Gastos notariales, el ‘dolor’ silencioso en la compra de vivienda

Comprar vivienda en Colombia implica más que ahorrar para la cuota inicial o conseguir un crédito hipotecario. A ese presupuesto se suma una carga poco visible, pero obligatoria: los gastos notariales y de registro, que usualmente recaen sobre el comprador. Este conjunto de costos puede alcanzar entre el 2% y el 4% del valor del inmueble, e incluye desde la escrituración hasta la legalización de hipotecas, afectaciones familiares y otros actos jurídicos. "Estos costos pueden representar entre el 2% y el 4% del valor del inmueble", afirma Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de Construcción, Camacol. "El costo va a depender de si se trata de una VIS o una No VIS, si hay hipoteca, y de otras condiciones del negocio. En los casos de vivienda de interés prioritario (VIP) hay exenciones, y en vivienda de interés social (VIS), muchos de los cobros se reducen a la mitad o incluso menos, si hay subsidios o créditos especializados". Para María Eugenia Rojas, gerente administrativa de Cusezar, los gastos notariales, de registro y otros costos asociados a la compra de una vivienda nueva en Bogotá oscilan entre el 3,5% y el 4% del precio del inmueble. "Esta estimación incluye tanto el valor de la escrituración como los gastos de legalización del crédito, como el avalúo y el estudio de títulos", explica. Por eso, recomienda que los compradores consideren estas cifras dentro del presupuesto de adquisición. El cobro de estos trámites es obligatorio para formalizar legalmente la propiedad, pero la distribución del pago entre comprador y vendedor no está completamente estandarizada. Aunque en teoría ambos deben compartir los gastos notariales por partes iguales y el comprador asumir los de registro, en la práctica todo puede cambiar según los acuerdos entre las partes. También influyen el valor de la vivienda, si hay hipoteca y el municipio donde se firme la escritura. "Cuando el proceso de compra incluye un crédito hipotecario, estos costos pueden variar, ya que es necesario formalizar dos actos notariales independientes: la escritura de compraventa del inmueble y la constitución de la hipoteca a favor del banco o entidad financiera", agrega Rojas. También pueden surgir otros actos jurídicos, como la afectación a vivienda familiar o la constitución de patrimonio de familia, los cuales son voluntarios o exigidos según el caso, pero generan nuevos costos por notaría y registro. Desde Amarilo, otra de las principales empresas constructoras del país, la vicepresidenta comercial y de mercadeo, Franshesca Espinel, coincide en que estos gastos rondan el 3,5 % del valor del inmueble. "Este porcentaje incluye los costos notariales, de beneficencia, registro y otros cargos aplicables", indica. Espinel señala que el monto varía según la forma de financiación. "En una compra de contado, los gastos suelen ser más altos, mientras que si la compra se realiza con crédito, los costos disminuyen ligeramente. Ahora, cuando el crédito incluye un subsidio de vivienda, los gastos son aún más bajos, ya que el subsidio cubre parte de los costos asociados". A pesar de tratarse de un trámite rutinario, los compradores muchas veces desconocen su alcance hasta que están en la fase final del proceso. Para Cusezar, una correcta asesoría puede marcar la diferencia. "El trámite no es complejo y se puede desarrollar de manera ágil siempre que exista un acompañamiento integral", afirma Rojas. La empresa cuenta con un equipo que guía a los clientes desde la preaprobación del crédito hasta la entrega del inmueble. En Amarilo, Espinel también destaca la importancia de la claridad desde el inicio. "Desde el inicio del proceso de compra, el cliente es informado sobre estos gastos, y se le recuerda en distintas etapas del negocio para que pueda planificarlos con anticipación. Esto reduce significativamente la posibilidad de sorpresas o contratiempos". A nivel operativo, el proceso de escrituración comienza cuando la notaría genera la liquidación detallada de los costos. Según Espinel, "la Notaría entrega al comprador la liquidación detallada de los gastos, que incluyen conceptos como los costos notariales, beneficencia y registro. Estos valores se cancelan directamente en la Notaría. Además, el personal notarial está disponible para resolver cualquier duda que pueda tener el cliente sobre los cobros realizados". Sin embargo, el entorno normativo ha añadido nuevas cargas tributarias que pueden encarecer aún más el proceso. Según Camacol, "el reciente Decreto 0572 del Ministerio de Hacienda, que entró en vigor el 1 de junio, aumentó la autorretención en la fuente del impuesto de renta del 1,1 % al 3,5 % y fija una mayor retención en la venta de viviendas superiores a 10.000 UVT (cerca de $498 millones)". Estas nuevas medidas tributarias impactan directamente a la clase media, que representa el 40% de las ventas del sector. Según cifras de Camacol, este segmento ha registrado una contracción del 7% en 2024 frente al 2023, y del 28% frente al 2022. "Se trata de un segmento que aporta más de 17 billones de pesos a la economía", añade Herrera.