¿Cuáles son los barrios más y menos buscados para vivir y cómo cambió la oferta de viviendas en ellos?

Durante los últimos años Montevideo ha experimentado una expansión de la oferta inmobiliaria, generado mayoritariamente por la alta demanda en barrios puntuales y por incentivos oficiales a la construcción de viviendas, como el caso de las viviendas promovidas, por ejemplo. A pesar de que la capital uruguaya tiene unos 530 kilómetros cuadrados, esta expansión de la oferta no se está produciendo en toda la ciudad ni en una zona amplia, al contrario, se ha concentrado en zonas específicas y relativamente pequeñas.



En este marco, en un informe realizado en base a datos de Inmuebles Data de El País, se realizó una comparación entre los meses de diciembre de los años 2024 y 2020 para evaluar las zonas en donde se produjo esta expansión (o disminución) de la oferta. Tras ver los datos que se analizarán a continuación, se puede constatar que dicha variación está concentrada en el sur de la capital. De hecho, el porcentaje de crecimiento es tan alto que permite poner sobre la mesa el término de "boom inmobiliario" en estas zonas de la capital.

Oferta por barrio

En esta ocasión, el informe de Inmuebles Data de El País resalta una lista de barrios que están ordenados según la variación en el peso de la oferta inmobiliaria que está presente en los mismos respecto al total de las propiedades en oferta.

En este caso, Inmuebles Data destacó el desempeño de Barrio Sur, ya que pasó de ser un 0,34% de la oferta en Montevideo durante 2020 a un 1,80% en 2024, lo cual generó una variación de peso: 432,13%. Además, el Informe de Inmuebles Data señaló que el cambio del peso de este barrio en la ciudad ha sido generado por un incremento en la cantidad de propiedades en oferta del 328,7%.

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, resaltó que el factor de las viviendas promovidas juega un rol clave para la promoción de este barrio entre inversores interesados, por ejemplo, ya que allí se construyen varios edificios bajo la ley de vivienda, la cual exonera de impuestos y tributos por 10 años. Además, la ubicación estratégica cerca del mar y de varios servicios (locomoción, seguridad, universidades y hospitales) hace que el interés por parte del público para esta zona aumente en consecuencia.

El segundo barrio con mayor crecimiento es La Blanqueada, ya que pasó de concentrar el 5,68% de la oferta inmobiliaria de Montevideo a 9,82% de la misma gracias a un crecimiento en el peso del 72,76% y de 39,2% en la cantidad de propiedades.

Por el lado de Palermo, Inmuebles Data indicó que este barrio pasó de ser un 2% de la oferta inmobiliaria en Montevideo en el 2020 a un 2,83% en 2024, generando una variación de peso de 41,37%, explicado por un incremento de 14% en la cantidad de propiedades en oferta.

El informe también destacó el crecimiento de Cordón, aunque en este caso ya nos topamos con valores menores a 50% en el crecimiento en el peso (+29,06%) y del 14% en la cantidad de propiedades (en 2020 se llegó al 10,84%). Aquí el informe de Inmuebles Data manifiesta que este es el único barrio con un peso mayor al 10% en la oferta que logra crecimiento. Además, lo hace no solo en ese peso, también en la cantidad de propiedades disponibles (+4%). Por si fuera poco, estos valores convirtieron a Cordón (a diciembre 2024) en el barrio con mayor peso en la oferta de propiedades para vivienda en Montevideo, posición que hace cuatro años ostentaba el barrio Pocitos (17,11%).

Buceo, por su parte, pasó de tener un 2,99% de la oferta inmobiliaria en la capital durante 2020 a 3,54% en 2024. En este caso, la variación en el peso fue de 18,66%, aunque la cantidad de propiedades en oferta cayó 4,4%.

Por otro lado, Pocitos Nuevo se encuentra dentro de los barrios que registraron mayor disminución de propiedades en oferta (-45,8%) que lo lleva de un peso de 4,02% en diciembre de 2020 a un peso de 2,71% en 2024, generando una variación de peso negativa (-32,67%).

