Construcción de Línea 7 del metro impulsa precios de oficinas cercanas a estaciones en Las Condes y Vitacura

La construcción de la Línea 7 (L7) del metro fue una de las obras de infraestructura de continuidad que mencionó el lunes el Presidente José Antonio Kast en su primera Cuenta Pública: "La Línea 7 ya supera el 40% de avance y hacia fines de 2028 unirá a Renca con Vitacura, beneficiando a más de un millón 600 mil personas", señaló.
El desarrollo de este tramo del tren subterráneo capitalino -anunciado en 2017- está generando efectos positivos adicionales en los precios del mercado de oficinas del sector oriente de la capital, específicamente en Las Condes y Vitacura. Los impactos se observan, incluso, antes de su entrada en operación.
En general, se advierten incrementos en los valores en los últimos años en zonas aledañas a las futuras estaciones del metro ubicadas en esas comunas. Al mismo tiempo, una recuperación de los precios tras las bajas pospandemia, cuando la vacancia se incrementó fuertemente por el teletrabajo y el bajón de la economía (ver infografía).
El "premio" por estar cerca
El área de estudios de Tattersall Propiedades realizó un análisis de transacciones de oficinas en Las Condes y Vitacura entre 2016 y 2025, considerando hitos como el anuncio de la L7 en 2017, la aprobación ambiental en 2019, el inicio de obras en 2022 y el impacto de la pandemia. El trabajo revela que los sectores cercanos a las futuras estaciones presentan un comportamiento diferenciado respecto del promedio comunal.
Las oficinas ubicadas dentro de un radio de 500 metros de las estaciones registran valores promedio superiores al resto del mercado. Por ejemplo, en Vitacura, los precios alcanzan una media de 93,4 UF por metro cuadrado (m {+2} ) frente a las 90,1 UF por m {+2} de la comuna en su totalidad, una diferencia de 3,7%.
En Las Condes, los valores promedio de las oficinas vecinas al metro llegan a 89 UF por m {+2} versus las 88 UF por m {+2} . "Esto confirma la existencia de un premio por localización asociado a la futura conectividad", señala el informe.
Víctor Ovalle, gerente Tattersall Propiedades Urbanas, añadió que "lo más revelador son las estaciones específicas. En Parque Araucano, tanto por el lado de Las Condes como de Vitacura, la plusvalía entre 2016 y 2025 superó el 19%, mientras el promedio comunal de Vitacura creció 14,6% y el de Las Condes apenas 8,5%. Eso confirma que hay un efecto localizado, no solo un alza general de la comuna. La conectividad impacta donde el mercado estaba menos maduro y donde el metro llega por primera vez".
El factor conectividad
José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la U. de los Andes, afirmó que "los polos de oficinas en Santiago se han desarrollado en las líneas de metro". Agregó que los edificios de trabajo "se movieron en el pasado desde el centro a El Golf y al eje Apoquindo por las sucesivas expansiones de la Línea 1. Pienso que ocurrirá algo similar con la Línea 7. Potenciará oficinas en su entorno en polos ya existentes, como Estoril, y se crearán eventualmente nuevos. El metro mejora mucho la conectividad".
Jonathan Manuschevic, gerente Inmobiliario de Sencorp, también destacó que "la mejora en la accesibilidad, tanto a través del transporte público como de la conectividad vial, tiene un impacto muy positivo en el valor y la demanda de activos inmobiliarios".
Manuschevic sostuvo que "la ubicación y la facilidad de acceso siguen siendo dos de los atributos más valorados. Históricamente, la expansión de la red de Metro ha impulsado el desarrollo y la densificación de distintos sectores de la ciudad, tal como ocurrió con el barrio 'Sanhattan' en Las Condes, donde la conectividad fue uno de los factores clave de su consolidación".
Pandemia y proyección
Los precios de venta de oficinas en 2017 -año de anuncio de la L7- terminaron con un promedio muy superior al de 2016 y mantuvieron una tendencia alcista hasta 2020. "Lo que vino después fue la corrección real de la pandemia. El teletrabajo masivo disparó la vacancia, llegamos a ver tasas del 12% en Las Condes y hasta del 16% en Vitacura en 2024, y los precios se ajustaron consecuentemente", dijo Ovalle.
Afirmó que "la recuperación que vemos hoy responde a que las empresas volvieron a ocupar espacio, la absorción se tornó positiva y el mercado comenzó a internalizar el futuro impacto de la Línea 7".
El estudio proyecta que los precios continuarán subiendo previo a la inauguración de la Línea 7. "La evidencia internacional sugiere que el mayor diferencial de apreciación se concentra en la etapa de anticipación, que es exactamente en la que estamos hoy, y que después de la apertura el mercado consolida la plusvalía y el crecimiento se normaliza", explicó Ovalle.
Vacancia
Tras el alza pospandemia, las vacancias de oficinas hoy son más bajas: 7,41% en Las Condes y 6,30% en Vitacura.
''La Línea 7 potenciará oficinas en su entorno en polos ya existentes, como Estoril, y se crearán eventualmente nuevos. El metro mejora mucho la conectividad".
JOSÉ MIGUEL SIMIAN DIRECTOR DEL CENTRO DE ESTUDIOS INMOBILIARIOS, ESE BUSINESS SCHOOL
''El impacto de una nueva línea tiende a ser más significativo en zonas con menor accesibilidad histórica, que es exactamente el caso de Vitacura".
VÍCTOR OVALLE GRTE. TATTERSALL PROPIEDADES URBANAS
''La mejora en la accesibilidad, tanto a través del transporte público como de la conectividad vial, tiene un impacto muy positivo en el valor y demanda".
JONATHAN MANUSCHEVIC GERENTE INMOBILIARIO DE SENCORP