Vivienda: sin soluciones fáciles

Uno de los problemas sociales que han tomado mayor relevancia en el mundo es el del acceso a la vivienda. Desde Madrid, en donde el desalojo de una adulta mayor ha generado controversia, hasta Nueva York, donde la próxima semana comienza el congelamiento de los arriendos impulsado por el alcalde Zohran Mamdani, el tema se ha tomado parte de la agenda.
Las razones tras cada caso pueden ser particulares, pero a nivel mundial se pueden identificar combinaciones de elementos interrelacionados: el encarecimiento (o derechamente inexistencia) de créditos hipotecarios, una regulación constructiva asfixiante (incluidos planos reguladores poco actualizados), restricciones a la competencia en el desarrollo de nuevos proyectos y, por cierto, el estancamiento de las oportunidades de empleo y un bajo crecimiento de los salarios.
Resolver todo esto requiere de una clase política pragmática y con visión de largo plazo. Muestra de su ausencia, las medidas más populares a las que se acude, como congelar los arriendos, son las menos efectivas y suman distorsiones. Y es que el problema no es solo de precios, sino de incentivos: los de quien construye, quien presta, quien invierte, quien paga y quien da en arriendo.
Mala respuesta en Nueva YorkLos precios de las viviendas en Nueva York hacen imposible acceder a una propiedad y elevan los arriendos. En este contexto, en junio pasado, la junta que fija los reajustes de los departamentos con renta estabilizada (Rent Guidelines Board) votó congelar los arriendos de cerca de un millón de unidades. Es una medida popular y que cuenta con el apoyo del alcalde Mamdani: más de la mitad de los hogares arrendatarios neoyorquinos destina al menos 30% de su ingreso al arriendo.
Pero las cifras de la propia junta ilustran los problemas de la idea. Los costos de operación de los edificios subieron 5,3% en el último año, con alzas de dos dígitos en combustible y seguros. Se estima que en la ciudad uno de cada 10 edificios tiene operaciones deficitarias. Así, con arriendo fijo y costos al alza, los propietarios tienen pocos motivos para mantener o reparar, y a veces tampoco para arrendar: en 2025, había unas 57 mil unidades estabilizadas vacías.
Lo paradójico es que el propio Mamdani propone construir 200 mil viviendas asequibles en diez años, una meta que requiere inversión y financiamiento, justamente lo que el congelamiento desincentiva. Dicho de otro modo, el beneficio de la medida se reparte según quién tiene hoy un contrato y no según quién lo necesita, mientras su costo lo pagan quienes buscan vivienda.
La cuenta demora, pero llegaEl caso español ilustra hacia dónde conducen estas políticas. Basta un ejemplo para constatarlo.
El contrato de arriendo de María del Carmen Abascal (87 años) lo firmó inicialmente su padre en 1956, bajo el régimen de renta antigua, que imponía la prórroga forzosa de los contratos y permitía traspasarlos a familiares. En función de esto, pagaba unos 500 euros mensuales. Pero cuando el Tribunal Supremo declaró inválido el traspaso del contrato a su nombre, el nuevo propietario exigió 1.650 euros. El costo que la regulación difirió por setenta años se concentró, de golpe, en la persona más vulnerable de la cadena.
La evidencia sobre restricciones al precio de los arriendos revela los problemas de incentivos y de postergación de una respuesta de fondo que la idea implica. Y es que, en el caso de España (y en parte importante de las grandes urbes), las mayores limitaciones provienen de la oferta: el Banco de España estima que desde 2021 se acumuló un déficit de 755 mil viviendas y que desde 1980 su precio real se multiplicó por 3,5, mientras el ingreso lo hizo por 1,8.
En Chile, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), una familia promedio tendría que destinar la totalidad de sus ingresos durante 11,4 años para comprar una vivienda, cuando entre 2003 y 2011 le bastaban tres o cuatro años. Por otra parte, se estima que 412 mil hogares no pueden pagar un arriendo en su comuna y el allegamiento en los hogares de ingresos medios aumentó casi 7% entre 2022 y 2024 (Casen).
Sin embargo, no parecen faltar viviendas. Según la CChC, a fines de 2025 había 105.763 unidades nuevas a la venta en el país, 66.409 de ellas en la Región Metropolitana. Claro que, de acuerdo con cifras del Banco Central, al ritmo actual, tomaría 19 meses vender solo las ya terminadas en la RM, cuando entre 2011 y 2019 bastaban siete.
La explicación está, otra vez, en los incentivos. En primer lugar, el alza en las tasas hipotecarias ha encarecido todo dividendo. Se suma un mercado laboral estancado, que limita las posibilidades de ahorro. A su vez, comprar para arrendar dejó de ser atractivo: la rentabilidad bruta del arriendo cayó por debajo de la tasa hipotecaria, mientras la proporción de hogares con una propiedad adicional bajó de 17% a 14,4% entre 2017 y 2024. Todo indica que parte de la mayor oferta de departamentos se pensó para inversionistas. No es casual, además, que las ventas en la RM crecieran cuando el Fogaes facilitó el crédito para viviendas de menos de 4.000 UF.
Nada de esto se resuelve con medidas simplistas. Subsidios a la demanda pueden generar aumentos de precios si la oferta no responde. Así, un problema que se gestó por décadas exige trabajo sostenido en múltiples frentes. La vivienda que falta se construye con reglas estables, suelo disponible, incentivos adecuados y crédito accesible; es decir, con años de trabajo que ningún decreto puede forzar en cuestión de meses.