Dónde están las tasas hipotecarias más bajas y el nuevo máximo anual

Un nuevo máximo anual alcanzaron las tasas de interés de los créditos hipotecarios. En la semana del 15 al 23 de octubre, la tasa promedio de los préstamos para la vivienda llegaron a 4,52%, la cifra más alta de 2023, según informó ayer el Banco Central. El alza se da desde el 4,42% registrado en las dos semanas anteriores, y que hasta esta semana era la tasa promedio más alta de este año.
Se trata del mayor nivel desde mediados de diciembre de 2022, cuando en esa ocasión registraron un 4,58%. El peak en estas tasas se observó a fines de noviembre del año pasado, cuando llegaron hasta 4,68%, el nivel más alto desde 2010.
Sin embargo, Leonardo Hernández, académico de la Escuela de Administración UC, indica que las recientes alzas no son tan altas considerando una perspectiva de largo plazo. Entre junio y octubre, estas tasas aumentaron de 4,20% a 4,52%, es decir, 0,32 puntos porcentuales.
"Desdramatizando el alza, una causa importante es la mayor debilidad del mercado laboral", comenta Hernández, como motivo del aumento en las tasas hipotecarias. "Con un desempleo que está en 9% y salarios reales estancados o creciendo muy poco (en el margen crecen por una inflación a la baja y porque se reajustan por la inflación pasada), con una economía que no crece y cuya productividad está estancada hace años, los bancos son más cautos a la hora de otorgar créditos", añade.
Mercado
El Banco Central informa sobre una tasa promedio de 4,52%, pero al comparar las tasas que existen en el mercado estas varían desde 4,10% a 6,60%, de acuerdo con simulaciones hechas por "El Mercurio" en la plataforma ComparaOnline ayer. Estos valores son referenciales y pueden variar al momento de solicitar un préstamo, a diferencia de la información del BC que refleja las tasas a las que se contrataron los créditos.
De acuerdo a las simulaciones, un préstamo hipotecario tomado a 20 años y con un 20% de pie para una propiedad de 3.500 UF resultaría en un dividendo total de $643.744, en el caso de la menor tasa. Con la tasa más alta, el primer dividendo podría alcanzar $803.962, es decir, $160.000 pesos por sobre el caso con la menor tasa (ver infografía).
Un crédito para una vivienda de 5.000 UF, con las mismas condiciones que en la simulación anterior, podría resultar en un primer dividendo de $919.635, con la menor tasa, o de $1.148.517, en el caso de la mayor tasa. Es decir, una diferencia de $228.000.
Como los dividendos están, los valores en pesos reflejados en los párrafos anteriores cambiarán según la evolución inflacionaria.
Otros factores
Aunque las tasas son cruciales, hay otros factores en juego en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si hay más oferta de viviendas que demanda por ellas, los precios pueden bajar, señala Jonathan Alle, chief revenue officer de ComparaOnline. "Los interesados en comprar una vivienda actualmente deben estar atentos y analizar todos estos factores", afirma.
Por otro lado, Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria, sostiene que las tasas que se observan ahora son coyunturales. "En Chile contamos con la portabilidad financiera, lo que permite a las familias refinanciar sus créditos y poder obtener mejores tasas en cuanto estas bajen, así pueden optar a las ofertas que existen hoy, para vivir o invertir".
Además, menciona que los beneficios estatales que se han habilitado en el último tiempo también podrían presentar una oportunidad para quienes califican a ellos. "Es buen momento para las personas que pueden optar a beneficios como el del 10% de garantía estatal, donde solo con el 10% del pie obtienen un préstamo del 90% a 30 años a una mejor tasa", dice.