Comprar en construcción puede ser hasta 20% más barato que a estrenar

Uruguay construye a un ritmo que pocos mercados de la región pueden sostener: un edificio nuevo cada tres días, 245 viviendas por mes, una unidad terminada cada hora. Son cifras que analizamos hace un tiempo en Moebius sobre el régimen de Vivienda Promovida, y que en su momento sorprendieron incluso fuera de fronteras. Pero hay una pregunta que ese ritmo de construcción no responde por sí solo, y que es, en realidad, la que más le importa al mercado: ¿a qué velocidad se vende todo eso?

Según Inmovin, nuestro sistema de inteligencia de mercado, hoy hay 7.500 apartamentos en construcción en venta solo en Montevideo. Es una cifra que, mirada aislada, podría interpretarse como sobreoferta. Pero el dato que realmente importa no es cuántas unidades hay disponibles, sino qué porcentaje de ese stock ya se vendió antes de terminarse. Del total en construcción, ya se colocó un 70%; solo el 30% permanece disponible hoy. Ese número, no el de unidades construidas, es el verdadero termómetro de qué tan sano está el mercado.

Por qué casi ningún proyecto se queda a mitad de camino

Existe la idea, bastante instalada, de que un proyecto en construcción depende de vender rápido para no quedarse sin fondos. La realidad, según lo que vemos operación tras operación, es distinta y más interesante: la gran mayoría de los proyectos arranca ya financiado, con capital propio de desarrolladores e inversores.

Lo que se busca, en cambio, es minimizar cuánto de ese capital propio hace falta comprometer, aprovechando los pagos de los propios compradores a medida que avanza la obra. Eso no es una cuestión de supervivencia, sino una cuestión de eficiencia: cuanto menos capital propio queda inmovilizado en cada proyecto, mayor es la rentabilidad sobre ese capital, y más rápido se puede iniciar el próximo desarrollo. Por eso, en Uruguay, son casi nulos los proyectos que se atrasan o se frenan por falta de financiamiento, no porque la preventa los salve en el último momento, sino porque el sistema está diseñado, desde el origen, para no depender de ella.

El pago escalonado no solo conviene al desarrollador

Ese esquema de pago una parte al reservar, el resto distribuido en cuotas que acompañan el ritmo de la obra no es solo una herramienta financiera para quien construye. Es, también, una de las razones de fondo por las que un inversor elige comprar en pozo antes que esperar a que el edificio esté terminado: le permite entrar sin poner el capital completo de una sola vez, ajustando sus propios pagos al ritmo de una obra que puede seguir de cerca.

Y hay algo más, que se suele subestimar: comprar algo que todavía no existe genera, naturalmente, dudas e incertidumbre. Pero ese mismo sistema de pago escalonado, sostenido durante años en miles de proyectos que efectivamente se terminan y se entregan, funciona como prueba acumulada de que el modelo funciona. Cada edificio que se completa según lo pactado reduce, un poco más, la desconfianza del próximo comprador. No es la promesa de un desarrollador puntual la que convence, sino el historial completo del sistema el que le da crédito a cada proyecto nuevo.

Cuanto más lejos la entrega, más se ahorra

Y acá aparece el dato que le pone número concreto a esa decisión. Según nuestro relevamiento de barrios en Inmovin, una unidad con entrega prevista recién para 2028 cuesta, en promedio, un 19,7% menos que una unidad equivalente ya terminada en Vivienda Promovida, y un 16,3% menos en el segmento premium.

Esa brecha se achica a medida que se acerca la entrega 13,5% y 14,4% respectivamente hacia 2027; 7% y 9,2% hacia 2026 hasta llegar a cero el día que el edificio se entrega. No es una casualidad ni una promoción puntual: es la estructura misma del negocio. Cuanto antes entra el comprador, más temprano en esa curva de precio se ubica.

Y esa misma lógica se refleja en cómo se van vendiendo las unidades con el tiempo, y lo hace de forma casi idéntica en los dos segmentos del mercado.

En Vivienda Promovida, apenas el 11% de las unidades permanece disponible cuando el edificio ya está a estrenar, un número que sube a 19,2% hacia 2026 y a 25,8% hacia 2027. En el segmento premium, la curva es prácticamente la misma: 12,3% disponible a estrenar, 18,3% hacia 2026, 23,8% hacia 2027. No es un fenómeno de un nicho fiscal específico; es el comportamiento general del mercado, casi calcado entre ambos segmentos.

El caso argentino, la evidencia más clara

Ese cálculo lo entendió, en particular, el inversor argentino. Según nuestro propio análisis en Moebius, en los 17 años de vigencia de la Ley de Vivienda Promovida, los inversores argentinos concentran el 22% de las unidades adquiridas bajo este régimen más de 10.900 unidades sobre un total de casi 57.000 declaradas ante la ANV, con un impacto económico extendido (inversión inicial, alquileres, gastos comunes, impuestos) que ya supera los US$ 1.600 millones a lo largo del ciclo completo. Y dentro de ese universo, el dato más revelador: el 85% de esos inversores argentinos compró en pozo, no en unidades terminadas. No es una preferencia menor ni casual; es la confirmación de que el inversor que mejor conoce el mercado uruguayo elige, sistemáticamente, entrar antes de que la obra esté lista, y pagar menos por eso.

Un modelo que Paraguay también absorbió

Este mismo esquema construcción financiada mayormente con capital propio, pago escalonado según avance de obra, venta anticipada como herramienta de eficiencia también se desarrolló en Paraguay, aunque no como una exportación deliberada del modelo uruguayo. Ocurrió, más bien, porque buena parte de los desarrolladores que operan en Asunción son argentinos o uruguayos, y buena parte de los inversores que compran unidades para renta también lo son. El mercado paraguayo no importó el modelo; lo absorbió, casi de forma natural, a través de la gente que ya lo conocía de otro lado.

Por qué se opta por comprar en construcción

Quien compra en pozo no está comprando un espacio para vivir mañana, sino que está comprando una posición temprana en un activo cuyo valor todavía se está formando, a un precio que puede ser hasta un 20% más bajo que el de esa misma unidad terminada, con un esquema de pago que se ajusta a su propio ritmo financiero, y con la tranquilidad de que miles de proyectos antes se vendieron y se terminaron de la misma forma. La misma unidad, comprada en pozo o comprada terminada, no es la misma decisión financiera, aunque termine siendo el mismo metro cuadrado.

El mercado uruguayo construye a un ritmo excepcional, con un sistema de financiamiento que rara vez deja proyectos a mitad de camino. Pero el dato que de verdad merece la atención de inversores, desarrolladores y del propio sector no es cuánto se construye: es cuánto de eso se vende antes de terminarse, cuánto más barato sale hacerlo a tiempo, y por qué quienes más saben del negocio siguen eligiendo, una y otra vez, entrar antes de que la grúa se retire.