Todos queremos que Ciudad Vieja vuelva a nacer: qué pasó con sus habitantes y cómo puede atraer residentes

Ciudad Vieja atraviesa desde hace décadas un proceso de despoblamiento que plantea interrogantes sobre su futuro. Durante un almuerzo organizado la semana pasada por la Asociación de Dirigentes de Marketing (ADM), la ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro, señaló que el barrio perdió más del 60% de su población en las últimas cinco décadas. Pese a su ubicación estratégica, riqueza arquitectónica y oferta cultural, buena parte de sus antiguos residentes y de las actividades que allí se desarrollaban se trasladaron hacia otros puntos de la capital.

Además, en mayo la Intendencia de Montevideo (IM) presentó un proyecto de revitalización de Ciudad Vieja, con una inversión prevista de US$ 40,7 millones, pero lo retiró en junio ante la falta de respaldo político en la Junta Departamental. En julio, el intendente de Montevideo, Mario Bergara, ratificó la intención de volver a presentarlo en los próximos meses.
En diálogo con El País, operadores inmobiliarios y desarrolladores analizaron las razones detrás de este fenómeno, identificaron hacia dónde se desplazaron los habitantes y plantearon distintas alternativas para revitalizar una zona que, coinciden, conserva un importante potencial. La seguridad, la recuperación de edificios deteriorados, la promoción de viviendas y el fortalecimiento del comercio y el turismo aparecen entre los principales desafíos.

Matías Medina, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari Negocios Inmobiliarios, consideró que la zona aún conserva características positivas. Entre sus fortalezas mencionó la cercanía al mar, los espacios públicos, la conectividad con otros barrios y su patrimonio histórico.

En medio siglo, Ciudad Vieja perdió dos tercios de sus habitantes al pasar de casi 40.000 personas residentes en el año 1963 a unos 13.598 en 2023, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Si bien el censo de 2023 reportó una mejora frente al de 2011 que había medido que había unas 12.555 personas viviendo en el barrio histórico, Medina indicó que la recuperación "no mueve la aguja".

En ese sentido, el operador distinguió dos fenómenos que contribuyeron a modificar la dinámica del barrio: la salida de residentes permanentes y la reducción de la población "flotante", integrada por quienes se trasladaban diariamente a trabajar, estudiar o realizar actividades comerciales.

Para Medina, una de las principales dificultades es el estado del entorno urbano. En particular, mencionó los problemas de seguridad durante el día y la noche, el deterioro de determinados inmuebles, las deficiencias en el alumbrado y la falta de mantenimiento de algunos espacios públicos. También hizo referencia a las dificultades que atraviesan comerciantes por la presencia de personas en situación de calle.

La combinación de estos factores termina repercutiendo directamente en el mercado inmobiliario. Según explicó, existen "apartamentos de muy buena calidad y muy buen precio. Pero a veces cuesta venderlos y no por la propiedad, sino por el entorno".

El empresario explicó que el desplazamiento de habitantes estuvo acompañado por cambios en la localización de las actividades económicas. El desarrollo de oficinas en Carrasco, Buceo y otros puntos de Montevideo, junto con la consolidación de espacios como Aguada Park, contribuyó a disminuir la concentración de trabajadores en Ciudad Vieja. A esto se sumó el avance del teletrabajo, que redujo la necesidad de trasladarse diariamente.

En paralelo, el comercio también experimentó cambios. Medina advirtió que existen calles con escasa circulación peatonal en determinados horarios y establecimientos que optan por cerrar temprano debido a las condiciones de seguridad. A su entender, esta situación coloca a Ciudad Vieja en desventaja frente a los centros comerciales, por ejemplo, donde los consumidores encuentran estacionamiento, vigilancia y diferentes servicios concentrados en un mismo espacio.

Otro de los aspectos que, según Medina, requiere mayor atención es el aprovechamiento turístico del barrio. Si bien reconoció que existen visitantes interesados en recorrer sus edificios históricos, consideró que ese movimiento no siempre se traduce en un beneficio económico para los comerciantes.

"Antes bajaban (de los cruceros) y compraban, y ahora bajan y se sacan una foto y vuelven", comentó sobre el comportamiento de algunos turistas, según lo que le han transmitido comerciantes de la zona.

En este sentido, mencionó la posibilidad de generar circuitos que conecten museos, espacios públicos y establecimientos comerciales, así como desarrollar actividades específicas durante distintas épocas del año. También planteó la necesidad de coordinar mejor la llegada de cruceros con las oportunidades de consumo, debido a que algunos comerciantes entienden que abrir durante los fines de semana no resulta rentable.

En esa línea, Medina opinó que la recuperación exige un trabajo conjunto entre autoridades nacionales y departamentales, comerciantes, operadores turísticos y representantes del sector inmobiliario.

De todas formas, sostuvo que existen posibilidades de recuperación si se consigue establecer un "plan integral que conserve todas las visiones" de las partes mencionadas anteriormente, acompañado por mejoras concretas en el espacio público y en las condiciones de seguridad.

Proyectos que podrían atraer nuevos residentes

Por su parte, Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, consideró que el despoblamiento de Ciudad Vieja "es reversible", aunque para conseguirlo será necesario incorporar al barrio a la dinámica de crecimiento residencial que se registra en otras zonas de Montevideo.

