"Permisología" para construir centros de bodegaje se dispara y encarece precios a consumidores

Menos espacios para almacenar productos de comercio exterior y distribución interna. Falta de bodegas con buenas ubicaciones para el desarrollo del e-commerce , mayores costos de los arriendos, dificultades para decisiones de inversión y encarecimiento de los productos que adquieren los consumidores.
Esos son algunos de los efectos que está generando en el mercado de centros logísticos de bodegaje la "permisología", ligada al fuerte aumento en la demora del otorgamiento de autorizaciones de edificación y recepciones finales para este tipo de recintos de parte de las Direcciones de Obras Municipales (DOM).
Un estudio realizado por la Asociación Logística de Chile (ALOG), gremio que reúne a diversos actores de la industria logística del país, junto a la firma de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, abordó los tiempos asociados a las tramitaciones de permisos de edificación y recepciones finales de obras en proyectos de bodegaje. Estos plazos se han más que triplicado en los últimos 15 años.
El trabajo consideró 11 comunas de la Región Metropolitana: Ñuñoa, Cerrillos, Quilicura, Cerro Navia, Lampa, La Pintana, Maipú, Renca, San Bernardo, Colina, Pudahuel. Analizó una muestra de casi tres millones de metros cuadrados, equivalentes al 55% de la superficie total existente a fines de 2024. El estudio contempla el período que va desde el ingreso del proyecto en las DOM hasta la recepción del certificado correspondiente.
El mercado inmobiliario logístico de la RM presentó a 2024 un inventario de 5.423.690 m {+2} construidos, distribuido en 111 centros de bodegas.
Lentitud en procesos
Para los permisos de edificación, el estudio señaló que el plazo de tramitación de hasta 90 días es considerado "esperable" por parte de la industria.
El trabajo desglosó por trienios las demoras. En 2009-2011, el tiempo medio de tramitación de permisos fue de 45 días y en 2021-2023 subió a 124 días (175% de aumento). El período 2024, en tanto, registró 139 días.
Pudahuel, Renca y San Bernardo tienen un promedio de más de 100 días de gestión y en las dos primeras se observaron demoras de más de 460 días.
En materia de recepciones finales de parte de los municipios, el informe señaló que el tiempo aumentó desde 18 días en el trienio que se inició en 2009 a 141 días en 2021-2023. El año pasado, en tanto, se contabilizó una media de 82 días.
La comuna con más días de tramitación en promedio de recepciones finales es San Bernardo, con 114 días, seguida por Pudahuel con 93 días, la cual contempla la mayor superficie tramitada del análisis.
Al sumar el tiempo de espera de los permisos de edificación y recepción, el estudio indica que en 2009-2011 la media fue de 63 días, mientras que en 2024 llegó a 221 días, un incremento de 3,5 veces o 250%.
Riesgos
Alexis Michea, gerente general de ALOG, comentó que "el desarrollo logístico de Chile enfrenta importantes desafíos derivados de las demoras en la tramitación de permisos para la ejecución de proyectos. Entre otros efectos, estas postergaciones afectan directamente la capacidad de respuesta del sector frente a las crecientes demandas del comercio exterior, el e-commerce y la distribución interna, generando riesgos para la eficiencia y competitividad logística del país".
Michea afirmó que uno de los principales peligros "es la escasez por el lado de la oferta de infraestructura". Añadió que en el caso de instalaciones emplazadas al interior del territorio nacional, como bodegas y parques logísticos, la falta de espacios "puede restringir la capacidad de los dueños de la carga para posicionar sus operaciones en ubicaciones logísticamente eficientes, en términos de cercanía a los puntos de destino final en centros urbanos... Se puede generar también un encarecimiento de los metros cuadrados de almacenamiento ya disponibles, además de presión sobre otros eslabones de la cadena como zonas portuarias y extraportuarias. En definitiva, estas ineficiencias logísticas traen efectos negativos en calidad de servicio, costos y por tanto, sobre el precio final de los productos de cara al consumidor final".
Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, señaló que las tramitaciones lentas elevan el riesgo para la construcción de nuevos proyectos, "por lo que los desarrolladores prefieren mantener bancos de terrenos y avanzar (en obras) solo cuando existen contratos de arriendo previos que aseguren la demanda. Como consecuencia, la oferta especulativa es limitada, los precios de arriendo se mantienen altos y, en última instancia, esto repercute en el costo de los productos almacenados".
Última milla
La vacancia de los centros de bodegaje es actualmente de apenas 5,3%, indican. Rosario Meneses añade que "la escasez de espacios vacantes impide almacenar grandes volúmenes de carga, lo que en el corto y mediano plazo podría traducirse en mayores tiempos de entrega de última milla y un alza en los costos de distribución".
La ejecutiva sostuvo que a lo anterior "se suma la baja productividad del sector construcción que, junto a la 'permisología', limitan la capacidad del país para dar respuesta rápida a las necesidades logísticas emergentes. En conjunto, estas barreras afectan la competitividad de Chile frente a otros países de Sudamérica".
Ante este escenario, en el sector plantearon que se debe fortalecer la colaboración entre autoridades, privados y actores técnicos para revisar y mejorar procesos.
139 díasfue el tiempo medio de tramitación de permisos de edificación el año pasado.