Desarrolladores critican proyecto de ley del FA sobre monoambientes: Estamos perjudicando a quienes queremos defender

El debate sobre las dimensiones mínimas de los monoambientes volvió a instalarse en el mercado inmobiliario a partir de un proyecto de ley presentado por el senador frenteamplista Gustavo González, que propone volver a exigir una superficie mínima de 35 metros cuadrados (m2) para los apartamentos construidos al amparo de los beneficios tributarios de la Ley de Vivienda Promovida.

La iniciativa se encuentra a estudio de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial del Senado y si bien todavía no existe una postura definitiva de la oposición política, los legisladores blancos y colorados se mostraron dispuestos a analizarla y aguardan la comparecencia de diferentes organismos y actores vinculados al sector. González ha defendido que su planteo no supone prohibir la construcción de monoambientes, sino que las unidades por debajo de los 35 m2 no reciban las exoneraciones fiscales previstas por el régimen de vivienda promovida.

El argumento, planteado en la exposición de motivos del proyecto de ley, apunta a la calidad de vida de quienes habitan estas unidades y cuestiona que el Estado promueva, a través de beneficios tributarios, viviendas tan chicas (25 m2).

Sin embargo, en el sector inmobiliario y entre los desarrolladores, existe preocupación por los efectos que podría generar una modificación de estas características sobre una tipología que, sostienen, atiende a una demanda concreta y a determinados momentos de la vida de sus ocupantes.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, consideró que el monoambiente no es una vivienda pensada necesariamente para permanecer en ella durante décadas. "Es una tipología que ya tiene varios años, que es aceptada y que tiene un rol transitorio en la población. Está claro que no va a vivir toda una familia y que no es una unidad para vivir toda la vida, sino para un período determinado de nuestras vidas", señaló a El País.

Dentro de ese público, Medina señaló que los monoambientes resultan especialmente funcionales para situaciones habitacionales diversas, que van desde estudiantes del interior que se trasladan a Montevideo, o personas que pasan solo algunos días de la semana en la capital, hasta jóvenes que buscan independizarse y adultos mayores que, al quedar solos, abandonan viviendas de mayores dimensiones y optan por propiedades más pequeñas, bien ubicadas y con menores requerimientos de mantenimiento.

A esto se suma, según Medina, el cambio en la composición de los hogares y el mayor peso de los hogares unipersonales, que también genera una demanda específica por unidades pequeñas.

Desde el punto de vista del alquiler, Medina reconoció una ventaja clara: el costo de acceso suele ser menor que el de una unidad de un dormitorio, por lo que el monoambiente puede funcionar como una primera vivienda independiente para determinados públicos.

En la compra, en cambio, la demanda se inclina hacia unidades de mayor superficie. "Para la compra no es atractivo como primera opción. Es la tercera tipología demandada: primero están las viviendas de un dormitorio, después de dos dormitorios y después el monoambiente", sostuvo.

Según explicó, incluso para un inversor, la primera alternativa suele ser un apartamento de un dormitorio. Entre ambos productos puede existir una diferencia de alrededor de 10 m2, pero Medina sostuvo que el período de permanencia de los inquilinos suele ser mayor en las unidades de un dormitorio, algo que termina incidiendo en la decisión de inversión.

Sobre el proyecto actualmente a estudio en el Parlamento, el presidente de la CIU planteó que una limitación de los beneficios fiscales puede tener consecuencias sobre el diseño económico de algunos emprendimientos. Explicó que, por la configuración de determinados terrenos y edificios, existen superficies en las que una unidad pequeña permite aprovechar mejor el área edificable, generalmente a través de los monoambientes.

En tanto, Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, también cuestionó la modificación planteada en el proyecto de ley y puso el foco en la participación que los monoambientes tienen dentro de las iniciativas de vivienda promovida.

Según sostuvo, pese a que la normativa permitió que hasta 25% de las unidades de determinados proyectos correspondan a esa tipología, en los hechos el porcentaje presentado se ubica en torno a 10%. Para el desarrollador, eso contradice la idea de que el crecimiento de estas unidades responda principalmente a que generan una gran rentabilidad.

"Si fueran las tipologías más rentables, como algunos dicen, serían más. Si se hacen es porque ocupan un lugar en el mercado y porque hay gente que necesita vivir en un monoambiente porque no puede pagar otra cosa o porque no le conviene pagar más", afirmó.

Kopel sostuvo que la ventaja de un monoambiente no se limita a su menor precio de compra o alquiler, sino que también puede reflejarse en los gastos comunes y en otros costos asociados a la vivienda.

