Señalan 4 factores a mejorar en las fiducias inmobiliarias

Un estudio de la firma legal, Ustáriz & Abogados, dijo que las pretensiones de 118 demandas en los últimos 13 años sobre fiducias inmobiliarias alcanzan los $3,1 billones de pesos, y reveló que las condenas llegan a $197.557 millones a favor de los consumidores. Las demandas están asociadas a fracasos o contingencias de tipo constructivo, lo que está "a punto de acabar con la credibilidad del mecanismo financiero que viabiliza el 72% de los proyectos de construcción en el país", aseguró y que a pesar de estos fallos, la fiducia es una figura esencial para dar confianza al mercado inmobiliario y preservar los derechos del consumidor y determina si un proyecto de construcción funciona o fracasa. Aseguró que por estas razones hay que redefinir el estándar de diligencia, permitiendo recalibrar su gestión y delinear los riesgos de su tarea financiera. "Pero hacer a las fiduciarias responsables de todo lo que salga mal en un proyecto —incluyendo lo que es responsabilidad del constructor, del mercado o de factores exógenos — puede destruir el modelo que protege a los mismos compradores", afirmó. También comentó que la Sperintendencia Financiera ha manifestado en recientes sentencias en su función jurisdiccional que "la responsabilidad debía analizarse desde un conjunto amplio de deberes legales, regulatorios y profesionales derivados de su actividad, a lo que debe sumarse la elevación del estándar de diligencia a niveles particularmente exigentes". De los fallos, dice la firma el 53% son desfavorables a las entidades fiduciarias y el 40% quedan en firme en primera instancia y solo el 34% llegan a segunda instancia. El análisis de los 118 casos arroja los temas más frecuentes estudiados por la Superfinanciera, registrados en 90 menciones al deber de diligencia, profesionalidad y especialidad; 76 al deber de información y asesoría; 60 a la verificación del punto de equilibrio de las obras; 58 al deber de protección de los bienes fideicomitidos y 58 al deber de lealtad y buena fe, entre otras conductas. Para el socio de la firma, Luis Humberto Ustáriz, es definitivo "definir el alcance de las responsabilidades de las fiduciarias, a la vez que deben reforzar controles para evitar sanciones". El estudio dice que es necesario trabajar en el análisis de riesgo previo para evaluar la solvencia del constructor, su experiencia, el estado del lote y la viabilidad financiera del proyecto antes de comprometer su responsabilidad, mantener los recursos de los compradores blindados frente a deudas del constructor o la propia fiduciaria, verificar el punto de equilibrio y mantener información y comunicación permanente y transparente, mediante reportes periódicos a compradores e inversionistas sobre el estado real del proyecto. Germán Arce, presidente de Asofiduciarias dijo que "la fiducia inmobiliaria cumple un papel fundamental como articuladora de los actores que participan en un proyecto. Administra los recursos generando confianza para los compradores de vivienda los constructores, financiadores e inversionistas. La administración especializada permite que los recursos estén protegidos, se gestionen conforme a reglas definidas y contribuyan al adecuado desarrollo del proyecto". Agregó que con el Decreto 510 de 2026 se avanzó en la protección del consumidor y en la delimitación de las responsabilidades de cada actor dentro de un proyecto inmobiliario. La norma distingue la responsabilidad fiduciaria de la responsabilidad propia del constructor: mientras la fiduciaria responde por la administración profesional y diligente de los recursos y el cumplimiento de las obligaciones fiduciarias, la ejecución, calidad y culminación de la obra corresponden al constructor. Esta claridad aporta seguridad jurídica".