Apesar do risco maior, cris caem no gosto do investidor

A demanda de pessoas físicas por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos de renda fixa que financiam empresas e projetos do setor imobiliário, disparou. Depois de recuar no início do ano, o varejo respondeu por 37,4% dos papéis emitidos no mercado primário no segundo trimestre. É praticamente o dobro dos 18,9% registrados de janeiro a março, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
O movimento, porém, veio acompanhado de um aumento dos riscos, em um cenário de juros elevados por mais tempo. A Selic está hoje em 14,25% ao ano.
Os dados são apenas do mercado primário. Não há informações disponíveis sobre a destinação dos papéis no secundário (onde se negociam títulos já emitidos).
Parte desse fluxo pode estar associada aos pagamentos do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) a clientes do Banco Master, que causou forte injeção de "dinheiro novo" no mercado, observa Lucas Drummond, superintendente de relações institucionais da Opea. Ele lembra que o FGC já desembolsou cerca de R$ 50 bilhões para ressarcir clientes do Master, do Will Bank e do Banco Pleno.
Para além de um evento pontual, porém, há, sim, uma atração maior do varejo pelo crédito imobiliário.
Drummond pondera que o salto recente precisa ser lido com cautela: duas grandes emissões concentraram boa parte do volume direcionado às pessoas físicas em dois meses e, no acumulado do ano, a divisão entre varejo e institucional fica perto de meio a meio.
" Foram meses com poucas emissões e duas ofertas grandes que distorceram a fotografia " diz, acrescentando que o varejo pode ganhar protagonismo daqui para a frente, mas em ritmo mais moderado.
Para Marília Fontes, sócia-fundadora da Nord Investimentos, o avanço recente das pessoas físicas também pode refletir uma menor participação dos investidores institucionais. Fundos de crédito privado vêm enfrentando resgates e, por isso, têm reduzido a presença em novas emissões e aumentado as vendas de ativos no mercado secundário.
Marília avalia que esse movimento ajuda a explicar o aumento das taxas adicionais (o "prêmio" pago acima de indicadores como CDI ou IPCA) observado nos últimos meses. O fato de empresas e projetos terem de oferecer retornos maiores para atrair investidores costuma sinalizar maior risco envolvido.
Papéis ou tijolos?
A favor da popularização dos CRIs está a atração de investidores habituados ao universo da compra de imóveis para locação.
Amanda Martins, sócia-fundadora da Canal Securitizadora, lembra que, além de ter benefícios tributários, os CRIs mitigam os riscos de um empreendimento físico. A isenção de Imposto de Renda garante a esses papéis um retorno líquido superior em relação a outros tipos de investimento. E o prêmio sobre o IPCA ou o CDI protege o patrimônio no longo prazo.
" Se você comprar um imóvel diretamente, tem vários custos associados. Precisa estar com ele alugado sempre, o imóvel tem custo de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, escritura, registro, manutenção e o risco de não ficar ocupado " diz Amanda.
Os papéis que chegam às pessoas físicas costumam ser de companhias grandes, com governança mais sólida e, muitas vezes, de capital aberto. A lógica é simples: quando o devedor é uma empresa conhecida e com informações de crédito abertas, o investidor consegue avaliar o risco do CRI mais ou menos como faria com uma ação da mesma companhia.
Projetos menores, ligados a uma obra específica, tendem a ficar com o investidor institucional. São operações em que o pagamento depende do andamento e do custo da obra, da velocidade de vendas e de eventuais desistências de compradores, riscos que exigem acompanhamento próximo.
" O investidor institucional tem equipe de engenharia e de crédito para monitorar isso. Do investidor pessoa física não se espera esse conhecimento " explica Drummond.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) reforça essa separação, ao exigir mais salvaguardas nas ofertas para o varejo, como demonstrações financeiras auditadas e até classificação de risco.
É preciso olhar além do retorno, diz Amanda:
" Quem vai comprar um papel diretamente precisa saber quem distribui, quem é a securitizadora, como está a obra, quem é o incorporador.
Ao fim, o investidor precisa saber se está mesmo disposto a assumir o risco. Ao contrário de um fundo imobiliário (FII), o papel concentra riscos, e, caso aquele empreendimento específico tenha algum problema, pode haver um prejuízo total.
Onde mora o risco
Segundo Drummond, o ponto de atenção estaria menos nos CRIs e mais nos FIIs, que reúnem operações e vendem cotas ao varejo, nem sempre com a ponderação adequada entre risco e retorno. Como o acesso direto a alguns papéis é restrito pelas regras de autorregulação da Anbima, é por meio dos fundos que parte desse risco chega ao pequeno investidor.
Otávio Faria, analista de crédito da Eleven Financial, pondera que a maior participação da pessoa física não é necessariamente um problema. A preocupação é o investidor comprar uma operação apenas pela rentabilidade prometida, sem entender os riscos envolvidos. Mas a presença de investidores institucionais em uma oferta, diz, pode dar mais segurança, já que eles costumam fazer análises mais aprofundadas antes de aplicar.
Soma-se a isso o avanço dos chamados high yield " papéis que pagam taxa maior porque embutem mais risco. A recomendação para quem tem um CRI é acompanhar o devedor.