‘El país tiene demanda de vivienda, pero no hay oferta’

Mientras la construcción sigue en terreno negativo, porque en el primer trimestre el PIB de esta actividad se descolgó 5,4% frente al mismo lapso del 2025, un análisis del Banco de la República sube las alertas, especialmente, sobre el renglón de la vivienda. De acuerdo con el más reciente Informe Especial de Estabilidad Financiera del Emisor, las iniciaciones de obra se ubican en sus niveles más bajos de los últimos 14 años, los inventarios caen en casi todas las ciudades y los costos de construcción siguen subiendo. A marzo de 2026, las ventas de vivienda nueva crecieron 11,7% anual y recuperaron los niveles previos a la pandemia, con incrementos iguales en el segmento VIS y No VIS. Sin embargo, esa demanda no es coherente con la actividad edificadora, que acumula dos años consecutivos de contracciones y cerró 2025 con una caída anual de 7,5%. En contraste, la construcción de obras civiles presentó un crecimiento anual de 8,3%. en mínimos históricos En cuanto a las iniciaciones, no solo están en su nivel más bajo en 14 años, sino que el segmento VIS concentra el mayor golpe con una reducción anual de 18,5%, frente a una caída de 1% en el segmento No VIS. A esto se suma que el Ministerio de Vivienda prepara un decreto que modificaría los topes de precio VIS, eliminando los topes excepcionales vigentes de 150 salarios mínimos en grandes ciudades y de 175 en proyectos de renovación urbana, para unificarlos bajo el tope general. Un proyecto que podría afectar al 35% del mercado VIS, equivalente a 132.000 viviendas y una inversión cercana a $27 billones, según Camacol. Al respecto, el Banco de la República advierte que la medida también obliga a fijar el precio en pesos desde la separación del inmueble, lo que produce incertidumbre para constructores y compradores. Esto sin dejar a un lado que el Índice de Costos de Construcción de Edificaciones (ICOCED) registró un crecimiento anual de 6,2%, impulsado principalmente por el componente de mano de obra, estrechamente vinculado al aumento del 23% del salario mínimo que impuso el gobierno de Gustavo Petro, por encima incluso de las peticiones de los sindicatos. Las tasas para adquisición de vivienda llevan una tendencia al alza desde finales de 2024, con incrementos más pronunciados en el segmento No VIS, lo que está relacionado con el comportamiento de los títulos de tesorería (TES) a 15 años, que hoy se ubican en su nivel más alto de los últimos cuatro años. Cuando los TES suben, el crédito hipotecario tiende a encarecerse, porque los bancos tienen incentivos para destinar recursos hacia instrumentos de menor riesgo y mayor rentabilidad.Por esta razón, el Emisor documenta este mecanismo en el informe y advierte que las tasas han mostrado "una tendencia al alza desde finales de 2024, con incrementos más pronunciados en el segmento No VIS". La presión está sobre el fondo de la cartera hipotecaria que se realiza mediante instrumentos de largo plazo, cuyos costos están atados a las condiciones de financiamiento del Gobierno, lo que traslada directamente la situación fiscal hacia lo que pagan los compradores de vivienda. El Banrep advierte que esta dinámica podría generar "un posible efecto desplazamiento sobre la oferta de crédito de vivienda", una situación en la que los establecimientos de crédito prefieren comprar deuda pública en lugar de expandir cartera hipotecaria. Pese al desequilibrio entre oferta y demanda, los indicadores de riesgo de crédito se mantienen controlados. La cartera hipotecaria total ascendió a $126,5 billones a diciembre de 2025, equivalente al 16,9 % de la cartera total de los establecimientos de crédito, y su indicador de calidad por mora mejoró levemente frente al año anterior. Sin embargo, se identifican dos focos de vulnerabilidad que requieren seguimiento. De acuerdo con el documento, el primero son los créditos denominados en Unidades de Valor Real (UVR), que representan el 15,6 % de la cartera y que registran los mayores niveles de morosidad del portafolio hipotecario. Al estar indexados a la inflación, una aceleración del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que eleva directamente el valor de estas obligaciones, se ha incrementando la carga financiera de los deudores. El segundo son las constructoras medianas, cuyo indicador de calidad por mora acumula un deterioro sostenido desde 2023, tanto en el segmento residencial como en el no residencial. El documento concluye que la recuperación dependerá de la evolución de las condiciones macroeconómicas y financieras, así como de los aspectos relacionados con decisiones de política pública con relación al sector.