Negocio fiduciario inmobiliario: de caja de recaudo a sala de control

Abogado Estructurador de Negocios. Máster en Derecho Internacional de la Empresa. Especialista en derecho tributario y comercial. Más de 20 años de experiencia en el sector fiduciario.
Omar Eduardo Suárez Gómez
La construcción de vivienda es PIB, empleo, ahorro familiar y crédito. Según el DANE, el sector ocupa laboralmente a más de 1,5 millones de personas y atraviesa un momento difícil: su valor agregado decreció 2,8% en 2025, con una caída del 7,5% en edificaciones. Cuando un proyecto se detiene no se congela una obra: se afectan compradores, familias, contratistas, proveedores, bancos e interventores. Los proyectos afectados ya están cuantificados: el Atlas de Insolvencia de Supersociedades registra, a abril de 2026, 427 procesos concursales en el macrosector construcción (incluye obras civiles e infraestructura), según consulta de la base pública. El mercado lo siente: constructores en crisis y proveedores, empleados y compradores preguntándose quién debe responder. En ese escenario, los negocios fiduciarios; bien diseñados, son parte de la solución. Su valor, lo sabe quien los estructura, no está solo en separar bienes o recaudar dinero, sino en ordenar información, preservar trazabilidad y permitir decisiones inteligentes cuando el proyecto entra en turbulencia. El problema rara vez aparece primero en la estructuración y en el contrato; aparece en la caja, en la trazabilidad y en la operación del negocio fiduciario. Por eso deben contar con información completa y verificable. No basta saber cuánto entró: hay que saber, línea a línea, cuánto costó la obra, qué se pagó y qué quedó pendiente. Y debe fortalecerse una cultura básica: los recursos de compradores e inversionistas deben consignarse únicamente a través del patrimonio autónomo, porque cada pago por fuera rompe trazabilidad y abre riesgos de desviación. La confianza no se declara: se audita. De ahí surgen tres preguntas que hoy carecen de respuesta pacífica. La primera: ¿puede el patrimonio autónomo ir a insolvencia? Sí. El artículo 2º de la Ley 1116 somete al régimen a los patrimonios autónomos afectos a actividades empresariales, y el parágrafo del artículo 3º confirma que, sin esa afectación, no pueden serlo de forma separada del deudor. El Auto Azteca 2025-01-405822 de la Supersociedades, según reseñas especializadas, abrió la puerta a estudiarlo de oficio cuando está vinculado operativa y financieramente con el fideicomitente. Pero la afectación empresarial debe nacer con el negocio, no maquillarse cuando ya está siniestrado: formalizar tarde deja riesgos de oponibilidad frente a quienes contrataron antes. La segunda toca a proveedores y empleados: ¿a quién debe emitirse la factura del proyecto? En la práctica se factura al constructor; pero los artículos 772 y 773 del Código de Comercio y la Ley 1231 de 2008, admiten que sea librada por el prestador del servicio o vendedor y aceptada por el comprador o por el beneficiario del servicio, si corresponde a bienes o servicios efectivamente prestados o entregados. La clave es estructural: cuando el patrimonio autónomo participa en la relación que origina la obligación, o acepta la factura —incluso tácitamente, al no rechazarla en término—, el proveedor mejora su posición probatoria y de reclamación. Definir desde el contrato quién es el verdadero obligado no es un detalle administrativo: en insolvencia es la diferencia entre cobrar y no cobrar. La tercera: ¿qué pasa con las garantías en negocios fiduciarios? En la liquidación judicial del Fideicomitente, el artículo 52 de la Ley 1676 de 2013 permite excluir de la masa los bienes en garantía de propiedad del deudor para pagar con preferencia al acreedor garantizado, siempre que estén inscritos en el registro de garantías mobiliarias que lleva Confecámaras para su oponibilidad; hay una línea en la SuperSociedades, que busca terminar los contratos de fiducia mercantil de garantía, incorporar los bienes a la masa y proceder con la exclusión. El riesgo de terminación del contrato, recae en vehículos de garantía; pero también en fideicomisos inmobiliarios, sin terceros protegidos ni finalidad inmobiliaria real o no afectos a actividades empresariales, ya que en estos casos el contrato de fiducia mercantil si podría terminarse - por encajar en los de tracto sucesivo - y los activos volver a hacer parte de la masa de la concursada; en los demás casos, con patrimonios autónomos inmobiliarios activos y afectos a actividades empresariales, la ecuación es distinta, los retos de salvamento son indispensables para lograr apartar el proyecto de la crisis del constructor; tomar medidas tempranas y lograr la integración de terceros que permitan culminar el proyecto inmobiliario son claves para evitar siniestros. Ese análisis no es teórico. En Medellín, por ejemplo, hay proyectos con avances cercanos al 70% que se paralizaron cuando el banco y los adquirentes dejaron de girar, por tener constructores en régimen de insolvencia. Esos activos pueden terminar como nidos de litigio donde todos pierden, o como oportunidades de rescate: con información confiable, caja controlada e inventario valorizable; sin ella, se litiga. Ahí el negocio fiduciario es decisivo: no para reemplazar al constructor, sino para ordenar la mesa —cuánto falta para terminar, qué pasivos son funcionales, qué inversionista podría entrar—. El verdadero negocio no está en esperar el pleito, sino en rescatar el proyecto a tiempo. El Decreto 0510 de 2026 apunta en la dirección correcta: refuerza deberes de información, matriz de riesgos y gobierno contractual, y distingue los riesgos fiduciarios de los no fiduciarios. La fiduciaria no se vuelve constructora ni garantiza el éxito del proyecto, pero sí debe actuar con previsión: activar alertas, exigir información, verificar interventoría y documentar decisiones. El país debería avanzar hacia planes de contingencia fiduciario-inmobiliarios que protejan compradores y ordenen la salida: terminar, vender, ceder, integrar o liquidar. La construcción necesita confianza, y la confianza no se improvisa: se estructura con buenos negocios fiduciarios, afectación empresarial concebida desde el origen, facturación dirigida a quien efectivamente se beneficia y participa, garantías registradas y decisiones tomadas oportunamente. En tiempos de dificultades inmobiliarias, los negocios fiduciarios no deben ser una caja negra. Deben convertirse en una sala de control; y cada actor —del comprador al proveedor— debería saber dónde está parado antes de que llegue la turbulencia.