Classe média recorre a imóveis com tamanho e preço menores para realizar sonho

Dois quartinhos
Casa que cabe no bolso
Com o orçamento apertado e o endividamento recorde das famílias, parte da classe média brasileira está escolhendo imóveis com preços e tamanhos menores " e principalmente sob o chapéu do Minha Casa, Minha Vida " para fazer o sonho da casa própria caber no bolso. Nessa escolha, pesa menos a metragem do imóvel, e mais a localização. São Paulo experimenta um boom de imóveis com dois quartos, de espaço compacto, tanto em vendas quanto em lançamentos. O movimento é impulsionado ainda pela revisão dos limites do preço de imóveis e da renda familiar enquadrados no programa de moradia popular do governo.
Em maio, mais da metade (54%) de todas as unidades residenciais lançadas na capital paulista eram de dois quartos. Esse modelo de apartamento representou ainda 65% das vendas no período, ou mais de dois terços do total. É uma proporção similar à da comercialização de imóveis com metragem entre 30 e 45 metros quadrados, segundo dados do Secovi-SP. Um vagão do MetrôRio, por exemplo, tem 70m2.
Celso Petrucci, diretor de Economia da entidade da indústria imobiliária do estado de São Paulo, explica que, como os brasileiros de classe média estão com a renda comprimida " por juros altos, aumento de despesas regulares e dívidas ", o mercado volta sua produção para o segmento econômico, a locomotiva do setor. De janeiro a maio, 70% das unidades lançadas em São Paulo estavam no MCMV, contra 57,3% em igual período do ano passado. Os projetos econômicos avançam, enquanto os de médio e alto padrão recuam.
" Em moradia popular, 90% dos projetos hoje são do bom e velho dois dormitórios, porta de entrada do brasileiro no mercado imobiliário " diz Petrucci, destacando que há oferta de dois quartos para todos os níveis de renda.
‘Millenials’ e geração Z
Especialistas apontam ainda que os novos limites de renda familiar e de valor do imóvel do MCMV ampliam acesso à casa própria para uma fatia dessa classe média com dificuldade de entrar no mercado imobiliário. Isso inclui a criação da faixa 4 do programa, em 2025 (renda de R$ 9.600,01 a R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil), diz Ely Wertheim, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic):
" Hoje o Minha Casa, Minha Vida atende a uma classe média que ia comprar um apartamento de R$ 600 mil e que (pelo programa) baixou para R$ 450 mil, R$ 500 mil, com condições muito boas.
Dos lançamentos na capital paulista em maio, 45% tinham preços entre R$ 275 mil e R$ 400 mil, novos tetos de valor das faixas 1 e 2 e da 3 do programa, respectivamente.
Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção no FGV Ibre, destaca que 91% dos novos imóveis em São Paulo custam até R$ 700 mil, pouco acima do teto da faixa 4 do MCMV:
" Quando planejam comprar um imóvel, as pessoas avaliam quanto têm para entrada e prestações. Daí, veem opções de financiamento e preço do imóvel. Vão se ajustando a essas condições. E cada vez mais priorizam localização. Abdicam de espaço para estar mais perto de infraestrutura urbana e do trabalho.
Ela cita ainda uma questão demográfica:
" De 2016 para cá, o MCMV tem 59% dos contratos com millennials (nascidos entre 1981 e 1996) e 20% com a geração Z (1997-2012). O programa tornou mais acessível a aquisição do primeiro imóvel, fisga quem mora sozinho, casais ou famílias com um ou dois filhos.
O analista de marketing carioca José Bastos, de 28 anos, sonhava com a casa própria desde 2022. No início de 2025, comprou um imóvel de 35m2 e dois quartos no Tanque, Zona Sudoeste do Rio:
" Foi o que eu consegui com as melhores condições, especialmente com um condomínio com área de lazer.
Bastos já tem planos de passar para um imóvel maior:
" O segundo quarto é minúsculo. Não estou infeliz, mas se o mercado estivesse mais controlado eu conseguiria ter mais espaço pagando menos. Para o futuro, já penso em vender. Se quiser construir uma família, terei de buscar outro apartamento.
Beatriz Aguiar, de 27 anos, trabalha em uma agência de publicidade e mora em Botafogo, Zona Sul do Rio, com os pais e a irmã. No fim de 2023, começou a juntar dinheiro para adquirir um imóvel e, este ano, comprou na planta um estúdio na Zona Portuária, a ser entregue em 2028.
" Estava tentando um apartamento de dois quartos, porque trabalho de casa e queria um escritório. Mas os valores passaram muito do meu orçamento. Então, peguei um estúdio de 30m2, num condomínio com lazer, como eu queria. Preferi algo menor, que coubesse no meu orçamento " conta Beatriz.
‘Locomotiva’
A demanda segue forte. No primeiro semestre, apesar dos juros altos (a Taxa Selic está em 14% ao ano), as concessões de crédito no setor atingiram R$ 180,9 bilhões, alta de 23% ante igual período de 2025. Os financiamentos com recursos da caderneta de poupança subiram 28,5%, e aqueles com recursos do FGTS, sobretudo no MCMV, cresceram 22%.
Isso reflete medidas do fim do ano passado, como a elevação do teto para financiar imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e o aumento, pela Caixa, de 70% para 80% da fatia financiável do valor do imóvel.
No Rio, compactos e estúdios correm na frente. Segundo as empresas, os lançamentos para a classe média têm de ser competitivos em preço para saírem do papel.
" A locomotiva em lançamentos do Rio tem sido os estúdios e os de um quarto, principalmente na Zona Sul, no Centro e na Barra " diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio. " O atrativo mais forte é para investidores que compram para alugar, mas há pessoas da Região Metropolitana que desejam um imóvel para estar no Rio a trabalho, por exemplo.
No mês passado, a Patrimar lançou um empreendimento no Centro, no Buraco do Lume, com 624 unidades, sendo 351 estúdios com preços a partir de R$ 324 mil. Há ainda 195 unidades de um quarto (a partir de R$ 389 mil) e outras 78 de dois (a partir de R$ 579 mil). Em 12 horas, foram vendidas as 340 unidades da primeira fase.
Já a RJZ Cyrela lançou, em março, o In the Park - Cidade Jardim, na Barra Olímpica. São 1.313 unidades, sendo 900 estúdios, com preços a partir de R$ 360 mil, e opções de um a três quartos.
" Vendemos 1.100 unidades no primeiro mês. Há um movimento de pessoas querendo sair do aluguel, que encareceu muito. A proibição da locação de curta temporada em imóvel residencial padrão também pesou, ampliando a demanda de projetos para esse mercado " diz Thiago Athayde, superintendente comercial da RJZ.
As vendas para a classe média mais alta não têm o ritmo do segmento econômico, mas alguns projetos mostram fôlego. Em abril, a Patrimar lançou o Breeze, com 256 unidades de dois e três quartos a partir de 55m2 e preços entre R$ 650 mil e R$ 800 mil, na Barra. Em três meses, 70% das unidades foram vendidas.
Colaborou Leticia Guimarães, estagiária
sob a supervisão
de Glauce Cavalcanti