Según explicó, buena parte de la población que anteriormente residía o desarrollaba actividades en Ciudad Vieja se trasladó hacia Cordón, Centro, Tres Cruces, La Blanqueada y Carrasco, entre otros puntos. El crecimiento de la oferta habitacional en estos barrios, así como en Carrasco Este, contribuyó a modificar la distribución de la población que mayoritariamente se ubicaba en el casco histórico de Montevideo.

Kopel cree que uno de los desafíos consiste en identificar qué perfil de personas podría sentirse atraído por regresar a Ciudad Vieja. En ese sentido, destacó su identidad histórica y consideró que podría resultar especialmente interesante para estudiantes universitarios.

"¿Cómo volvés a traer gente? ¿Qué gente volvés a traer? Deben valorar la Ciudad Vieja por el romanticismo que tiene, como gente que sea universitaria", manifestó.

A partir de esta idea, planteó la posibilidad de impulsar un proyecto de gran escala que funcione como motor de transformación para el barrio. Entre las alternativas mencionó la recuperación de algún edificio tradicional para instalar una universidad, lo que permitiría generar una circulación permanente de estudiantes, docentes y trabajadores, además de aumentar el atractivo residencial de la zona.

"Creo que hay oportunidad de armar un proyecto ancla, un centro de vivienda, que esté promovido por la intendencia y por el gobierno nacional", agregó.

El desarrollador insistió en que resulta fundamental establecer una promoción específica para Ciudad Vieja, que contemple incentivos para la construcción y rehabilitación de viviendas, junto con mejoras en seguridad. Sobre este último punto, consideró necesario fortalecer los sistemas de videovigilancia e incorporar herramientas tecnológicas para el control del espacio público.

Kopel también destacó el potencial que podría tener una transformación del sistema de movilidad sobre la zona. A su entender, los cambios previstos en el transporte podrían modificar la forma en que los residentes de otros barrios y zonas suburbanas acceden al centro de Montevideo, así como facilitar los desplazamientos hacia lugares de trabajo ubicados en Carrasco o Zonamérica.

"Eso es una transformación que hasta ahora no analizamos", afirmó, al considerar que una mejor conectividad podría repercutir favorablemente sobre la actividad inmobiliaria.

Asimismo, vinculó el futuro del barrio con la posibilidad de incrementar la llegada de visitantes extranjeros. En particular, mencionó el retorno de turistas argentinos y brasileños, una mayor frecuencia de servicios marítimos de Buquebus y Colonia Express y el crecimiento de la conectividad aérea como factores que podrían favorecer el movimiento económico.

El empresario se mostró optimista respecto al potencial de recuperación, siempre que exista una estrategia capaz de combinar las distintas herramientas que se mencionaron anteriormente. "Todos queremos que Ciudad Vieja vuelva a nacer", resaltó.

La salida hacia Ciudad de la Costa

Al igual que sus colegas, Luis Silvera, director de Siab Inversiones, puso énfasis en el deterioro de las condiciones de seguridad como uno de los factores que explican el despoblamiento y la pérdida de atractivo inmobiliario de Ciudad Vieja.

Según sostuvo, la situación ha repercutido directamente en la permanencia de familias y comercios, con numerosos establecimientos que redujeron sus horarios de funcionamiento.

"La Ciudad Vieja en el último tiempo cayó muchísimo por la inseguridad que se vive", afirmó.

Silvera identificó a Ciudad de la Costa y otras localidades de la Costa de Oro como algunos de los principales destinos de quienes abandonan el barrio. Según explicó, "el que puede pagar se va, a pesar de que los precios subieron muchísimo".

También advirtió que los problemas de seguridad no se limitan a Ciudad Vieja, sino que alcanzan a determinadas áreas de Cordón Sur. En particular, mencionó calles como Arenal Grande y Jackson, donde considera que las condiciones del entorno también influyen en las decisiones residenciales de los uruguayos.

En cuanto a las medidas necesarias para revitalizar Ciudad Vieja, Silvera sostuvo que el Estado debería tener una participación más activa en la recuperación de inmuebles deteriorados. Planteó la conveniencia de desarrollar políticas sostenidas de rehabilitación edilicia, tomando como referencia iniciativas implementadas en ciudades europeas.

Según señaló, algunas propuestas ya fueron consideradas en reuniones con la Intendencia de Montevideo, aunque cuestionó la demora en concretar proyectos que podrían mejorar las condiciones urbanas.

Como ejemplo, mencionó la transformación de la calle Buenos Aires en peatonal, una iniciativa que, según afirmó, se viene planteando desde "hace cinco o seis años" sin que se haya materializado.

A su vez, Silvera consideró preocupante que existan zonas deterioradas a pocas cuadras de la sede del Poder Ejecutivo. "Si vos te fijás, a dos cuadras de la Presidencia de la República, de la calle Ituzaingó para el otro lado, ya estamos complicados", expresó.

Para Silvera, Ciudad Vieja dispone de infraestructura suficiente para impulsar una recuperación, pero entiende que las dificultades de seguridad y el estado de determinados edificios continúan condicionando las decisiones de quienes buscan una vivienda.

La situación también repercute sobre las inversiones. Consultado acerca del interés de los desarrolladores inmobiliarios por impulsar nuevos proyectos en el barrio, afirmó que actualmente es menor que en años anteriores.