "Las familias que están en ciudades intermedias y en la región Caribe van a sentir muy duro el impacto del incremento del salario mínimo en los precios de la vivienda VIS", dijo. El panorama es aún más preocupante considerando que el gobierno del presidente Gustavo Petro suspendió el programa Mi Casa Ya y a partir de 2025 se dejaron de entregar nuevos subsidios para la compra de vivienda. Según destacó Sandra Forero, concejal de Bogotá y expresidenta de Camacol, 94.715 familias han desistido de la compra de una vivienda VIS desde 2022. Una de las principales razones fue el fin de Mi Casa Ya. También han influido los cambios en la metodología de asignación de subsidios y el aumento del costo del financiamiento. "Ahora es muy posible que esta realidad incremente nuevamente el riesgo de desistimientos", manifestó la concejal. Llamado del Gobierno Previendo estas consecuencias, el Ministerio de Vivienda hizo un llamado a los compradores del país para que pacten los precios de los inmuebles en pesos colombianos, atendiendo las normas vigentes. Para la viceministra de Vivienda, Aydeé Marsiglia Bello, fijar el precio de las viviendas únicamente en salarios mínimos genera incertidumbre entre los compradores y se constituye en una presunta violación del deber de información. "Cuando el precio depende de un factor externo que el consumidor no puede anticipar, como futuros aumentos del salario mínimo, la obligación económica final se vuelve indeterminada", afirmó la funcionaria.