Hipotecarios al 100%: La conducta de pago de quienes compraron con esa opción y el debate sobre su regreso

Año 2005. Antonio (49 años) junto a su novia -hoy esposa- se embarcaron en la compra de su primera vivienda. Llevaban poco tiempo trabajando y tenían sueldos modestos, pero complementándolos pudieron adquirir un departamento en Santiago, con un crédito hipotecario del 100% del valor de la propiedad. Desde esa fecha han pagado "sagradamente" los dividendos.
En abril de 2005, se desataba la "guerra del crédito hipotecario", según publicó en esa fecha "El Mercurio". Para la adquisición de viviendas, los bancos ofrecían financiar el total del valor de la propiedad, sin pie o en ciertos casos, con un anticipo menor. Con plazos de hasta 40 años y tasas variables, mixtas o fijas, que partían en 2,8%. Esa "batalla" se extendió por tres años, antes de la crisis subprime 2008-2009, y se dio en un contexto donde Chile creció a tasas de 5,8% en 2005, 6% en 2006 y 5,2% en 2007, para caer a 3,8% en 2008, según cifras del Banco Central (BC).
No es que los bancos dejaran de prestar el 100%, pero esos créditos cayeron drásticamente. La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) se refirió a ese fenómeno de 2005 a 2008, aludiendo a un Informe de Estabilidad Financiera del BC de 2014. "Las operaciones que se financiaron 100% mediante un crédito hipotecario, se concentraron principalmente en viviendas de entre 1.000 y 2.000 UF y, en su punto máximo, representaron cerca del 20% de las transacciones hipotecarias financiadas por bancos. Posteriormente, su incidencia disminuyó de manera significativa y hacia 2013, era inferior al 3% de las transacciones totales", señaló el regulador.
La CMF agregó que "este ajuste se consolidó con la entrada en vigor, en enero de 2016, del método estándar de provisiones hipotecarias, que incorporó explícitamente el loan to value (LTV) y la mora como factores de riesgo". El regulador precisó que la regulación vigente permite a los bancos otorgar créditos por hasta el 100% del valor de la vivienda, "sin perjuicio de que el marco prudencial reconoce el mayor riesgo asociado a estas operaciones mediante mayores exigencias de provisiones y capital".
Buenos pagadores
"El Mercurio" consultó a diversos bancos sobre la conducta de pago de quienes contrataron hipotecarios al 100%, pero la mayoría no respondió esa pregunta. Sin embargo, el gerente general del Banco de Chile, Eduardo Ebensperger, dio algunas pistas. "Me acuerdo de ese tiempo. Nosotros no fuimos muy activos en los financiamientos al 100%, porque no lo considerábamos sano si no teníamos una ecuación ingreso-dividendo adecuada. Aquellos que financiamos, por lo tanto, no tuvieron problema. La verdad es que fue bastante sano".
Mauricio (46), ingeniero civil industrial, cuenta que en 2005 varios de sus amigos compraron viviendas sin tener una trayectoria laboral larga. Este profesional recuerda que en 2021, en medio del boom de los retiros previsionales, compró cinco departamentos sin dar pie, aprovechando una "oportunidad", debido a que una inmobiliaria quería liquidar las últimas propiedades. Hoy los tiene en arriendo, aunque para cubrir los dividendos debe poner algo extra a los ingresos por alquiler, pero lo ve como una buena inversión.
Actores de la industria inmobiliaria consultados para este artículo, coinciden en señalar que varios amigos compraron viviendas durante la "guerra hipotecaria" y hoy están en los últimos años de pago de dividendo. "El sistema sí tuvo, en el agregado, algún crecimiento en morosidad y en problemas hipotecarios en cartera vencida años atrás, que hoy día ya se regularizó", añadió Ebensperger.
¿Debe volver el 100%?
Los bancos valoran que la CMF esté revisando los parámetros de riesgo que permitiría ampliar la oferta de hipotecarios al 90% y facilitar que las personas accedan a una vivienda. Hoy, la mayor parte del financiamiento cubre hasta el 80%.
Pero los bancos evitan pronunciarse de forma explícita si debe regresar el hipotecario del 100%. "Más allá de un porcentaje específico de financiamiento, creemos que lo fundamental es ofrecer soluciones que respondan a las necesidades de las personas y que sean sostenibles en el largo plazo", señaló Sebastián Atria, gerente Hipotecario de Banco Santander.
"Bci mantiene actualmente una oferta de crédito hipotecario que contempla financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda y plazos de hasta 30 años", afirmó Mauricio Moya, gerente de Ecosistema Vivienda de Bci.
"Puedes financiar el 100%, el 90% en la medida que su dividendo sea pagable por su renta", comentó Ebensperger.
Isabel Palma, presidenta de la Comunidad Mujeres Inmobiliarias, apoya el "espíritu" del crédito al 100%, porque permite "que más personas, especialmente jóvenes, puedan acceder a una vivienda sin que el pie sea una barrera de entrada". Pero, añadió, más que volver a ese financiamiento, "me parece interesante recuperar políticas que incentiven el ahorro para la vivienda". Ello, con ayuda del Estado.
Dónde mirará el regulador los riesgos del sistema bancarioLa apuesta de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) por flexibilizar los requisitos de capital a través de modelos internos para el cálculo de riesgos y provisiones en la banca sigue avanzando. A la norma en consulta publicada hace un mes, la CMF sumó una mesa de trabajo para agilizar el intercambio de opiniones con los regulados.
La presidenta de la CMF, Catherine Tornel, inauguró este espacio y destacó que "el objetivo número uno es poder mejorar lo máximo posible la normativa para que, efectivamente, incentiven a la presentación de modelos internos. Y, en segundo término, ir avanzando en establecer un diseño adecuado para la validación de esos modelos cuando ya efectivamente sean presentados".
Es que, en la práctica, migrar a modelos internos es una medida voluntaria para los bancos. Por eso, el gerente general de la ABIF, Luis Opazo, indicó que "es un desafío de mediano y largo plazo".