También cuestionó que establecer un mínimo de 35 m2 sea una solución adecuada. Según explicó, las exigencias técnicas existentes hacen que muchos de los monoambientes actualmente construidos ya superen en los hechos el mínimo normativo de 25 metros cuadrados en algunos casos.

Indicó que aspectos vinculados a las dimensiones del baño, la cocina, la circulación, el espacio habitable y las terrazas hacen difícil que un proyecto moderno quede exactamente sobre el límite permitido.

"Un monoambiente de 35m2 está muy cerca de un apartamento de un dormitorio. Nadie va a hacer un monoambiente de ese tamaño; sería ridículo. Lo que estamos haciendo es perjudicando otra vez a todos los que supuestamente queremos defender", sostuvo.

Kopel también relativizó el impacto fiscal de esta tipología dentro del conjunto de la vivienda promovida y consideró que la discusión pública debería concentrarse en mecanismos que permitan incrementar la construcción y facilitar el acceso a la vivienda. "Para los desarrolladores, el monoambiente no es el producto más rentable; es el menos rentable de todos los productos", aseguró.

Por su parte, el director de Siab Inversiones, Luis Silveira, afirmó que existe una demanda sostenida por este producto y señaló que en determinadas zonas de Montevideo incluso se observa escasez de oferta.

Entre ellas mencionó los alrededores de las facultades de Medicina y Química, donde existe una demanda vinculada con estudiantes provenientes del interior que buscan unidades pequeñas y próximas a sus lugares de estudio como ya se mencionó anteriormente.

"Tenés gente que se divorció y quedó sola, vende una propiedad que es grande y se va a vivir a un monoambiente que tiene amenities, lavandería, gimnasio y barbacoa. Le resulta mucho más práctico que vivir en más metros", agregó. Asimismo, resaltó que los monoambientes "normalmente se alquilan en 20 o 30 días, a veces en 15. Esa es la realidad".

Marcelo Guillermo, director de la desarrolladora Tanco, también coincidió en que "la cantidad de monoambientes que se hacen en porcentaje en los edificios es una cantidad ínfima". También sostuvo que, en su experiencia, la mitad de los compradores realizan la inversión para uso propio, mientras que la otra mitad la utiliza para la renta.

"El que lo renta termina ofreciendo algo que mejora la vida del que va a rentar. Vas a un apartamento de 25m2 o de 30m2 nuevo, que funciona, cómodo y con todos los servicios al día", agregó.

Promotores privados avizoran impactos en la oferta

Por su parte, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Alfredo Kaplan, también cuestionó la iniciativa que se encuentra a estudio del Senado y puso el foco en el impacto que podría tener sobre la oferta futura de este tipo de unidades.

Señaló que los monoambientes representan actualmente menos del 10% del total de las unidades construidas bajo el régimen de vivienda promovida, por lo que entiende que no se trata de una tipología con un peso dominante dentro del sector.

Kaplan sostuvo que una eventual restricción dentro de la vivienda promovida podría terminar generando el efecto contrario al buscado, al reducir la cantidad de unidades disponibles y presionar al alza sobre sus valores.

"Los monoambientes van a aumentar de precio por la escasez. Y, con la cantidad de gente que alquila monoambientes, al haber menos oferta va a tener que ir a otro tipo de soluciones habitacionales, como las de un dormitorio y va a pagar alquileres más caros", afirmó.

Desde el punto de vista de los desarrolladores, agregó, una modificación de las reglas obligaría también a revisar la forma en que se diseñan los nuevos edificios y las alternativas previstas para determinados espacios dentro de los proyectos.

En cuanto al perfil de la demanda, Kaplan señaló que una parte relevante corresponde a compradores que adquieren estas unidades como inversión para luego volcarlas al mercado de alquiler, aunque aclaró que también existen compradores finales. A diferencia de la percepción social de que ese capital proviene fundamentalmente del exterior, Kaplan afirmó que una proporción importante corresponde a ahorristas uruguayos.

Appcu ya trasladó su posición a la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial del Senado, donde compareció para analizar la iniciativa. Kaplan indicó que la gremial expresó allí su rechazo a la modificación planteada por entender que podría tener consecuencias que exceden al propio mercado de los monoambientes.

"Le manifestamos a los integrantes de la comisión nuestra oposición al proyecto porque consideramos que lo único que puede llegar a hacer es quitar inversiones y quitar trabajo", afirmó.

De cara al tratamiento parlamentario, Kaplan señaló que la Asociación continuará trasladando su posición a los legisladores y al Poder Ejecutivo, en el marco de una agenda más amplia que apunta a mantener condiciones que, según la gremial, permitan sostener nuevos proyectos privados.

"Vamos a seguir dando nuestras opiniones al respecto y planteando al gobierno reivindicaciones para seguir generando inversión y trabajo", concluyó.