La "resistencia" de Apumanque: se renueva el primer mall de Chile que registra hasta 1 millón de visitas mensuales

E xisten dos versiones sobre el origen de la palabra Apumanque. Una señala que proviene del mapudungún y significa "jefe cóndor", la otra que surge de la unión de Apoquindo y Manquehue, por las dos avenidas donde se ubica el icónico centro comercial del mismo nombre, en la comuna de Las Condes.
Fundado hace más de cuatro décadas, el primer shopping "cerrado" del país ha sobrevivido a crisis económicas, pandemia y la acelerada ola de digitalización, que han transformado el comercio en el país. Y no solo mantiene el atractivo del negocio -su nivel de ventas y ocupación-, hoy Apumanque desarrolla una fase de remodelación y renovación de imagen con una inversión que ronda los US$ 3,5 millones.
Todo partió en 1978, cuando Jaime Reizin, quien entonces era gerente general de la tienda Caffarena, invitó a Elie Alevy a unirse en un proyecto de inversión y apostar por el rubro inmobiliario. En la intersección de las avenidas Manquehue y Apoquindo se había puesto en venta el terreno que entonces ocupaba el colegio Craighouse.
Junto a los empresarios Raymond Nissim y Paul Pluss compraron el sitio y construyeron un entonces "disruptivo" centro comercial en Santiago, donde por primera vez se vieron escalas mecánicas, puertas automáticas e incluso aire acondicionado. Lo inauguraron cuatro meses antes que el mall Parque Arauco, a unas cuadras de distancia.
Su estratégica ubicación en el sector oriente de la capital conserva hasta hoy su plusvalía. Y pese a que los socios fundadores eran cuatro, desde el comienzo apostaron por un modelo de copropiedad traído de Europa, que perdura. Ellos son los dueños del inmueble y tienen la administración, pero los locales pertenecen a cientos de propietarios, como la Confitería Manquehue, Cap´Dor, Alexandra, Caffarena, Mota y Bellota, que fueron de los primeros en instalarse y permanecen en el centro.
Actualmente, la propiedad del centro comercial se divide en 365 locales, con 260 propietarios. La administración está a cargo de la sociedad Provense, representada por las familias Reizin y Alevy, los que a su vez son dueños de algunos espacios más grandes, como el de la tienda Tricot y la juguetería Mirax Hobbies, además del patio de comida.
La historia entrelazada de inversionistas iniciales
El empresario judío Elie Alevy nació en Grecia en 1926 y sobrevivió al Holocausto, donde perdió a toda su familia. Tras la liberación de los estadounidenses, en mayo de 1945 se instaló con un primo en Francia y estudió ingeniería textil en Lyon. Decidió mudarse a Sudamérica, pasando por México, primero, Argentina, Brasil hasta finalmente llegar a Chile, donde fundó una fábrica de bordados suizos y formó familia.
Al intensificarse la competencia en el rubro textil, partió a estudiar un MBA a Barcelona y regresó con ideas y modelos bastante europeos. "La marca de Auschwitz" le puso a su libro de memorias, que publicó en noviembre de 2019, en conjunto con Ediciones El Mercurio, poco antes de morir.
Jaime Reizin también falleció hace poco, el pasado 18 de septiembre. Hijo de inmigrantes rusos que llegaron escapando de Europa, a comienzos del 1900, estudió en el Internado Barros Arana (INBA), en el Instituto Nacional y luego, Ingeniería Comercial en la Universidad de Chile. Trabajó en el Estado, en la formación de Odeplan y en 1961 asumió como gerente general de Caffarena, donde estuvo 30 años. En paralelo, ingresó al negocio inmobiliario, y aunque hace una década se había comenzado a retirar de la primera línea de los negocios, hasta sus últimos días estuvo preocupado de su "querido Apumanque".
Las familias Reizin y Alevy mantienen la administración, luego que los otros dos socios vendieran su participación en 2010. Ese mismo año se inauguró la ampliación de la Línea 1 del metro, dando origen a la estación Manquehue justo afuera del centro comercial, lo que transformó el entorno y significó un aumento de entre 10% y 12% en los visitantes diarios.
