Ciudad Vieja no se vende: entre el estancamiento y el potencial, los desarrolladores se alejan de la zona

El presente de Ciudad Vieja vuelve a quedar bajo la lupa del mercado inmobiliario y del desarrollo urbano, en un contexto marcado por la pérdida de población residente, la migración de oficinas, problemas de seguridad y un debate abierto sobre la efectividad de los incentivos y las políticas públicas aplicadas hasta ahora. Desde miradas distintas, desarrolladores e integrantes del mercado coinciden en que se trata de una zona con un fuerte valor patrimonial y simbólico, pero con dificultades estructurales que siguen sin resolverse de forma integral.

Desde una mirada crítica, Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, sostuvo que, en el escenario actual, no visualiza condiciones reales para una recuperación sostenida de Ciudad Vieja. Según explicó, el principal problema pasa por la falta de una estrategia fuerte en materia de seguridad y de incentivos que hagan viable la inversión privada.


"La realidad es que Ciudad Vieja yo no la veo que levante. No veo por ningún lado que tenga chance de levantar por un tema de seguridad", afirmó.

En ese sentido, señaló que cualquier intento de reactivación debería estar acompañado por exoneraciones tributarias "potentes", cambios normativos "profundos" y una revisión de las exigencias vinculadas a la rehabilitación de edificios patrimoniales.

"Si no hay una real convicción en términos de seguridad, de exoneración tributaria potente y de un cambio normativo que deje de lado el tema de la accesibilidad y la rehabiliten con mínimos más eficientes, es muy difícil", remarcó.

Kopel sostuvo que algunos desarrolladores mantienen propiedades en la zona porque las adquirieron a valores bajos en su momento, pero advirtió que los costos de reciclaje siguen siendo elevados y complejos.

"Hay algunos que han comprado cosas en el tiempo, que les salieron muy económicas, pero después hay que reciclarlas, y los reciclajes también valen sus pesos", explicó.

El desarrollador también describió un deterioro del funcionamiento cotidiano del barrio, especialmente fuera del horario laboral, y una pérdida de dinamismo urbano.

"Uno pasa por la peatonal Sarandí y a determinada hora la Ciudad Vieja desaparece. El laburo es muy importante para que la gente viva ahí", dijo, al tiempo que subrayó la necesidad de generar empleo y actividad para que el barrio vuelva a ser atractivo como lugar de residencia.

Kopel apuntó además a la falta de coordinación entre los distintos niveles de gobierno.

"No veo que haya un consenso nacional, del gobierno nacional con el municipal, para que la Ciudad Vieja tenga algún tipo de promoción que realmente diga: bueno, levanta", sostuvo.

Desde su perspectiva, la zona enfrenta una competencia directa con barrios como Cordón y Palermo, que hoy ofrecen mejores condiciones para el desarrollo inmobiliario, en parte por la presencia de universidades y servicios.

"El promotor no quiere desarrollar donde no están dadas las mejores condiciones", resumió.

Desde la visión del corredor inmobiliario, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), definió a Ciudad Vieja como uno de los activos urbanos más relevantes de Montevideo, aunque reconoció que atraviesa una problemática profunda que va más allá de lo coyuntural.

"La Ciudad Vieja es uno de los activos urbanos más relevantes desde el punto de vista patrimonial, simbólico y estratégico, pero hoy ha perdido población residente", afirmó.

Medina señaló varios factores que explican esta situación: la existencia de inmuebles vacíos, la migración de oficinas hacia otros barrios, el impacto del teletrabajo y el deterioro edilicio, todo ello acompañado por problemas de convivencia urbana.

"Cuando hablamos de convivencia urbana, hablamos de seguridad. Es lo que más falta", subrayó.

Según explicó, si bien hubo numerosos diagnósticos y planes a lo largo del tiempo, ninguno logró abordar el problema de manera integral y sostenida.

"Ideas hubo muchísimas. El tema es que ninguna fue integral ni fue una solución por un tiempo prolongado", indicó.

Medina recordó etapas en las que Ciudad Vieja logró mayor dinamismo, como cuando se consolidó como polo nocturno, lo que generaba mayor circulación de personas y niveles de seguridad más altos. Sin embargo, esos procesos se desarticularon con el tiempo.

También destacó el peso de la llamada "población flotante" personas que trabajan, consumen o hacen turismo en la zona frente a la baja cantidad de residentes permanentes.

"En otros cascos antiguos del mundo, la población flotante es muy grande y genera divisas, comercio, oficinas, turismo y recuperación edilicia", comparó.

Sobre la peatonalización, advirtió que, sin actividad suficiente, el resultado es el inverso.

"Hoy no rinde como debería, porque no hay flujo de personas en muchas calles secundarias, y eso genera espacios propicios para la inseguridad", señaló.

Medina reconoció que la Intendencia de Montevideo (IM) implementó distintos incentivos, como exoneraciones tributarias y flexibilización normativa, pero consideró que no alcanzaron.

"Esos incentivos no han sido tan atractivos para que el privado concurra, por la problemática general", afirmó.

Finalmente, subrayó la importancia de una estrategia articulada en materia de seguridad y planificación urbana, que involucre no solo a Ciudad Vieja sino también a las zonas linderas, y remarcó que, pese a todo, las condiciones de base siguen estando.

"El potencial está, la estructura está, los servicios están y la belleza de la Ciudad Vieja está. Hay que hacer esos pequeños giros estratégicos para fomentar la vivienda y los nuevos usos comerciales", agregó.

Por último, Alan Turovlin, representante de la comisión de Ciudad Vieja en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), señaló que los distintos intentos por revitalizar Ciudad Vieja no lograron generar un punto de inflexión. Recordó que, incluso en administraciones anteriores de la IM, se aplicaron medidas de promoción patrimonial que incluyeron exoneraciones de contribución inmobiliaria, tasas de permisos de construcción, flexibilización de exigencias de estacionamientos y, en algunos casos, aumento de altura edificable. Sin embargo, consideró que esos instrumentos no fueron suficientes para provocar cambios estructurales.

A su juicio, uno de los principales límites de esas políticas fue que derivaron mayoritariamente en proyectos de reciclaje de escala reducida, sin impacto significativo en la dinámica urbana del barrio.

El funcionario también puso el foco en la salida de instituciones bancarias y financieras de la zona, así como en una percepción de inseguridad que incide directamente en las decisiones de inversión y residencia.

"Hay una sensación de inseguridad enorme, mucho más que en otros barrios. Ciudad Vieja es básicamente diurna y de noche queda casi deshabitada", señaló.

Consultado sobre la percepción entre desarrolladores, el funcionario fue contundente y citó una frase de un colega que, según dijo, resume el sentir del mercado.

"Un desarrollador una vez me dijo: 'Ciudad Vieja no se vende'. No es tanto un tema de precio, es un tema de percepción", concluyó.