Construcción sostenible en Costa Rica: de valor agregado a requisito para atraer capital e inquilinos

Hace años apenas se escuchaba sobre construcción sostenible en el mercado. Hoy no se pueden imaginar proyectos constructivos ni desarrolladores que no consideren en sus obras los procesos eficientes en cuanto a uso de energía y recursos naturales, combinando calidad con el cuidado del ambiente.

En el mercado inmobiliario de hoy, un proyecto de construcción que no certifique su eficiencia operativa a través de estándares técnicos puede convertirse en un activo de mayor riesgo y, por lo tanto, menos atractivo. La arquitectura sostenible en Costa Rica ha trascendido de ser una simple estrategia o un valor agregado y se ha convertido en un factor determinante para el proyecto, que atrae una atención significativa por parte de todos los grupos de interés.

El lenguaje de los sellos de acreditación

La profesionalización de la sostenibilidad en el país se apoya en marcos internacionales que eliminan la subjetividad y uniforman criterios. El sistema LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, por sus siglas en inglés) se mantiene como la certificación más robusta y reconocida globalmente. Al evaluar desde la selección del sitio y el transporte hasta la calidad del aire interior, ofrece una garantía de alto desempeño que es valorada especialmente por inversionistas y posibles compradores o inquilinos, dependiendo del formato de la obra.

Por otro lado, la certificación EDGE (Excelencia en el Diseño para una Mayor Eficiencia) ha ganado terreno por su pragmatismo financiero. Al exigir un ahorro mínimo del 20% en energía, agua y carbono incorporado en los materiales, EDGE permite a los desarrolladores cuantificar el retorno de inversión de cada decisión técnica de forma ágil. No obstante, la tendencia hacia la validación no se agota en sellos internacionales.

Construir bajo estándares sostenibles ya no es una elección romántica del desarrollador, es casi una imposición que viene desde quienes financian los proyectos, hasta los clientes o usuarios finales. Los fondos de inversión y los bancos han ajustado sus perfiles de riesgo, viendo en los edificios tradicionales —aquellos que consumen recursos sin control— activos vulnerables a futuras regulaciones y al encarecimiento de los servicios públicos.

Esta evolución responde a una mezcla de fuerzas donde la convicción corporativa debe alinearse con la realidad comercial. Grettel Campos, directora comercial y de mercadeo de RC Inmobiliaria, explica que aunque los inversionistas y el mercado evolucionan hacia la exigencia de estos estándares, el punto de partida sólido debe ser interno. "La sostenibilidad no se incorpora como un requisito externo, sino como parte del ADN del proyecto desde su concepción", afirma Campos, quien añade que las decisiones patrimoniales más estables nacen siempre de la visión de largo plazo y la responsabilidad con el entorno.

Campos reconoce que, aunque el usuario final cuestiona más, todavía existe una brecha importante de conocimiento en el mercado residencial. Por esta razón, destaca que la responsabilidad de las desarrolladoras actuales no es solo comunicar un concepto, sino "demostrar con acciones concretas y reconocimientos verificables" qué significa realmente la sostenibilidad aplicada a la infraestructura. Las certificaciones actúan de esta manera como el filtro que audita factores clave para la calidad de vida, como una mejor ventilación y luz natural.

En el caso de esta firma, trabajan bajo estándares de Bandera Azul Ecológica, que valida el compromiso ambiental en distintas etapas como diseño, construcción y operación. Según su criterio, este tipo de galardones sí genera valor, porque responde a acciones concretas y medibles.

En el segmento corporativo Clase A (oficinas de última generación), la sostenibilidad es hoy una moneda de cambio obligatoria. Harold Chamberlain, gerente país de la firma inmobiliaria Everty, enfatiza que para las empresas multinacionales ocupar un edificio certificado es una cuestión de cumplimiento normativo interno. "Muchos ocupantes priorizan edificios eficientes, con menores costos operativos y métricas claras de sostenibilidad. El cumplimiento de sus metas globales de ESG (Ambiental, Social y Gobernanza) no es opcional", señaló.

De acuerdo con el especialista, un edificio que no pueda certificar su desempeño ambiental queda, por defecto, excluido de las listas de selección de los arrendatarios más solventes y estables del mercado.

Esta realidad podría estar creando una brecha de competitividad: los edificios que nacen con certificación aseguran inquilinos de largo plazo, mientras que las estructuras antiguas o ineficientes enfrentan un proceso de degradación comercial. El costo de "curar" un edificio no sostenible en el futuro será sustancialmente mayor que la inversión inicial necesaria para certificarlo hoy.

Certificación u ¿obsolescencia?

Desde una perspectiva puramente financiera, un edificio certificado es un activo más eficiente de administrar. La reducción en los consumos de agua y energía impacta directamente en las cuotas de mantenimiento, lo que permite al propietario ofrecer precios de renta más competitivos o, en su defecto, capturar un mayor margen de utilidad. Sin embargo, el beneficio más drástico se observa en la velocidad de absorción del inventario.

Sofía Rodríguez y Luciana Arouca, especialistas de la firma inmobiliaria JLL Costa Rica, confirman que el mercado ha alcanzado un punto de madurez donde los activos sostenibles se colocan con mayor rapidez. En nichos premium de oficinas y parques industriales modernos, LEED ha dejado de ser un "extra" para ser el estándar mínimo de entrada.

Según las representantes de la firma, los proyectos que ignoran estas tendencias enfrentan un riesgo de obsolescencia acelerada, donde los periodos de vacancia prolongados y la presión por bajar los precios se vuelven la norma operativa.

En el sector residencial, aunque el avance ha sido más pausado, el comprador de vivienda vertical en la GAM está elevando su nivel de exigencia. El cliente actual empieza a cuestionar el "marketing eco-friendly" que carece de sustento técnico, busca edificios que les garanticen no solo un menor gasto mensual, sino también una mayor calidad de vida a través de una mejor ventilación y luz natural, factores que las certificaciones también auditan.

Aunque el mito del sobrecosto elevado persiste, datos del sector y consultoras locales demuestran que certificar un proyecto bajo el sello EDGE o los niveles base de LEED (Certificado o Plata) apenas incrementa el costo constructivo inicial entre un 1% y un 3%. En el caso de buscar categorías premium como LEED Oro o Platino, el diferencial puede oscilar entre el 5% y el 8%. Esta inversión inicial encuentra su "punto de quiebre" financiero rápidamente: gracias a los ahorros operativos en electricidad y agua, el retorno de inversión (ROI) en el contexto de la GAM se alcanza en promedio en un plazo de entre tres y cinco años, transformando el gasto en eficiencia pura para el flujo de caja.

Además, existe un factor de resiliencia ante el cambio climático y la normativa estatal. Costa Rica ha adoptado directrices que incentivan la construcción verde, y es previsible que los incentivos fiscales o las exigencias regulatorias se vuelvan más estrictos. Aquellos desarrolladores que logren alinear hoy su visión técnica con un desempeño ambiental medible no sólo estarán cumpliendo con una responsabilidad ética, sino que están blindando su patrimonio.

En un horizonte de diez años, el mercado inmobiliario costarricense no distinguirá entre edificios "verdes" y "tradicionales". Solo existirán edificios competitivos y edificios obsoletos. Como concluyen los expertos del sector, la rentabilidad en Costa Rica será sostenible o, sencillamente, dejará de ser rentabilidad. Los desarrolladores que entiendan que el valor de un inmueble depende mucho hoy de la eficiencia de los elementos que lo acompañan.