En sintonía con lo mencionado anteriormente, Pocitos también tuvo una fuerte caída en la oferta de propiedades (-42,5%), llevando a este barrio a un peso de 12,21% en 2024, cuando en 2020 era de 17,11% (generando una variación negativa de peso de -28,62%).

Vale destacar que los inversores no se fijan tanto en esta zona a la hora de invertir al no tener exoneración impositiva y de tributos (bajo la ley de vivienda promovida), según Medina. Asimismo, dijo que la sobrecarga de edificios y de padrones poco ociosos generan poco atractivo a la hora de apostar por construir allí, ya que no hay "terreno virgen" como en el caso de La Blanqueada, Palermo o Barrio Sur.

El Prado también arrojó números negativos. En esta ocasión, Inmuebles Data indicó que este barrio tuvo una caída en la cantidad de propiedades en oferta (-40,5%), pasando a tener un peso de 1,31% en 2024, cuando en 2020 era de 1,78% (generando una variación negativa de peso de -26,08%.

En la lista negativa se asoma el Puerto de Buceo, registrando una caída de -35,7% en la cantidad de propiedades en oferta. Por ello, este barrio pasó de tener un 1,17% de la oferta de Montevideo en 2020 a 0,93% en 2024, generando de esta forma una variación negativa de peso de -20,23%.

Otro barrio que se destaca por sus números negativos es Ciudad Vieja. Esta vez, Inmuebles Data arrojó que esta zona obtuvo una variación de -34,7% en la cantidad de propiedades en oferta, por lo que pasó de tener un 1,45% de la oferta de Montevideo a 1,18% en 2024 (en este caso la variación negativa de peso de -18,92%.

Demanda

Inmuebles Data remarcó en su informe que la demanda es un factor clave para la viabilidad del crecimiento de la oferta de propiedades a través de nuevos emprendimientos y proyectos.

Para acercarse a una estimación de la demanda, Inmuebles Data midió el "interés" en las zonas, cuantificando el mismo en base al porcentaje de las visitas totales que recibe cada barrio en portales inmobiliarios. Así se llega a la situación actual del "interés" por propiedades en algunos barrios a través de las visitas que los avisos de cada uno recibe.

Luego, comparando ese porcentaje de las visitas totales que se lleva cada barrio con el porcentaje que tiene de peso en la oferta, obtiene una medida relativa de interés/oferta, que es la demanda estimada.

Por ejemplo, un barrio con un peso del 20% en la oferta total y que reciba un 10% de las visitas, generará un estimador de demanda de 0,5 (que surge del cociente peso en visitas sobre peso en ofertas) y se clasifica como "demanda leve", pues recibe menor porcentaje de visitas que de peso que tiene en la oferta.

Prado, Ciudad Vieja y Parque Rodó son los barrios que reciben más visitas en relación a la cantidad de avisos que poseen (el indicador da 2,2, 1,5 y 1,4 respectivamente).

Se destaca también el valor que presenta Pocitos (1,3), pues dado el alto peso que tiene en la cantidad de avisos es una magnitud que indica que recibe visitas en una mayor proporción todavía.

En "demanda leve", están tres de los barrios que han crecido fuertemente en la oferta de propiedades: Palermo con 0,70, La Blanqueada con 0,61 y Barrio Sur con 0,53.

Por debajo del 0,5 de estimador de demanda aparecen Carrasco (0,24), Villa Biarritz (0,22) y Puerto Buceo (0,20).

Aníbal Durán, presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), indicó que la demanda de propiedades durante los últimos meses y hasta el momento se centra en los monoambientes y las propiedades de un dormitorio, por lo que los desarrolladores e inversionistas están primando esta tendencia por encima de todo.

En este sentido, la construcción de edificios que tengan este tipo de propiedades es la tendencia para el 2025 (sobre todo en Cordón), mientras que las construcciones para propiedades de dos o tres dormitorios no está logrando el mismo furor.

En este sentido, dijo que los usuarios finales engloban el 75% del interés por este tipo de desarrollos, mientras que el resto se lo llevan los inversores, quienes generalmente deciden alquilar la propiedad.