La valorización predial por vía en la Costa sigue generando controversia

El Instituto Nacional de Vías (Invías) avanza en el proceso para aplicar la Contribución Nacional de Valorización (CNV) en el proyecto vial que conecta a Cartagena con Barranquilla y la Circunvalar de la Prosperidad, pese a que la medida está suspendida judicialmente. Dos documentos técnicos, el Estudio de Zonas de Valorización elaborado por la Lonja de Barranquilla y el Memoria Técnica publicada por Invías, son el soporte del cobro estimado en $1,2 billones. Sin embargo, especialistas advierten inconsistencias metodológicas y comunidades afectadas cuestionan la equidad del modelo. Juan Manuel Alvarado, socio de la consultora Potencia, sostiene que el esquema aplicado confunde ingresos con patrimonio y amplifica la capacidad de pago de los hogares. "El error es evidente: se aplican reglas diseñadas para créditos hipotecarios, no para medir capacidad tributaria", afirma. Así mismo, la controversia se centra en otros dos ejes: la delimitación del área de influencia -que incluye zonas urbanas sin beneficio evidente de la vía- y la metodología de cálculo, basada en avalúos ponderados por distancia. "Aunque no es ilegal, se puede decir que no es justo", agrega Alvarado. Alcance y hallazgos El documento elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla en septiembre de 2024 identificó las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas dentro del área de influencia de la obra. Su objetivo fue delimitar y clasificar los predios sujetos al cobro de la CNV en los municipios de Cartagena, Santa Catalina, Piojó, Juan de Acosta, Tubará, Galapa, Puerto Colombia, Barranquilla, Soledad y Malambo. Detalla variables físicas urbanas y rurales, relieve, hidrografía, clima, densidad demográfica, normas de ordenamiento territorial y desarrollo económico de cada municipio. Con base en esta caracterización, se construyeron tablas de valoración masiva de terrenos y se aplicaron métodos de regresión para establecer valores de construcción por metro cuadrado. La Lonja recopiló información de mercado inmobiliario en cada localidad, diferenciando entre propiedades horizontales y no horizontales. En Cartagena, por ejemplo, se analizaron zonas históricas y sectores modernos con alta dinámica turística. En Barranquilla, se incorporaron barrios residenciales y áreas industriales. El documento incluye más de 90 tablas y planos de zonificación, con ejercicios de urbanismo y liquidaciones prediales. El modelo adoptó un radio de influencia de cinco kilómetros, alineado con lo permitido por la Ley 1819 de 2016, artículo 248. Este criterio permitió incluir predios urbanos alejados de la vía principal, lo que ha generado inconformidad. Según Alvarado, "quieren cobrar a zonas urbanas donde la vía no tiene ningún impacto de valorización. La norma lo permite, pero el modelo funciona mejor en ciudades, no en corredores interurbanos". Otra crítica es que no se calculó la valorización real de predios antes y después de la obra. El documento se limitó a distribuir el costo total en el territorio, sin estimar el incremento efectivo del valor inmobiliario. "La comunidad insiste en que debió hacerse un análisis de plusvalía para determinar quién realmente gana con la obra", explicó. justificación del Invías Por otro lado, el documento oficial de Invías, publicado en agosto de 2024, consolida los criterios técnicos y normativos del proceso. Presenta la CNV como un instrumento esencial para financiar infraestructura vial y destaca que la obra beneficia directamente a 10 municipios de Bolívar y Atlántico, con una longitud de 152,2 kilómetros. La memoria respalda el método de avalúos ponderados por distancia como mecanismo de distribución. El cálculo combina el avalúo comercial de los predios con su ubicación respecto a la vía, sin comparar escenarios de valor previo y posterior. "Ese método se usa mucho en Bogotá para obras urbanas, pero no mide impactos diferenciales de un corredor interdepartamental", señala Alvarado. El texto cita como fundamento normativo la Ley 1819 de 2016 y sus decretos reglamentarios, así como resoluciones específicas del Invías (1729 de 2023 y 2615 de 2024). Define la zona de influencia con base en un radio preliminar de cinco kilómetros, ajustado por límites prediales y características catastrales. El censo predial consolidó información de más de 200.000 unidades, con clasificación por usos y destino económico. En cuanto a capacidad de pago, la memoria aplica indicadores derivados de encuestas de gasto de 2010 y 2017, elasticidades estimadas y modelos de regresión para proyectar ingresos de los hogares. De allí se derivan supuestos de renta imputada según el valor de los inmuebles. "Se sobrevaloran con supuestos básicos los ingresos de un hogar. No hay un estudio serio de capacidad de pago", critica Alvarado. Las cifras del estudio muestran que un apartamento de $500 millones fue proyectado con un arriendo de $4,4 millones cuando el mercado real oscila entre $2,2 y $2,5 millones, lo que deriva en supuestos ingresos de más de $14 millones mensuales para un hogar promedio. El documento estima un impacto económico de $18 billones por la obra, frente a un costo de inversión de $2,4 billones. Para el consultor, "eso está fuera de toda lógica de mercado". Pese a ello, Invías afirma que el cobro efectivo se limitará a $1,2 billones, considerando criterios de equidad y capacidad de pago.