Novo modelo de crédito deve financiar imóvel de até r$ 2,25 milhões

O governo deve elevar o valor máximo para o financiamento de imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que prevê um limite para a taxa de juros de 12% ao ano, no âmbito do anúncio do novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança. O limite, que é hoje de R$ 1,5 milhão, pode chegar a R$ 2,25 milhões, segundo fontes a par das discussões. O aumento do teto é um pleito do setor da construção para a atualização do valor, que não muda desde 2018.
Considerando como referência o valor de R$ 2 milhões, o novo teto permitiria financiar um imóvel de até 78,5m² no Leblon, o bairro com metro quadrado (m²) mais caro do Rio, de R$ 25.485. Já com R$ 2,25 milhões, seria possível adquirir um imóvel de 88,3 m².
No Flamengo, onde o preço do m² sai por R$ 12.114, seria possível obter crédito para comprar um apartamento de até 165 m² com R$ 2 milhões. Com R$ 2,25 milhões, seria possível comprar financiado um apartamento de até 185,7 m².
Em São Paulo, com R$ 2 milhões seria possível financiar com o novo modelo um imóvel de 103,4 m² no Itaim Bibi, bairro que tem imóveis de R$ 19.335 por m², ou 116,4 m² com R$ 2,25 milhões. Os valores dos preços do metro quadrado têm como base o Índice FipeZap de Venda Residencial, referente ao mês de setembro.
O novo modelo de crédito habitacional com recursos da poupança será anunciado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva amanhã, em São Paulo. Como mostrou o GLOBO, de última hora o Palácio do Planalto decidiu que os testes da nova dinâmica devem começar a valer imediatamente.
Inicialmente, técnicos previam que a fase de transição começaria só em 2026. Na prática, a medida pode significar uma injeção de pelo menos R$ 20 bilhões na economia via crédito às vésperas da eleição, segundo interlocutores a par do assunto.
Injeção de mais de R$20 bi
O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa. A ideia do BC é alterar a lógica do direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário.
A cada real de financiamento habitacional concedido, o banco destravaria o acesso ao mesmo volume de recursos da poupança para usar livremente por um período, pensado, inicialmente, em cinco anos.
Passado esse período, teria de conceder novo crédito para renovar a permissão para uso livre. Os técnicos acreditam que a mudança deve incentivar o aumento da oferta de financiamento imobiliário pelos bancos com juros baixos, já que o ganho com operações mais rentáveis poderá ser usado para reduzir as taxas do imobiliário.
Atualmente, 65% dos recursos captados pela caderneta são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, 20% ficam retidos no BC como depósito compulsório e os 15% restantes podem ser aplicados livremente pelos bancos. No período de teste, 5 pontos percentuais do compulsório poderão ser usados na nova sistemática. Ou seja, os bancos que ofertarem crédito imobiliário poderão ter acesso ao mesmo montante de recursos da poupança para uso livre. Na prática, para esses bancos o recolhimento compulsório cairia para 15%, em vez de 20%. O período de testes deve durar até o fim de 2026, com o modelo sendo plenamente aplicado em 2027.
Desse valor liberado, 80% teriam de ser usados no SFH e o restante poderia ser usado no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de juros. No governo anterior, o Ministério da Fazenda retirou a obrigatoriedade de que 80% dos recursos da poupança sejam utilizados no SFH.
Segundo interlocutores, o impacto da liberação imediata de compulsório é de pelo menos R$ 20 bilhões, mas pode chegar a R$ 37,5 bilhões via aumento dos recursos disponíveis pelos bancos para a concessão de crédito livre. Esse número é calculado a partir do saldo da poupança livre (sem poupança rural) usado como fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas depende do apetite das instituições financeiras de adotar o novo modelo.
A Caixa, líder no segmento, por exemplo, deve aproveitar a oportunidade, já que está bastante apertada, com todos os recursos de direcionamento já aplicados em financiamento para a casa própria.
A iniciativa do governo vai na contramão dos esforços do próprio Banco Central para esfriar a economia e controlar a inflação, mas o efeito tende a ser mais limitado, porque a liberação terá vinculação com a oferta anterior de crédito imobiliário. Os bancos já vinham pedindo a redução do compulsório desde o ano passado, mas o BC vinha resistindo. A Taxa Selic está em 15% ao ano e é alvo de críticas de ministros do governo Lula.
O novo modelo foi desenvolvido com o objetivo de solucionar um problema estrutural no mercado de crédito imobiliário, com a redução dos depósitos da poupança. Hoje, a caderneta ainda é a principal fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas a participação vem caindo à medida que os brasileiros têm preferido investir em aplicações mais rentáveis. A ideia do BC com a nova sistemática é potencializar os recursos da poupança.
Com o modelo plenamente em operação, simulações dos técnicos do governo envolvidos nas discussões mostram que a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia passar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos.
(Colaborou Caroline Nunes)
88,3
metros quadrados no Leblon, no Rio
Essa é a metragem de imóvel que poderia ser financiado no bairro com o novo teto de R$ 2,25 milhões
116,4
metros quadrados no Itaim Bibi, em São Paulo
É a metragem do imóvel que
seria possível financiar no
bairro nobre da capital paulista