Hasta el triple de viviendas y a menor tamaño: el impacto de la OGUC en el sector oriente

Viviendas más pequeñas y de un costo total menor. Ese será uno de los impactos de los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en los proyectos inmobiliarios del país.
A modo de ejemplo, en terrenos de comunas del sector oriente de la capital, aumentará la cabida para iniciativas de departamentos. En algunos casos, hasta se triplicaría el número de viviendas, sin elevar pisos. O se reduciría la superficie por unidad a la mitad o a un tercio del tamaño. Todo, medido en metros cuadrados respecto de lo que exigía la OGUC -cuatro habitantes por vivienda- antes de los ajustes impulsados por el Gobierno.
Tras las modificaciones se pueden construir viviendas tomando en cuenta 2,8 habitantes por hogar, acorde al Censo 2024. O incluso 1,4 habitantes por unidad si está próxima a un corredor de transporte público, metro o teleférico.
"El Mercurio" solicitó a GPS Property simular el impacto de los cambios en zonas del sector oriente: Las Condes, Lo Barnechea, Providencia y Vitacura (ver infografía).
Por ejemplo, en un terreno de Manquehue Sur, Las Condes, con la anterior OGUC en un sitio de 2.000 m {+2} podían entrar 32 departamentos en un edificio de siete pisos. Ahora pueden ser 46 o 91 viviendas. Las superficies bajan de 130 m {+2} por unidad a 91 m {+2} o 45 m {+2} si está cerca de un corredor de transporte público.
Eduardo Escala , gerente comercial de GPS Property, comentó que hay municipios contrarios a los cambios, pero cree que estos "apuntan en la dirección correcta, a fin de aprovechar mejor la superficie edificable que las ciudades ya permiten".
Sobre la reacción de las inmobiliarias ante este nuevo escenario, Escala espera que reformulen proyectos que tienen aprobados -o en vías de ello- en terrenos propios, "ajustándolos a los parámetros de mercado para eficientar la cabida dentro del aumento de hasta 20% de superficie edificada que permite el decreto". Esto último lo pueden hacer dentro de dos años.
En cuanto a precios, GPS señala que los valores en UF por metro cuadrado, que hoy transitan entre 100 y 122 UF para los cuatro casos analizados, se mantienen. Pero que al ser productos más chicos, el ticket final es menor.
Alcaldes reaccionan
El alcalde de Providencia, Jaime Bellolio , señaló que, "aunque valoramos los cambios realizados al texto original, nuestra crítica se mantiene. La iniciativa promueve un crecimiento desmedido de la población en condiciones que amenazan la vida de barrio, generando una enorme presión en las zonas de menor densidad. Adicionalmente, estresará aún más los servicios que ya ofrecemos a dos millones de personas diariamente".
Bellolio añadió que "esta es una comuna jardín para todas las etapas de la vida, no un lugar de paso sin comunidad estable ni arraigo. Respetaremos siempre el marco legal y, con la misma claridad, vamos a defender la vida buena que nos caracteriza".
Para el alcalde de Lo Barnechea, Felipe Alessandri , "los efectos de estos cambios deben analizarse en conjunto con el Plan Regulador Comunal, vigente desde octubre de 2025, que actualizó las normas de edificación e incorporó incentivos normativos".
Alessandri agregó que "es necesario distinguir densidad, constructibilidad y altura. Modificar el factor de habitantes por vivienda puede aumentar la cantidad de departamentos admisibles, pero no incrementa, por sí mismo, los metros cuadrados edificables ni los pisos permitidos. Todas esas restricciones deben cumplirse simultáneamente".
La alcaldesa de Vitacura, Camila Merino , afirmó que "estamos analizando en detalle los impactos de los cambios en la OGUC y las herramientas disponibles para una aplicación más armónica, que proteja la vida de barrio que tanto valoran nuestros vecinos".
La Municipalidad de Las Condes no se refirió a este tema, argumentando que estaba abocada a la situación de San Carlos de Apoquindo, afectada por inundaciones.