Condomínios gigantes se multiplicam no rio

O carioca mora em prédios. O cadastro do IPTU de 2026 mostra que, dos pouco mais de 1,6 milhão de imóveis residenciais tributados na cidade, 1.025.417 são apartamentos, o equivalente a 63,7% do total. Entre os bairros com pelo menos cinco mil residências, a Barra Olímpica lidera, com 99,6% de apartamentos, seguida por Leme (98,9%), Flamengo (98,3%), Lagoa (95,8%) e Copacabana (95,4%).
O Censo 2022 do IBGE confirma esse retrato: segundo levantamento do perfil Urbanófilo, 2,22 milhões de pessoas moram em apartamentos no Rio. Cinco dos dez bairros brasileiros com mais moradores nesse tipo de habitação estão na cidade. A Barra da Tijuca lidera no ranking carioca, com 131.766 pessoas, atrás apenas do Plano Piloto, em Brasília (173.262), no cenário nacional. Copacabana (112.868), Tijuca (109.556), Recreio (108.830) e Jacarepaguá (103.316) completam a lista. Três dos cinco bairros mais populosos ficam na Zona Sudoeste, território dos condomínios tamanho família.
A procura por qualidade de vida, segurança e praticidade ajuda a explicar essa concentração, observa a arquiteta Niceli Maini, responsável pelo projeto do Cidade Arte, da Calper. Seu lançamento mais recente, o Arte Wood, oferece 650 unidades, de estúdios a coberturas duplex.
" As famílias passaram a dar mais peso à qualidade de vida, à segurança e à praticidade, depois da pandemia, e buscam condomínios que reúnam moradia, lazer, convivência e serviços, o que reduz os deslocamentos e destina tempo à rotina. A Barra tem as condições para esse modelo: infraestrutura consolidada, mobilidade, escolas, comércio e bairros planejados com segurança " afirma.
A disponibilidade de terrenos também favorece grandes projetos na Zona Sudoeste. No quilômetro 1 da Avenida das Américas, a OPP desenvolve o Green Park, com 634 unidades, entre lojas e apartamentos de diferentes tipologias. O desafio é fazer desses complexos estruturas que funcionem quase como pequenas cidades.
Para Marcelo Naidich, diretor Comercial e de Novos Negócios do Opportunity Imobiliário, em empreendimentos de grande porte, é preciso pensar na infraestrutura como um todo, desde a circulação de veículos e pedestres até a oferta de lazer, serviços e segurança, garantindo conforto e funcionalidade no dia a dia.
" A distribuição dos espaços e a criação de ambientes que atendam a diferentes perfis de moradores também são muito importantes " explica Naidich.
Além da moradia, os condomínios gigantes começam a atrair o público de locação por temporada. A Riva aposta nas duas frentes com o Ilhamar Beach & Home, de 498 unidades de dois ou três quartos, e o Ilha Stay Home Resort, com mais de 700 unidades, entre apartamentos de um quarto e double suites.
" Os condomínios tamanho família podem ser projetados tanto para atender aos moradores finais quanto ao público voltado à hospedagem. Cada projeto apresenta áreas de lazer e facilidades planejadas de acordo com o público-alvo e sua finalidade, possibilitando a oferta de soluções específicas para diferentes perfis de usuários " diz Marcelo Pezzino, superintendente de Incorporação da Riva no Rio de Janeiro.
A revisão do Plano Diretor do Rio, em 2024, também impulsionou esse modelo ao permitir tipologias antes vetadas na região. A mudança viabilizou o In The Park e o On Resort, da RJZ Cyrela, no Cidade Jardim, na Barra Olímpica. Cada empreendimento tem 1,3 mil unidades, de estúdios a apartamentos de três quartos.
" Eles foram concebidos para atender a públicos diversos, de pessoas que buscam uma moradia compacta ou investimento a famílias que valorizam mais espaço e uma ampla estrutura de lazer. E já nasceram com a permissão na convenção do condomínio para o aluguel por temporada " afirma Carlos Bandeira de Melo, diretor de Incorporação da RJZ Cyrela.