Mercado inmobiliario: lo que buscan argentinos y brasileños en Uruguay y qué puede pasar este año

Los inversores extranjeros aportan y apuestan al mercado inmobiliario uruguayo para este 2025, sobre todo los argentinos y brasileños. Así lo ven los desarrolladores y operadores locales, quienes coinciden en que la vivienda promovida, la rentabilidad que se consigue tras la inversión y el dinamismo que le ofrecen los uruguayos a la hora de concretar rápidamente los alquileres son puntos claves y a favor para que los extranjeros decidan invertir en Uruguay.

Categorías diferentes

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, indicó que en primera instancia se debe "categorizar" a los inversores para "identificar sus perfiles" a la hora de ofrecerles la mejor inversión posible.

A modo de ejemplo, resaltó que hay inversores que deciden invertir en pozo (compra el 100% de la unidad cuando aún se encuentra en una etapa temprana de la construcción), otros deciden comprar durante la obra o cuando culmina la construcción y también están los inversores que compran viviendas usadas con ciertos años de antigüedad. A su vez, en el listado se suman los inversores que compran viviendas para reciclar y luego vender para ganar una diferencia, como también el que compra las viviendas y se las queda para alquilar.


En este marco, Sebastián Sánchez, cofundador de Kopel Sánchez, ejemplificó que en Montevideo se puede adquirir una unidad en pozo -por un monto cercano a los USD 100.000- y obtener una rentabilidad anual en dólares que puede llegar a un 11%, entre lo que se percibe de alquiler (6%) y la revalorización del terreno (5%), gracias a la demanda creciente de desarrollos inmobiliarios.

En esta línea, Medina opinó que el apetito inversor extranjero para el 2025 dependerá -en primera instancia- de las señales que dará el futuro gobierno liderado por Yamandú Orsi en materia de vivienda promovida y en las medidas que generarán para "continuar el dinamismo de la construcción", para que así se mantenga el período de entre 15 o 20 días para que los alquileres se concreten y en la rentabilidad que se le puede asegurar al inversor, por ejemplo.

"Hay que asegurar la libertad del mercado, y la libertad del mercado es que se regula solo por oferta y por demanda. ¿Por qué? porque ninguna persona quiere tener el apartamento vacío y porque ninguna persona quiere comprar un apartamento y no poder venderlo. Los inversores que compran en la obra quieren tener un margen de ganancia durante el período de obra y después. Si todo ese ciclo funciona quiere decir que el mercado es atractivo, pero si se establecen medidas restrictivas, puede darse un estancamiento y el inversor va a ir a otro país", explicó.

Además, hizo énfasis en que las garantías de arrendamiento deben ser competitivas para que las propiedades sean más accesibles a los inquilinos y para que los inversores puedan alquilar o comprar. "El inversor extranjero va a monitorear todo ese estado de situación para ver si compra una unidad o dos", agregó.

Los inmuebles más buscados

Consultado sobre qué es lo más solicitado en el mercado por parte de los inversores extranjeros, Medina dijo que si el fin es alquilar, lo más solicitado son apartamentos de un dormitorio que cuenten con buena iluminación y que preferentemente el edificio cuente con amenities (solarium, barbacoa, lavadero y un espacio destinado al co-work).

Si nos vamos a las propiedades de dos dormitorios, Medina sostuvo que es "indispensable" contar con una cochera, ya que el núcleo familiar aumenta en este caso. Para ambos casos, los inversores extranjeros buscan que la propiedad se ubique en el barrio Cordón, Centro, Parque Batlle, La Blanqueada, Ciudad Vieja o que sea próxima al mar.

"Cuando es una casa, lo esencial que piden es que tenga un patio con parrillero, un lugar para un vehículo cerrado y que la propiedad tenga buenas medidas de seguridad", resaltó. En este apartado, Medina señaló que la preferencia en cuanto al barrio final se centra en la Ciudad de la Costa, "siempre de Avenida Giannattasio al sur".

Con respecto a las unidades usadas, se busca que esta esté posicionada en Pocitos, Parqué Rodó o en Cordón.

"Montevideo es una opción que permite resguardar capital, con la ventaja de utilizar tanto para uso personal como para obtener una rentabilidad más estable a través de alquileres mensuales, lo que lo vuelve más predecible para los inversores, gracias a una población residente permanente durante todo el año. Incluso tenemos casos de argentinos que pasan primero por la capital, especialmente en verano, para conocer o reservan una unidad en alguno de nuestros proyectos, para luego vacacionar en familia en zonas balnearias tradicionales del país", opinó Fabián Kopel, director y cofundador de Kopel Sánchez.

Por su parte, Luis Silveira, director de Siab Inversiones y tesorero de la CIU, dijo a El País que los inversores brasileños han realizado "muchas consultas" por compraventas dedicadas a los campos, sobre todo aquellos dedicados al sector agrícola ganadero. De hecho, aseguró que muchos de ellos han participado y han sido el centro de más de 200 operaciones dedicadas a esta rama del sector inmobiliario en el 2024, tendencia que esperan que se repita en el 2025 en los diferentes departamentos del Uruguay.

Situación en el Este

"Hubo un fuerte incremento de afluencia de argentinos respecto de la temporada anterior. Se está revalorizando la zona tanto en inversores como en personas interesadas en vivir, ya que la calidad de vida de la zona hizo que muchos argentinos y uruguayos elijan vivir en Punta del Este, y alrededores, todo el año. El público fue mutando y si bien siguen los proyectos de lujo tradicionales, hay nuevos perfiles que van desde jóvenes que eligen vivir en la zona -gracias a los beneficios del home office-, como adultos mayores que buscan un ritmo de vida más tranquilo", expresó Santiago Pierro, presidente de Liderus (desarrolladora que tiene a cargo -en Punta del Este- el proyecto Torres Cardinal).

"Tras la pandemia crecieron muchísimo los servicios, infraestructuras y actividades de ocio en general, como actividades deportivas y culturales que acompañan a la vida rodeado de naturaleza, como playas o mar. Esto impulsó al mercado inmobiliario como refugio de valor, con costos de mantenimiento bajos y con valores que muy pocos países del mundo están dando. Este año se ha incrementado a un 5% y 5,5% la renta anual debido a la mayor presión de demanda de viviendas de familias. A esto se le adiciona la renta inmobiliaria, que es la valoración que van a tener los inmuebles por su calidad, ubicación y comodidad y que calculamos será entre un 2% y 2,5% adicional anual, lo que da como resultado que el porcentaje de rentabilidad anual pueda ser del 8%", analizó Pierro.

Vivienda promovida

En este apartado, Silveira aseguró que la intención es "seguir creciendo en ese punto de vista", pero hay que ver si la ley va a ser modificada por el próximo gobierno, lo que puede atentar contra la inversión inmobiliaria".

"Creo que este gobierno tiene una oportunidad única, ya que juega con las cartas a la vista y con los resultados, que son muy buenos. A eso pueden establecer su impronta para impulsar diferentes planes para otros segmentos, pero lo que no pueden hacer es estancar ni establecer una piedra en la cabeza a lo que es un motor que impulsa y que genera no solo en la construcción, sino a todos los profesionales que intervienen", opinó Medina.