Vacancia bajo 1% y rentabilidad ronda el 7%
"Apumanque se define como un centro comercial, más que un mall, porque no tiene grandes tiendas anclas y opera bajo la ley de copropiedad. La administración Provense gestiona los gastos comunes, operación y mantenimiento del mobiliario. Sin embargo, no percibe utilidades ni porcentajes de las ventas de los locales, eso lo maneja cada dueño. Hay familias que han levantado negocios que perduran hasta el día de hoy y otros que solo arriendan", explica Leticia Varela, gerente de Marketing de Apumanque.
En octubre pasado lanzaron una nueva imagen, en medio de un plan de renovación que contempla la remodelación del piso, luminarias, escaleras mecánicas y baños. Continuarán con la restauración completa del patio de comidas. En total, estiman que la inversión bordea los US$ 3,5 millones y el proyecto tardará cerca de cuatro años.
El promedio de visitas mensuales que recibe el Apumanque va entre las 700 mil y el millón de personas. Además, son miles los que trabajan a diario en el recinto, entre los locatarios, vendedores, guardias y otros cargos.
El tamaño de los locales, explica Varela, va desde los 20 metros cuadrados hasta los 2.000 y la tasa de vacancia es inferior al 1%, muy por debajo del promedio regional que es de 3,7%.
"Es un lugar súper apetecido y querido; la gente, los clientes y los operadores lo valoran mucho", sostiene. El costo por arriendo varía entre UF 1,5 y UF 2,5 el metro cuadrado. Es decir, por un negocio de 20 metros cuadrados al mes ronda entre los $1,1 millones y $1,9 millones.
La chocolatería Varsovienne fue de las primeras en llegar. En 1996 aterrizó en Apumanque y en los 2000 compró por unos $90 millones de la época el local de alrededor de 25 m {+2} que tienen hasta hoy. Aunque no da cifras, el gerente general Claudio Fehberg asegura que "venden muy bien", porque hay un público cautivo y "mucho movimiento", por la estratégica ubicación del centro comercial.
Encontrar algún local disponible para comprar no es fácil. Lo cuentan en la fintech Fraccional, que permite invertir en activos inmobiliarios por bajos montos y a través de una plataforma digital. Hace un años y medio compraron un espacio en alrededor de 9 mil UF, equivalentes a más de $350 millones. La tienda fue dividida en pequeñas fracciones y vendida por medio de una Sociedad de Acciones a diversos inversionistas interesados, por montos desde los $250 mil. Actualmente, la arrienda la marca Different Fiesta, que ofrece vestuario formal de mujer, explica Tomás Charles, CEO de Fraccional. "Los locales comerciales dejan mucho mejor rentabilidad que los residenciales, es de un 6%-7%", agrega.
Asimismo, sostiene que el atractivo de Apumanque como inversión es alto. "Es un lugar con mucho flujo. La gente muchas veces va a algún lugar determinado y por casualidad termina comprando en otros locales. Compraríamos todos los locales que pudiésemos si estuvieran disponibles, pero no hemos visto más", asegura Charles.
Sin embargo, tras el golpe que significaron el estallido social y después la pandemia para el comercio, fueron varios los locales que debieron cerrar. Fue el caso de la tienda de tejidos Yordall, que vendió su tienda hace dos años para arrendar, pero en agosto debió bajar la cortina, cuenta Loreto Vázquez.
El mix de tiendas ha ido cambiando, dice la gerenta de marketing. "Hemos visto mucho interés de las nuevas generaciones que parten con un negocio por instalarse acá. Muchos que se inician en redes sociales encuentran en el Apumanque su primer espacio físico. "Estamos viendo una cuna de emprendedores", agrega Leticia Varela.
Y si bien han existido ofertas de compra, por su estratégica ubicación, admite que no han llegado a puerto debido a la complejidad de poner de acuerdo a todos los propietarios. Los dueños tampoco tienen interés, aseguran. "El cariño, los recuerdos y el retorno trascienden mucho más allá de una venta", aseguran fuentes cercanas.